(一)甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業用房，委托乙評估機構對該商業用房地產進行估價，由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機構未能對該商業用房進行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業用房的全面詳細狀況，并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產。分別測算得到該商業用房的月租金為280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根據最高最佳利用原則選取350元/M2作為該商業用房的有效毛收入，扣除30%的運營費用后，求出年凈收益為2940元/M2，再選用銀行貸款利率為折現率，測算出了該商業用房的市場價值。請問：上述估價工作中有哪些錯誤或不當之處?

(二)甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進行了裝修改造。站內建有營業樓及加油棚各1幢。有若干個儲油罐、加油機和加油槍。現因公司經營方向調整，甲公司擬放棄加油站業務，為此轉讓該加油站，委托乙房地產估價機構評估該加油站的市場價值.

請問：

1.該估價項目的估價對象范圍具體應包括哪些?

2.乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些資料?

(三)某房地產估價機構接受委托，評估位于某歷史文化街的一臨街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權利狀況完整，注冊房地產估價師張某對該商鋪進行實地查勘后，擬選用市場法作為主要的估價方法。但僅搜集到A、B、C、D四個交易實例。實例A 交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金;實例B 是兄弟之間轉讓;實例C 是相鄰商鋪的業主購買后擴大經營靚膜;實例D 平面形狀為“L”形，是業主將原為矩形的商鋪臨街面1/2 寬度、1/3深度的部分轉讓給某銀行安裝自動取款初所孤除以上情況外，四個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。請問：

1.四個交易實例是否可以選作可比實例?

2.四個交易實例中若有可以選作可比實例的，應如何對它們的成交價格進行修正或者調整?

參考答案：

(一)評分要點：

1.乙評估機構未對估價對象進行實地查勘。(2分)

(或：未對甲公司提供的資料進行核實，2分;未對估價對象拍照，1分)

2.乙評估機構不應向甲上市公司詢問評估期望值。(2分)

3.確定有效毛收入時應考慮適當的房屋空置率。(2分)

(或：不應把租金直接作為有效毛收入.2分)

4.不應選用350元/M2作為估價對象的客觀租金(或應采用三個可比實例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)。(2分)

(或：未說明收益年限，2分)

5.不應選用銀行貸款利率作為折現率。(2分)

(二)評分要求：

1.( l )加油站的房屋(1分)、構筑物(1分)及其占用范圍內的使用權。(1分)

( 2 )加油站的設施設備以及工器具等動產。(1分)

( 3 )加油站的特色裝飾裝修。(1分)

( 4 )加油站的特許經營權。(1分)

2.( l )加油站的房地產權屬證書(房屋所有權證、國有土地使用證)。(1分)

( 2 )加油站的設施設備情況(儲油罐、加油機等的數量、型號、規格等)。(l分)

( 3 )加油站的營業執照、特許經營資質證書、特許經營權出讓合同。(1分)

( 4 )加油站近3年的經營狀況及財務報表。(1分)

(三)評分要點：

1.四個交易實例不可直接作為可比實例，經過修正或調整后可以選作可比實例。(2分)

2.( 1 )對實例A 應進行權益狀況調整，具體思路是對剩余3年租期中市場租金與租約租金的差價折現后加總。(2分)(或調整至完整權利狀態下的價格)

( 2 )對實例B 應進行利害關系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進行市場調查，一般情況下其成交價格會低于正常市場價格。(2分)

( 3 )對實例C 應進行相鄰房地產合并交易的交易情況修正，具體思路是進行市場調查，一般情況下其成交價格會高于正常市場價格。(2分)(或測算合并后的增值收益)

( 4 )對實例D 應進行臨街寬度(寬深比)修正和形狀(平面布局)修正。(2分)

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