第二章　房地產及其描述

單項選擇題

1.下列幾種權利，正確的優先順序是(　)。

A.建筑工程承包人的優先受償權>抵押權>其他債權

B.抵押權>建筑工程承包人的優先受償權>其他債權

C.其他債權>建筑工程承包人的優先受償權>抵押權

D.建筑工程承包人的優先受償權>其他債權>抵押權

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是按權益狀況劃分的種類。承包人的優先受償權不得對抗買受人。建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約帶來的損失。可以使用排除法解題。抵押權的償債順序，肯定是優于一般債權的，所以可以排除選項CD，而優先受償權的概念，顯示這種權利是最優先的，可以再排除選項B。參見教材P72。

2.下列選項中，屬于收益性房地產的是(　)。

A.空置未用的出租公寓

B.圖書館

C.體育場館

D.醫院

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是按是否產生收益劃分的房地產種類。選項A是具有收益潛力的(客觀收益)的收益性房地產，其他都是非收益性房地產。參見教材P73。

3.房地產權利的種類中，屬于債權的是(　)。

A.地役權

B.建設用地使用權

C.抵押權

D.租賃權

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產權益的含義。債權是權利人請求特定義務人為或者不為一定行為的權利。不能要求與債權債務關系無關的人為或不為一定行為。只有租賃關系是建立在債權債務關系基礎上的。記憶竅門：所有房地產權利中，債權只有一種，就是租賃權，其他的都是物權。參見教材P53。

4.所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權中，屬于自物權的是(　)。

A.使用權

B.抵押權

C.所有權

D.租賃權

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產權益的含義。使用權屬于用益物權，抵押權屬于擔保物權，租賃權屬于債權。參見教材P53。

5.下列權利中，不屬于土地使用權的是(　)。

A.建設用地使用權

B.宅基地使用權

C.土地承包經營權

D.抵押權

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產權益的含義。抵押權，是債務人或第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，當債務人不履行到期債務，或發生當事人約定的實現抵押權的情況時，債權人有權依照法律規定以該房地產折價或以拍賣、變賣所得價款優先受償。參見教材P52。

6.下列選項中，屬于房地產權益因素的是(　)。

A.土地平整程度

B.建筑物裝飾裝修

C.只認房地產不認人的債務

D.外部配套設施

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產權益的含義。選項A、B都是實物因素，選項D是區位因素。參見教材P50～55。

7.區位是房地產的重要組成部分，原因是(　)。

A.房地產是附著物

B.房地產具有不可移動性

C.房地產是實物

D.房地產包含權益

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。房地產因不可移動使原本為其外的因素的區位成了它的重要組成部分。參見教材P54。

8.房地產市場是地區性市場，這是由房地產的什么特性決定的(　)。

A.不可移動性

B.獨一無二性

C.供給有限性

D.易受限制

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產的特性。房地產的不可移動性，決定了它只能就地開發、利用或消費，并要受制于其所在的空間環境。因此房地產市場通常不是全國性市場，而是地區性市場。參見教材P60～61。

9.任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環境。房地產開發利用的這一特點，本質上是由房地產的(　)特性決定的。

A.易受限制

B.相互影響

C.獨一無二

D.不可移動

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是不可移動。注意審題，題干中出現了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發現題干中的提示。就地的意思就是不可移動。這里選項A是個具有極強干擾性的選項。因為不可移動，所以受限。如果是多選題，選項A也說得過去，但是題干中問的是“本質上”。所以只有選項D是正確答案。參見教材P60～61。

10.房地產供給有限特性的本質是(　)。

A.土地總量有限

B.房地產的不可移動性

C.房地產的獨一無二性

D.房地產的價值量大

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是供給有限。供給有限是指在特定區位上的土地供給是有限的，主要由房地產的不可移動造成。參見教材P62。

11.房地產市場上沒有完全相同的房地產供給，房地產之間不能完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別，這體現的房地產的特性是(　)。

A.不可移動

B.獨一無二

C.相互影響

D.易受限制

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是獨一無二。房地產的獨一無二特性，使得房地產市場上沒有完全相同的房地產供給，房地產之間難以完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。參見教材P61。

12.房地產的供給有限特性，使得房地產具有(　)。

A.獨占性

B.公益性

C.可支配性

D.共享性

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是供給有限。房地產供給有限特性，使得房地產具有獨占性。參見教材P62。

13.關于房地產特性的說法，錯誤的是(　)。

A.房地產位置固定性決定了房地產具有獨占性

B.房地產位置固定性意味著房地產的用途、建筑高度、外觀對周圍的房地產產生較大影響

C.政府對房地產采取管制、征收、征稅、充公進行房地產限制

D.通貨膨脹引起的房地產價格上漲體現了房地產的保值性

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產的特性。選項A錯誤，房地產的供給有限性決定了房地產具有獨占性。參見教材P62。

14.從經濟角度上看，下列對土地利用選擇的一般順序，描述正確的是(　)。

A.牧場-耕地-工業-居住

B.商業-居住-辦公-工業

C.商業-辦公-居住-工業

D.辦公-工業-居住-商業

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是用途多樣。從經濟角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、荒地。參見教材P64。

15.政府對房地產的限制一般是通過特殊權力來實現，不包括下列(　)。

A.通過城市規劃規定用途、容積率

B.提高房地產稅率

C.為公共利益需要，征收取得房地產

D.規定房地產估價機構的資質要求

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是易受限制。政府對房地產的限制一般通過4種特殊的權力來實現：(1)選項A體現管制權;(2)選項B體現征稅權;(3)選項C體現征收權;(4)充公權。參見教材P65。

16.某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區“五通一平”的正常費用是(　)元/平方米。

A.98

B.102

C.108

D.116

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是按開發程度劃分的種類。五通指：通路、給水、排水、電力、通信，七通中減去“氣和熱”。(七氣熱)。上題為道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場地平整15=98。參見教材P70。

17.下列房地產中，變現能力相對較強的是(　)。

A.用途專業的房地產

B.開發程度低的房地產

C.獨立使用的房地產

D.不景氣市場環境下的低價處理的房地產

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是難以變現。獨立使用的房地產使用不受太多限制，比起不能獨立使用的房地產，變現能力要強。用途越專，轉讓越難。價值越大，也越難找到買家。市場不景氣，買家稀少，價格再低，也沒有吸引力。參見教材P66。

18.通常情況下，下列土地中變現能力最強的是(　)。

A.生地

B.毛地

C.三通一平熟地

D.七通一平熟地

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是難以變現。通常情況下，開發程度越低的房地產，不確定因素越多，變現能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現能力弱。參見教材P66。

19.城市規劃對建筑容積率的限制，屬于房地產權益中的(　)。

A.房地產的各項權利

B.受到其他房地產權利的限制情況

C.受到房地產權利以外的各種因素的限制情況

D.房地產的額外利益或收益

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。有些限制是源于權利的保護，而規劃產生的限制是由房地產以外的因素限制的。參見教材P50～51。

20.經濟學所講的“外部性”在房地產利用中主要體現為房地產的(　)。

A.相互影響性

B.壽命長久性

C.數量有限性

D.保值增值性

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是相互影響。外部性的含義，就是一個經濟主體的行為對他人的影響。看到外部性，馬上聯想起相互影響性。參見教材P64。

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