1.用于物業大規模維修的資金來自于( )。

A.保證金基金

B.資本支出預算

C.年度運營預算

D.季度預算

正確答案:B　解題思路：資本支出預算是為了建立準備金(也稱大修基金)。而保證金基金是為了保證租戶在其租約有效期內很好履行租賃合約而收取的保證資金。保證金基金的利息收入可以作為物業的其他收入，也可以部分或全部歸租戶所有。如果租戶在租賃期間內完全履行了租約中所規定的責任，則該項保證金在租約到期時要如數退還租戶。否則就要扣除部分甚至全部保證金，用于支付物業損毀或由于拖欠租金給業主帶來的損失。

2.下列關于零售商業物業租金的表述中，錯誤的是( )。

A.設置百分比租金的目的是讓業主分享部分經營成果，激勵其更好地管理物業

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長

C.百分比租金的基數通常是年總營業額，或年總營業額中超出某一基礎營業額之外的部分

D.營業額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高

正確答案:D　解題思路：營業額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較低。

3.王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業主發生了分歧，后經測量得出以下數據：出租單元內使用面積30m，外墻面積6m，單元間分隔墻面積8m，公攤面積3m，那么，可出租面積應為( )m。

A.33

B.40

C.43

D.47

正確答案:B　解題思路：根據《房產測量規范》(GB/T17986-2000)，"成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影的一半計算套內墻體面積"。套內建筑面積=套內房屋的使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積，其中套內墻體面積=各套之間的分隔墻水平投影面積的一半+套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半+外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。對此題而言，套內建筑面積=30+6/2+8/2=37(m)，可出租面積=套內建筑面積+分攤公用建筑面積=37+3=40(m)。

4.某收益性物業的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為2萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為萬元( )。

A.16

B.18

C.20

D.22

正確答案:B　解題思路：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失十其他收入=20×80%+2=18(萬元)。

5.某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為( )萬元。

A.330

B.450

C.650

D.700

正確答案:C　解題思路：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，凈收入=有效毛收入-經營費用=1000×(1-5%-30%)=650萬元。

6.以下宣傳媒介，對中低檔寫字樓物業比較合適的有( )。

A.報紙上的分類廣告

B.電視

C.廣播

D.物業顧問機構的期刊

E.郵寄

正確答案:AD　解題思路：物業管理人員選定了進行物業http://www.100ksw.com/宣傳的主題后，還要選擇適當的宣傳媒介。一般來說，對于中低檔寫字樓物業，選擇報紙上的分類廣告或物業顧問機構的期刊比較合適;對于大規模的收益性物業，還可選擇電視、廣播來進行宣傳。

7.物業服務企業在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有( )。

A.可出租或可使用面積

B.出租方的商業信譽

C.基礎租金與市場租金

D.出租單元的面積規劃與室內裝修

E.物業服務企業的經營業績

正確答案:ACD　解題思路：物業服務企業在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素：一是可出租或可使用面積，二是基礎租金與市場租金，三是出租單元的面積規劃和室內裝修。

8.收益性物業管理中，影響有效毛收入的因素有( )。

A.潛在毛租金收入

B.空置損失

C.租金損失

D.其他收入

E.經營費用

正確答案:ABCD　解題思路：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

9.收益性物業的經營費用包括( )等。

A.人員工資

B.辦公費用

C.抵押貸款還本付息

D.保險費、房產稅

E.租金

正確答案:ABD　解題思路：收益性物業的經營費用是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業正常運轉的成本(建筑物及相關場地的維護、維修費)、為租戶提供服務的費用(公共設施的維護維修、清潔、保安等)，保險費、房產稅和法律費用等也屬于經營費用的范疇。

10.下列關于寫字樓基礎租金的表達中，正確的有( )。

A.基礎資金是根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的

B.基礎資金高于市場租金時，物業服務企業需要降低經營費用

C.基礎資金低于市場租金時，物業服務企業需要降低費用

D.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金

E.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金

正確答案:ABD　解題思路：在確定租金時，一般應首先根據業主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金)確定一個基礎租金。當算出的基礎租金高于市場租金時，物業服務企業就要考慮降低經營費用以使基礎租金向下調整到市場租金的水平。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金，一般高于基礎租金

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