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2020房地產估價師考試《理論與方法》精華試題(7)

1.房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證，說明房地產估價師和估價機構可以不負任何責任。( )

【答案】×

【試題解析】估價是估價機構和估價師以專業機構和老師的身份發表對估價對象價值的專業意見，而不應被視為估價機構和估價師對估價對象在市場上可實現價格的保證。但這又不能被曲解為估價機構和估價師可以隨意發表意見并可以不負任何責任。估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。

2.對于房地產的價格水平、供求狀況及價格走勢，在不同地區之間可能不同，但不會相差太大。( )

【答案】×

【試題解析】由于房地產具有不可移動性，決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并且受制于其所在的空間環境，所以房地產市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區性市場，房地產的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區性的，在不同地區之間可能不同，甚至其變動是反方向的。

3.在對某房地產進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產投資價值的評估。( )

【答案】√

【試題解析】投資價值是對特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值;而房地產估價通常是評估房地產的市場價值，與投資價值評估是兩個概念。

【考點來源】教材第三章《房地產價格與價值》第一節：房地產價格和價值的種類。

4.在房地產價格影響因素中，判斷一個因素是否屬于區位因素，可以把實際上不可移動的房地產想象為可以移動的，然后假設將它移動。如果隨著房地產的移動會發生變化的因素，就屬于區位因素;反之，就屬于非區位因素。( )

【答案】√

【試題解析】隨著房地產的移動，如方位、與相關場所的距離，臨街狀況等會發生變化，這些因素就是區位因素。

5.稅收是影響房地產價格制度的政策因素之一，在買方市場條件下，減少房地產開發環節的稅收難以使房地產價格下降。( )

【答案】×

【試題解析】增加或減少賣方的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，如果是買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內部消化”，難以導致房地產價格上漲;而減少賣方的稅收則會使房地產價格下降。

6.可比實例的交易方式應適合估價目的，比如說估價對象是出讓國有建設用地使用權土地上的房地產，則不宜選取劃撥國有建設用地使用權土地上的房地產作為可比實例。( )

【答案】×

【試題解析】可比實例房地產應與估價對象的權利性質相同，如估價對象是出讓國有建設用地使用權土地上的房地產，則不宜選取劃撥國有建設用地使用權土地上的房地產作為可比實例。

可比實例的交易方式應適合估價目的，如買賣目的估價，應選買賣實例為可比實例;抵押、房屋征收補償目的估價，應選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協議方式的買賣實例。

7.甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰土地，甲土地樓面地價為450元/㎡，土地使用年限為50年，乙土地樓面地價為400元/㎡，土地使用年限為60年，以樓面地價來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經濟(土地報酬率為6%)。( )

【答案】√

【試題解析】甲地塊V∞=V50×1/K50=450÷[1-1/(1+6%)50]=475.83(元/㎡)，乙地塊V∞=V60×1/K60=400÷[1-1/(1+6%)60]=412.50(元/㎡)，則甲樓面地價大于乙樓面地價，投資乙地塊更經濟。

8.征收耕地的土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。( )

【答案】√

【試題解析】這是最高標準。依照規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍。

9.成本法中的土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用等的金額，均按照它們在過去發生時的正常水平來估算。( )

【答案】×

【試題解析】成本法中的土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用等的金額，均應按照它們在價值時點的房地產價格構成來測算的價格，但應注意的是，價值時點并非總是現在，也可能是過去或將來。

10.在假設開發法中，搞清楚將擁有的土地權利，包括弄清楚權利性質、使用年限、可否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等，主要是為了測算后續開發成本、租金等服務。( )

【答案】×

【試題解析】搞清楚土地的權益狀況包括搞清楚規劃條件(如土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等)和將擁有的土地權利(如土地權利類型、使用期限、能否續期，以及對該房地產開發項目及建成后的房地產轉讓、租賃、價格等的有關規定等)。搞清楚規劃條件主要是為選擇最佳的開發利用方式、確定未來開發完成后的房地產狀況服務，搞清楚將擁有的土地權利主要是為預測開發完成后的房地產市場價格、租金等服務。

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