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2020房地產估價師考試《理論與方法》練習題(23)

1.房地產的權益是以房地產權利為基礎的，下列屬于房地產的權益內容的有(　)。

A.房地產被人民法院查封從而其處分受到限制的

B.將屋頂出售或出租給廣告公司獲得收入的

C.較為豪華的建筑物裝飾裝修

D.設立了抵押權、租賃權的房屋所有權

E.建筑物的層高較高

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。選項CE是實物因素。參見教材P51。

2.下列選項中，屬于房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況的有(　)。

A.房地產使用管制

B.異議登記

C.設立了抵押權

D.住宅帶有上學指標

E.被人民法院查封

『正確答案』ABE

3.市場價值形成的隱含前提包括(　)。

A.市場參與者個體的觀念和行為

B.不存在買家因特殊興趣附加出價

C.既不過于樂觀也不過于保守

D.最高最佳利用

E.合法原則下的謹慎原則

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。選項A市場價值形成的隱含前提之一是市場參與者集體的觀念和行為。謹慎原則僅在抵押價值中體現。參見教材P98。

4.下列對決定房地產需求量的因素，描述正確的是(　)。

A.當價格上漲后，需求量減小的商品為吉芬物品

B.消費者收入增加，對商品的需求增加

C.當消費者對某種房地產的偏好增強時，該種房地產需求就會增加

D.房地產互補品，即一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，消費者就會把需求轉移到該種房地產上

E.當消費者預期房地產價格未來會上漲時，就會減少對房地產現時的需求

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是房地產需求。選項A錯誤，吉芬物品屬于生活必需品，價格和需求量同方向變化;選項D錯誤，房地產替代品，即一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，消費者就會把需求轉移到該種房地產上;選項E錯誤，當消費者預期房地產價格未來會上漲時，就會增加對房地產現時的需求。參見教材P86～87。

5.下列對房地產供給量的因素描述正確的是(　)。

A.某宗房地產的價格越高，房地產開發企業愿意開發的數量就會越多

B.在某種房地產的價格水平不變的情況下，開發成本提高，該種房地產的供給減少

C.房地產開發技術水平的提高，會使房地產開發企業開發更多房地產

D.如果房地產開發企業和擁有者對未來房地產市場不看好，將會減少對房地產的供給

E.房地產的供給富有彈性

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產供給。房地產供給缺乏彈性。參見教材P89。

6.關于投資價值和市場價值的說法，正確的有(　)。

A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估，且收益率取值相同

B.評估市場價值所采用的折現率是與該類房地產的風險程度對應的社會一般收益率

C.評估投資價值所采用的折現率是某個特定的投資者所要求的最高收益率

D.評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。A投資價值和市場價值的收益率取值是不同的。選項C應該是最低收益率;選項E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。特別提示：多選題注意貫徹謹慎原則。參見教材P98。

7.下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有(　)。

A.完全產權價值

B.出租人權益價值

C.快速變現價值

D.承租人權益價值

E.殘余價值

『正確答案』CE

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。快速變現價值通常低于市場價值;殘余價值一般低于市場價值，這兩個是非市場價值。完全產權價值肯定是市場價值，出租人權益價值和承租人權益價值，由于租金存在市場標準，租賃也是完全的市場行為，因而租金體現了市場價值。參見教材P99～100。

8.下列項目中，屬于成本租金構成的內容有(　)。

A.折舊費

B.維修費

C.地租

D.保險費

E.房產稅

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價。地租和保險費屬于商品租金的構成項目。成本租金由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅五項因素構成。參見教材P100。

9.在實際的房地產估價中，房地產抵押價值通常是指抵押房地產未設立法定優先受償權下的價值扣除估價師知悉的法定優先受償款后的余額。這些法定優先受償款通常包括(　)。

A.拖欠建設工程價款

B.已抵押擔保的債權數額

C.房地產變賣處置費用

D.訴訟費用

E.其他法定優先受償款

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價。法定優先受償款包括已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人的建設工程價款以及其他法定優先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業稅等拍賣、變賣的費用和稅金。參見教材P101。

10.受租賃合同租金水平影響的房地產價值包括(　)。

A.無租約限制價值

B.出租人權益價值

C.承租人權益價值

D.租賃權價值

E.抵押權價值

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。有租約限制價值，就是按照租金的收益現值確定的價值;出租人權益價值和承租人權益價值都受租金水平影響;出租人權益價值=租約期內租金的收益現值+租約期外市場平均租金收益現值;承租人權益價值即租賃權價值，是市場租金高于租約協議租金的差額的收益現值。參見教材P106。

抵押權價值和租金水平無關，它是依據債權的價值確定的。是在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的時候，將抵押房地產拍賣變現所得的價款扣除法定優先受償款后的余額。參見教材P101。

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