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單選題

1.銀行向某家庭發放了一筆月還款額為3000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業管理費為每月200元。從當前我國商業銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于( )元。

A.5400

B.6400

C.4300

D.6530

【答案】B

【試題解析】銀行一般規定將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下，房產支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入，則該家庭最低月均收入應不低于(3000+200)÷50%=6400(元)。

2.個人住房貸款業務中發生的“開發商違法預售”屬于( )風險。

A.信用

B.管理

C.法律

D.操作

【答案】A

【試題解析】個人住房貸款業務信用風險涉及開發商、購房人兩方面。與開發商相關的信用風險，主要涉及開發商欺詐、項目拖期、質量糾紛、違法預售等問題。來源于購房人的信用風險，則包括自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還。

3.下列選項中，不計入收益性物業運營費用的是( )。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設施維修費

D.保險費

【答案】A

【試題解析】收益性物業的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用，包括人工費、公共設施設備日常運行、維修及保養費、綠化養護費，清潔衛生費、保安費用、辦公費、固定資產折舊費、不可預見費、保險費、物業管理企業的服務費和利潤、法定稅費和房產稅。

4.下列關于物業經營中現金流的表達方式，正確的是( )

A.稅前現金流=有效毛收入-運營費用

B.稅前現金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息

C.稅后現金流=稅前現金流-所得稅

D.稅后現金流=稅前現金流-準備金-所得稅

【答案】C

【試題解析】稅前現金流=凈經營收入-抵押貸款還本付息，稅后現金流=稅前現金流-所得稅。

【考點來源】教材第十章《物業資產管理》第五節：收益性物業的運營費用與財務報告。

5.某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為5萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為( )萬元。

A.11

B.24

C.29

D.35

【答案】C

【試題解析】有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=30×(1-20%)+5==29(萬元)

6.某公寓內通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設備來解決租戶希望獲得洗衣服務這一問題。體現了投資者對房地產投資( )的重視。

A.易產生資本價值風險

B.專業管理依賴性

C.存在效益外溢和轉移

D.需要適時的更新改造

【答案】D

【試題解析】按照租戶的意愿及時調整或改進房地產的使用功能可以極大地增加對租戶的吸引力。對投資者來說，如果不愿意進行更新改造投資或者其所投資房地產的可改造性很差，則意味著投資者會面臨著較大的投資風險。

7.某市2013年新開工的房屋建筑面積為230萬m2，2012年末完工轉入2013年繼續施工的房屋建筑面積為130萬m2，2013年竣工的房屋建筑面積為180萬m2。那么，該市房屋的平均建設周期為( )年。

A.0.5

B.l.5

C.2

D.3

【答案】C

【試題解析】平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積(230+130)¸180=2(年)。

8.土地儲備機構對土地開發過程中涉及的基礎設施建設和綠化，土地平整等工作，可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發成本的( )。

A.1.5%

B.2%

C.3%

D.5%

【答案】B

【試題解析】土地儲備機構負責實施土地開發時，可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發成本的2%。

在政府授權開發商負責實施土地開發時，由開發商負責籌措資金，辦理規劃、項目核準(或備案)、土地征收、拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。

9.房地產開發商應當自工程竣工驗收合格之日起( )內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

A.7

B.10

C.15

D.30

【答案】C

【試題解析】開發商應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。

10.某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項目投資的實際收益率是( )。

A.5.16%

B.6.16%

C.6.5%

D.8.74%

【答案】B

【試題解析】實際利率=(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)-1=(1+12%)/(1+5.5%)―1=6.16%。

【考點來源】教材第五章《現金流量與資金時間價值》第二節：資金時間價值。

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