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2020房地產估價師考試《經營與管理》練習題(10)

【習題】房地產項目盈虧平衡分析中，不包括(　)分析。

A.最低租售價格

B.最低租售數量

C.最低利潤水平

D.最高土地取得價格

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。分析的因素是成本或是收入方面的，利潤是計算出來的。參見教材P219。

【習題】房地產項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是(　)。

A.老師打分法

B.“三項預測值”法

C.解析法

D.蒙特卡洛模擬法

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。選項B不是風險分析的方法，是敏感性分析的方法。也可以用排除法。參見教材P227。

【習題】房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，營業利潤與營業外收支凈額之和為(　)。

A.利潤總額

B.投資利潤

C.稅后利潤

D.可分配利潤

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是營業收入、利潤和稅金。利潤總額=營業利潤+營業外收支凈額。參見教材P173。

【習題】下列關于房地產投資分析中成本的表述中，正確的是(　)。

A.與財務報表中的成本完全不一樣

B.應根據實際發生費用記錄來確定

C.與財務報表中的成本一樣

D.是對項目未來將要發生的費用的預測和估算

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是投資與成本。選項A是不完全一樣，而非完全不一樣;選項B，投資分析中使用的成本有很多是對擬實施項目未來將要發生的費用的預測和估算。參見教材P170。

【習題】某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現金支付。如該店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流為24000元、投資者權益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為(　)。

A.7.1%

B.12.0%

C.13.1%

D.19.1%

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是現金回報率與投資回報率。參見教材P201。

當考慮物業增值收益時

【習題】采用差額內部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內部收益率(△IRR)與最低的可接受收益率(ic)進行比較，判別標準是(　)。

A.若△IRR>ic，則投資大的方案為優

B.若△IRR>ic，則投資小的方案為優

C.若△IRR

D.若△IRR

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是方案經濟比選定量分析方法。如果大于最低可接受收益率，以投資大的方案為最優;如果小于最低可接受收益率，以投資小的方案為最優。參見教材P209。

【習題】有三個互斥方案，不可以采用的比選方法為(　)。

A.差額投資內部收益率

B.凈現值

C.內部收益率

D.等額年值

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是方案經濟比選定量分析方法。互斥方案不能用內部收益率這個指標。方案經濟比選定量分析方法包括：凈現值法、差額投資內部收益率法、等額年值法、費用現值比較法和費用年值比較法。參見教材P209。

【習題】某開發企業某季度的銷售收入為1000萬元，其開發項目位于地級市。當期的期間費用為30萬元，增值稅及附加為55萬元，土地增值稅預征為20萬元，則當期預征的企業所得稅為(　)萬元。

A.8.75

B.11.25

C.13.25

D.15.75

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是營業收入、利潤和稅金。

第一步：算出本季度毛利額。項目位于地級市，則毛利率為15%。

毛利額=1000×15%=150(萬元)

第二步：算出當期應納稅所得額

應納稅所得額=當期毛利額-期間費用-增值稅及附加-土地增值稅預征=150-30-55-20=45(萬元)

第三步：算出預征的企業所得稅額

預征所得稅額=45×25%=11.25(萬元)。參見教材P176。

【習題】以下有關房地產開發項目稅費的說法，不正確的是(　)。

A.增值稅是對銷售貨物或提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種

B.目前增值稅已全面替代了土地增值稅

C.城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據

D.房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計征增值稅

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是營業收入、利潤和稅金。營改增，增值稅替代了營業稅，不是土地增值稅。參見教材P174。

【習題】某家庭向銀行申請了一筆數額50萬元，期限20年，年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其第10年第8個月的還款金額為(　)元。

A.2093.75

B.2208.33

C.3385.42

D.4583.33

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是利息。

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