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2020房地產估價師考試《理論與方法》精華試題(8)

1.估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺，假設標準宗地臨街寬度為25英尺，臨街深度為100英尺，總價格為400萬。根據四三二一法則，該估價對象的單價為( )元/平方英尺。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【試題解析】臨街寬度為25英尺，臨街深度75英尺的總價=400×(40%+30%+20%)=360(萬元)，則臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺的宗地總價=360÷25×20=288(萬元)，單價為：288萬元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。

2.某宗工業用地面積為5000㎡，容積率為1.0，樓面地價為800元/㎡，若城市規劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/㎡，居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/㎡。該宗地塊上理論上應補交的地價為( )萬元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【答案】C

【試題解析】應補地價=8.0×5000×(3000×40%+1000×60%)-800×1.0×5000=6800(萬元)

3.明確估價基本事項是實施估價的基本前提，實際估價中不能明確估價事項的責任主要應歸屬于( )。

A.估價委托人

B.估價利害關系人

C.承擔估價項目的估價師

D.估價對象的權利人

【答案】C

【試題解析】明確估價基本事項主要包括弄清估價目的、價值時點、估價對象和價值類型這四項。在實際估價中，一些估價師寄希望于委托人提出明確的估價目的、估價對象、價值時點和價值類型，甚至抱怨委托人不能明確地提出它們。這種思想是完全錯誤的。估價基本事項不能明確的責任主要在估價師。

4.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應當由( )見證，有關情況應當在評估報告中說明。

A.房屋征收部門、房地產估價機構和無利害關系第三人

B.房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系第三人

C.公證機關和無利害關系的第三人

D.人民法院和無利害關系的第三人

【答案】B

【試題解析】原《城市房屋拆遷估價指導意見》的說法是A，《國有土地上房屋征收評估辦法》的說法是B，以后者說法為準。

5.關于估價資料歸檔的要求的說法，錯誤的是( )。

A.估價資料歸檔的內容應包括估價中形成的有保存價值的各種文字、圖表、影像等資料

B.記錄估價中估價師對估價結果的不同意見的資料應作為必須歸檔的內容之一

C.歸檔的估價資料應采用紙質文檔形式，不得只采用電子文檔形式

D.對未正式出具估價報告的估價項目及相關資料也應歸檔，保存期不得少于半年

【答案】D

【試題解析】保存的估價資料一般包括：①估價報告;②估價委托書和估價委托合同;③估價所依據的委托人提供的資料;④估價項目來源和溝通情況記錄;⑤估價作業方案(2017年教材新增內容);⑥估價對象實地查勘記錄;⑦估價報告內部審核記錄;⑧估價中的不同意見記錄;⑨外部專業幫助的專業意見。估價資料應采用紙質文檔保存，同時可采用電子文檔保存。對未正式出具估價報告的估價項目及相關資料也應歸檔，保存期不得少于一年。

判斷題

1.在國有建設用地使用權招標出讓中，投標人運用假設開發法測算的投標報價本質上是投資價值而不是市場價值。( )

【答案】√

【試題解析】投資價值是指估價對象對某個特定單位或個人的價值。

2.采用假設開發法的靜態分析法估價時，應計息項目包括后續的開發成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費。( )

【答案】×

【試題解析】銷售稅費不應計算利息，而待開發房地產價值及其取得稅費也應計息。

【考點來源】教材第八章《假設開發法及其運用》第六節：假設開發法測算中各項的求取。

3.長期趨勢法是運用預測科學的有關理論和方法，根據房地產在未來較長時期內獲得收益的變動規律，推測和判斷房地產價格的方法。( )

【答案】×

【試題解析】長期趨勢法是根據房地產價格在過去和現在較長時期內形成的變動規律，推測、判斷房地產的未來價格的方法。

4.在收集房地產交易、收益、成本等資料時，還要了解它們是否受到不正常或人為因素的影響。對于受到這些因素影響的，在估價時不可以采用。( )

【答案】×

【試題解析】在收集房地產交易、收益、成本等資料時，還要了解它們是否受到不正常或人為因素的影響。對于受到這些因素影響的，嚴格地說，只有在能夠確定其受影響程度并能夠進行修正的情況下才可以采用。

5.估價檔案保存期限自估價報告出具之日起計算，應不少于10年。保存期限屆滿而估價服務行為尚未結束的，估價檔案應保存至估價服務的行為結束為止。( )

【答案】×

【試題解析】估價資料保存期限自估價報告出具之日起計算。根據《資產評估法》和《房地產估價規范》，估價資料的保存期限不少于15年;屬于法定評估業務的，保存期限不少于30年;估價資料保存已超過15年或30年而估價服務的行為尚未結束的，應保存到估價服務的行為結束。

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