2020房估《經營管理》章節練習題：風險與投資組合

【2015年真題】為把兩個投資項目的組合風險降到最低，各投資項目間應有一個(　)。

A.負協方差

B.正協方差

C.正敏感度

D.負敏感度

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。為把兩個投資項目的組合風險降低到最低，前提條件是各投資項目間有一個負協方差。最理想的是一個絕對的負協方差，但這個條件很難達到。參見教材P24。

【2015年真題】下列房地產投資風險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是(　)。

A.持有期風險

B.時間風險

C.周期風險

D.機會成本風險

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。該題轉換為，哪些是系統風險，哪些是個別風險。通過投資組合理論，可將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統風險無法規避。參見教材P26。

【2016年真題】若房地產市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業房地產市場相對于整個房地產市場的風險系數為1.4，則商業房地產市場的預期收益率為(　)。

A.14%　　B.19%　　C.21%　　D.22%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。資產預期收益率=無風險資產收益率+市場風險系數×(平均收益率-無風險資產收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%。參見教材P26。

【2016年真題】確定折現率的理想方法是采用資金的機會成本加適當的風險調整值，下列收益率或利率中可視作資金機會成本的有(　)。

A.國債收益率

B.銀行存款利率

C.市場平均投資收益率

D.銀行貸款利率

E.銀行同業拆借利率

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是資本資產定價模型。確定折現率的理想方法是采用資金的機會成本加適當的風險調整值。所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多等于上述無風險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。參見教材P27。

【典型例題】如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數為0.4，則房地產投資評估模型中所用的折現率為(　)。

A.8%

B.4%

C.14%

D.12%

『正確答案』C

『答案解析』

方法一：公式作法

折現率=無風險投資收益率+市場風險系數×(市場的平均收益率-無風險投資收益率)=10%+0.4 × (20%-10%)=14%。

方法二：帶有技術含量的排除法

該折現率一定大于無風險投資收益率，即大于10%，選項AB可立即排除。參見教材P27。

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