第三章　房地產價格和價值

單項選擇題

1.下列房地產價格影響因素的選項中，屬于社會因素的是(　)。

A.房地產投機

B.房地產制度政策

C.人口增長

D.居民收入

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是社會因素。影響房地產價格的社會因素包括政治治安狀況、社會治安狀況、城市化、房地產投機。選項B是制度政策因素，選項C是人口因素，選項D是經濟因素。參見教材P146。

2.下列房地產價格影響因素中，不屬于經濟因素的是(　)。

A.居民收入增加

B.房產稅征收

C.人民幣升值

D.居民消費價格指數上升

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是經濟因素。影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟發展、居民收入、利率、匯率和物價等。選項B，房產稅征收屬于制度政策因素。參見教材P143。

3.下列關于掛牌價格的說法中，正確的是(　)。

A.掛牌價格一般等于成交價格

B.掛牌價格與成交價格的差額稱為議價空間

C.議價空間大，說明市場景氣

D.掛牌價格一般小于成交價格

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。掛牌價格通常高于成交價格，二者的差額稱為議價空間。市場景氣的時候，議價空間較小。參見教材P86。

4.下列描述，錯誤的是(　)。

A.最低賣價≤成交價≤最高買價

B.房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于投資價值

C.同一估價對象可能有不同類型的價值

D.現狀價值為市場價值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。選項D錯誤，在合法利用下，現狀價值低于或等于市場價值。當在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，現狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現狀價值有可能高于市場價值。參見教材P92。

5.在通常情況下，出讓地價最低的出讓方式是(　)。

A.拍賣

B.掛牌

C.招標

D.協議

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價最高，招標方式出讓的地價次之，協議方式出讓的地價最低。參見教材P88。

6.下列說法中，錯誤的是(　)。

A.比較價值趨向于成交價格

B.收益價值、開發價值趨向于最高買價

C.成本價值傾向于最低賣價

D.房地產市場成熟且正常時，成本價值最低、比較價值適中、收益價值和開發價值最高

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項D錯誤，房地產市場成熟且正常時，成本價值、比較價值、收益價值和開發價值應基本一致。參見教材P89。

7.在房地產市場存在泡沫的情況下，比較價值(　)收益價值和成本價值。

A.大大高于

B.大大低于

C.等于

D.或者大于，或者小于

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。房地產市場存在泡沫時期，可比實例價格高，最終評估結果也會偏高。所以比較價值高于成本價值和收益價值。參見教材P90。

8.房地產估價師從某特定投資者的角度評估出的價值屬于(　)。

A.市場價值

B.殘余價值

C.快速變現價值

D.投資價值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。從某特定的投資者角度考慮評估的是投資價值。參見教材P91。

9.某房地產開發企業欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設用地使用權，委托房地產估價機構評估其可接受的最高價，該估價應采用的價值類型為(　)。

A.市場價值

B.投資價值

C.謹慎價值

D.在用價值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。從某特定的投資者角度考慮評估的是投資價值。例如，政府以招標、拍賣、掛牌、協議等方式出讓建設用地使用權，意向用地者可能委托房地產估價機構評估其可承受的最高價，為其確定投標報價、最高出價等提供參考依據。這就是一種投資價值評估。參見教材P91。

10.下列關于價值類型的表述中，錯誤的是(　)。

A.現狀價值等于市場價值

B.投資價值屬于非市場價值

C.市場價值的前提之一是繼續利用

D.同一估價對象可能有不同類型的價值

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。選項A錯誤，在合法利用下，現狀價值低于或等于市場價值。當在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，現狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現狀價值有可能高于市場價值。參見教材P90～93。

11.對于同一估價對象和同一價值時點，下列價值類型中評估值最大的一般是(　)。

A.謹慎價值

B.市場價值

C.殘余價值

D.快速變現價值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。謹慎價值是存在不確定因素下的價值，肯定偏小;快速變現價值不符合“適當營銷”的原則，也會偏小;殘余價值是在非繼續利用情況下的價值，也小于正常的市場價值。參見教材P90～93。

12.某宗房地產未設立法定優先受償權利下的價值為600萬元，法定優先受償款為120萬元，抵押率為60%，則該房地產的抵押貸款額度為(　)萬元。

A.480

B.360

C.288

D.240

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。抵押額度=抵押價值×抵押率=(未設立法定優先受償權下的價值-法定優先受償款)=(600-120)×60%=288萬元。參見教材P95。

13.某在建工程抵押貸款余額為1000萬元，當地同類在建工程抵押率為50%。房地產開發企業支付給施工單位的工程款比施工單位投入的少1000萬元。該在建工程沒有預售期房且未設立法定優先受償權下的價值為6000萬元。則該在建工程的再次抵押價值為(　)萬元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。再次抵押價值=未設立法定優先受償權下的價值-已抵押貸款余額/社會一般抵押率-拖欠的建設工程價款-其他法定優先受償款=6000-1000-1000/50%=3000(萬元)。參見教材P96。

14.某商品住宅小區在建工程的建設用地面積為 25000m2，擬建總建筑面積為50000m2、共500套住房。該工程已完成總投資的80%，房地產開發企業以5000元/m2的價格預售了其中100套、建筑面積總計為10000m2的住房，預購人平均按房價的70%辦理了住房抵押貸款。房地產開發企業曾將該在建工程抵押，目前該筆貸款余額為1860萬元。房地產開發企業目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實際投入少500萬元。現評估該在建工程不存在預售期房且未設立法定優先受償權下的價值為2億元。當地同類在建工程的抵押貸款成數一般為60%。下列描述正確的是(　)。

A.尚未還款額為1860萬元

B.該在建工程的再次抵押價值為12400萬元

C.該房地產的抵押價值為16000萬元

D.法定優先受償款為500萬元

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。該在建工程的再次抵押價值=20000×(50000-10000)/50000-1860 /60%-500=12400(萬元)。參見教材P95-96。

15.某宗占地面積為2000m2的建筑物，規劃其建筑覆蓋率為60%，建筑層數15層，且每層建筑面積相等為1200m2經評估總地價為180萬元，則該宗土地的樓面地價為(　)元/m2。

A.120

B.100

C.300

D.900

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。方法1：容積率=建筑面積/占地面積=占地面積×建筑密度(建筑覆蓋率)×建筑層數/占地面積=60%×15=9，土地單價=1800000/2000=900元/m2，樓面地價=土地單價/容積率=900/9=100元/m2。方法2：樓面地價=土地總價/總建筑面積=1800000/(1200×15)= 100元/m2，參見教材P105。

16.房地產投保火災險時的保險價值評估，具體指的是(　)。

A.建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本

B.建筑物重置成本或重建成本和修復期間的經濟損失

C.建筑安裝工程造價和重建期間的經濟損失

D.建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經濟損失

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。

投保火災險時的保險價值，通常僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不應包含不可損毀的土地的價值，具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復期間的經濟損失(如停產停業損失、租金損失等)。參見教材P96～97。

17.下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是(　)。

A.原始價值一般高于賬面價值

B.投資價值一般高于市場價值

C.謹慎價值一般低于市場價值

D.快速變現價值一般低于市場價值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是投資價值。選項A正確，因為存在折舊，所以一般情況下賬面價值低于原始價值;選項C正確，謹慎價值是在不確定因素的情況下的評估價值，也低于市場價值;選項D正確，快速變現價值不符合適當營銷的原則，也會偏小。選項B錯誤，投資價值可能高于市場價值，也可能低于市場價值，取決于特定的投資者的風險和收益的偏好。參見教材P91、100。

18.下列說法中，正確的是(　)。

A.無租約限制價值等于合同租金現值

B.出租人權益價值大于承租人權益價值

C.承租人權益價值大于出租人權益價值

D.無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值。參見教材P99。

19.基準地價是在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地范圍內，對平均開發利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按商服、住宅、工業等用途分別評估，由政府確定的某一估價期日法定最高使用年期的土地權利的區域(　)。

A.最低價格

B.最高價格

C.平均價格

D.成交價格

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是基準地價、標定地價和房屋重置價格。基準地價是在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地范圍內，對平均開發利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、住宅、工業等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區域平均價格。參見教材P103。

20.下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是(　)。

A.土地總價

B.商品房總價

C.樓面地價

D.土地單價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平高低。參見教材P105。

21.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價為5000元/平方米，房地產總價為2000萬元，樓面地價為1200元/平方米。該宗土地的總價為(　)萬元。

A.96

B.192

C.240

D.480

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。建筑面積=2000萬/5000=4000m2，土地總價=4000×1200=480萬元。參見教材P104～106。

22.下列購買某宗房地產的付款方式中，對買方而言最經濟的是(假定年折現率為6%)(　)。

A.現在按9.5折一次性付款

B.一年后一次性付款

C.現在首付30%，余款在未來3年內分年等額支付

D.現在首付50%，余款在未來10年內分年等額支付

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。選項A，現在一次性支付0.95;選項B，一年后支付1/1.06=0.943;選項C，=0.3+[(0.7/3)/6%] ×[1-1/(1+6%)3]=0.923702788;選項D，=0.5+[(0.5/10)/6%] ×[1-1/(1+6%)10]=0.868004352。參見教材P106～107。

23.一套總價60萬元的住房，付款方式如下：

(1)在成交日期一次性付清;

(2)在成交日期一次性付清，給予5%的折扣;

(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;

(4)自成交日期起一年內一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。

上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是(　)。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)種情況

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。(1)名義價格實際價格絕對相同，(3)由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以選項AB可以排除;(5)肯定存在名義價格和實際價格的差異。參見教材P106～107。

24.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現率為8%，風險補償為現房價格的3%，該期房目前的價格為(　)元/m2。

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格。期房價格=現房價格-從期房到達現房期間的租金凈收益的折現值-風險補償=4500-500/(1+8%)-500/(1+8%)2-4500×3%=3473(元/m2)。參見教材P108。

25.某套商品住宅現房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現房的月租金凈收益為1000 元/套，年折現率為6%，類似商品住宅期房的市場價值為5000元/m2，尚需10個月才能入住，風險補償為現房市場價值的5%。該套商品住宅現房的市場價值為(　)元/m2。

A.4653

B.5347

C.5352

D.5366

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格。該期房目前市場價格=現房價格-預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值-風險補償值，月租金凈收益=1000/100=10(元/m2)，月折現率=6%/12=0.5%，5000=現房價格-10/0.5%×[1-1/(1+0.5%)10]-現房價格×5%，現房價格=5366元/m2。參見教材P108。

26.在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據的估價，一般是評估(　)。

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值。因為是為競買人確定報價提供參考依據，所以評估的是競買人可承受的最高價;而如果是政府部門委托估價，則可能是掛牌底價。參見教材P92。

27.當拍賣出現流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的(　)。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。參見教材P109。

28.“吉芬物品”是指某種生活必需品，在特定條件下，消費者對該類商品的需求與價格成(　)。

A.反方向變化

B.同方向變化

C.無變化

D.變化方向無法確定

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產需求。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。參見教材P113。

29.當某種房地產的替代品的價格較高時，消費者對該種房地產的當前需求通常會(　)。

A.增加

B.減少

C.不變

D.無法確定

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產需求。在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產上，從而該種房地產的需求增加。參見教材P114。

30.下列選項不屬于決定房地產需求量的因素的是(　)。

A.房地產商對未來的預期

B.該種房地產的價格水平

C.相關物品的價格水平

D.消費者的收入水平

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產需求。某種房地產的需求量影響因素有：(1)該種房地產的價格水平;(2)消費者的收入水平;(3)消費者的偏好;(4)相關物品的價格水平;(5)消費者對未來的預期。參見教材P113～114。

31.下列選項中，不屬于決定房地產供給量的因素的是(　)。

A.該種房地產的價格水平

B.該種房地產的開發成本

C.房地產開發企業和擁有者對未來的預期

D.消費者的偏好

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產供給。某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：(1)該種房地產的價格水平;(2)該種房地產的開發成本;(3)該種房地產的開發技術水平;(4)房地產開發企業和擁有者對未來的預期。消費者偏好影響房地產需求量。參見教材P116。

32.受市場因素影響，房地產供給增加，房地產需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產均衡價格和均衡數量的變化情況是(　)。

A.均衡價格增加，均衡數量減少

B.均衡價格減少，均衡數量增加

C.均衡價格增加，均衡數量不變

D.均衡價格不變，均衡數量減少

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產均衡價格。房地產供給增加，房地產需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度時，如下圖所示，將導致均衡價格減少、均衡數量增加。參見教材P118。

33.下列說法中，正確的是(　)。

A.同一影響因素及其變化，對房地產價格變化的影響是完全相同的

B.同一影響因素及其變化，在不同時期，對房地產價格變化的影響是完全相同的

C.道路建設對住宅房地產價格的影響總是積極正面的

D.緊縮房地產開發貸款對市場價格的影響存在時間的滯后性

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是對房地產價格影響因素的基本認識。選項A錯誤，同一影響因素對房地產價格的影響是不盡相同的;選項B錯誤，同一因素在不同時期的影響也是不同的;選項C錯誤，道路建設對住宅價格的影響具有雙重性，改善了交通通達性會增值，噪聲和尾氣污染會貶值。參見教材P119～121。

34.下列房地產因素中，不屬于土地實物因素的是(　)。

A.土地面積

B.土地容積率

C.土地開發程度

D.土地形狀

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產實物因素。土地實物因素包括土地面積、土地形狀、地形、地勢、地質、土壤、土地開發程度，選項B屬于權益因素。參見教材P123。

35.下列屬于房地產實物因素的是(　)。

A.房地產新舊程度

B.建筑物朝向

C.房地產坐落

D.房地產人文環境

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產實物因素。選項BCD均屬于房地產區位因素。參見教材P122～126。

36.通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了(　)對地價的影響。

A.土地面積

B.地質條件

C.土地位置

D.土地形狀

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產實物因素。為了改善形狀不規則土地的利用，往往采取土地調整或重劃措施。土地經過調整或重劃后，利用價值提高，地價隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。參見教材P123。

37.商業房地產位置的優劣，主要取決于(　)。

A.周圍環境狀況

B.位置有利于原料和產品的運輸

C.自然景觀

D.繁華程度和臨街狀況

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產區位因素。商業房地產的區位優劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。選項A適用于居住地產;選項B適用于工業;選項C適用于住宅用地評價。參見教材P129。

38.最科學的評價房地產交通便捷程度的距離是(　)。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經濟距離

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產區位因素。經濟距離把交通時間和交通費用統一用貨幣來衡量，是一種更加科學但較為復雜的距離。參見教材P132。

39.下列影響某套住宅價格的因素中，屬于實物因素的是(　)。

A.臨街狀況

B.層高

C.樓層

D.朝向

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產實物因素。選項ACD屬于區位因素。參見教材P131。

40.下列房地產中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是(　)。

A.商業用房

B.住宅

C.寫字樓

D.工業用房

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產區位因素。對某層商業用房來說，樓層是十分重要的位置因素。參見教材P133。

41.下列房地產價格影響因素中，不屬于區位因素中的位置因素的是(　)。

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產區位因素。交通條件因素和位置因素是平行的關系。房地產區位因素中的位置包括方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見P131～133。

42.一般來講，假如人口總量不變，而隨著家庭人口規模小型化，住宅價格總的趨勢是(　)。

A.上漲

B.下跌

C.保持相對穩定

D.先漲后跌

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是人口因素。隨著家庭人口規模小型化，家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，房地產價格有上漲趨勢。參見教材P136～137。

43.下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是(　)。

A.降低房地產開發貸款利率

B.增加土地有效供給

C.降低契稅

D.提高購房貸款利率

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是制度政策因素。選項A降低貸款利率，將降低開發成本，可以導致價格下降;選項B增加有效供給，結果是價格的下降，這是供給規律作用的結果;選項D提高購房者貸款利率，將導致需求減少，也是導致價格下跌。降低契稅，使購房者成本降低，需求增加，價格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機成本降低，刺激投資導致價格上升。參見教材P137～139。

44.下列情況中，會導致房地產價格下降的是(　)。

A.提高契稅稅率

B.增加土地增值稅

C.增加增值稅

D.減免房產稅

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是制度政策因素。契稅是向買方收取的，增值稅、土地增值稅是向賣方收取的。選項BCD三種情況會導致房地產價格的上升。參見教材P138～139。

45.下列情況中，會導致房地產價格上升的是(　)。

A.增加房地產保有環節的稅收

B.減少交易環節賣方的稅收

C.增加房地產開發環節的稅收

D.提高最高首付比例

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是制度政策因素。增加房地產保有環節稅收，增加了持有房地產成本，會使自用需求者傾向于購買較小面積的房地產，并會抑制房地產投資和投機，減少房地產需求，進而會使房地產價格下降;減少交易環節賣方的稅收，要分清是買方市場或賣方市場，若為買方市場，減少賣方稅收會使房地產價格下降;提高最高首付比例，購買門檻上升，從而會減少商品房需求，進而減少房價。參見教材P138～139。

46.下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是(　)。

A.賣方市場下增加賣方稅收通常會導致房地產價格上漲

B.增加房地產持有環節稅收通常會導致房地產價格上漲

C.買方市場下增加賣方稅收通常會使房地產價格下降

D.嚴格控制房地產開發貸款，通常會使房地產價格下降

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是制度政策因素。選項A，在賣方市場下，增加賣方的稅收，賣方會轉嫁給買方，通常會導致房地產價格上漲;選項B，增加房地產持有環節的稅收，增加持有成本，可以抑制投資和投機，通常會導致房地產價格下跌;選項C，在買方市場下，增加賣方的稅收，賣方無法轉嫁，會擠壓賣方的利潤，但是通常不會對房地產價格造成影響;選項D，嚴格控制房地產開發貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲。參見教材P138～139。

47.下列關于利率對房地產價格的影響的說法中，正確的是(　)。

A.利率變化的方向和房價變動的方向總是相反的

B.利率變動的方向和房價變動的方向總是一致的

C.從綜合效應上看，利率升降對于房地產需求的影響大于對房地產供給的影響

D.從房地產價值是房地產凈收益現值之和的角度看，利率上升導致房地產價格上升

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是經濟因素。利率波動對于房地產價格的影響具有雙重性。如利率上升，使得開發成本增加，推動房地產價格上漲;但是利率上升也使得購房者需求者負擔加重，抑制需求從而導致房價下跌。從綜合效應看，利率升降對房地產需求的影響大于對房地產供給的影響，從而房地產價格與利率負相關：利率上升，房地產價格會下降;利率下降，房地產價格會上漲。從房地產價值是房地產預期凈收益的現值之和的角度看，由于房地產價值與折現率負相關，而折現率與利率正相關，所以利率上升或下降會使房地產價格下降或上漲。參見教材P145。

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