2020房估《制度與政策》章節練習題：商品房銷售管理

【2017年真題】商品房預售應符合的條件包括(　)等。

A.已付清土地出讓金

B.取得土地使用權證書

C.拆遷安置方案已落實

D.物業管理方案已落實

E.取得施工許可證

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。商品房預售應當符合以下條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;(4)商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。參見教材P128。

【2011年真題】商品房預售許可的最低規模不得小于(　)。

A.居住區

B.居住小區

C.棟

D.單元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。參見教材128。

【例題】商品房預售的條件之一是：投入的開發建設資金應達到工程建設總投資的一定比例以上，并有確定的(　)。

A.后續開發資金和施工措施

B.后續開發資金和質量保障措施

C.施工進度和竣工交付日期

D.施工和質量保障措施

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房預售。按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。參見教材128。

【2017年真題】商品住宅項目開工后，房地產開發企業即可以預訂方式收取購房人部分定金。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房預售。未取得《商品房預售許可證》的項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。參見教材P129。

【2011年真題】商品房預售方案應包括的內容有(　)。

A.項目基本情況

B.預售房屋套數

C.銷售人員姓名和身份證號

D.竣工交付日期

E.住房質量責任承擔主體

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體落實、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等。參見教材P129。

【例題】房地產開發企業申請商品房預售許可證，必須提交的要件包括(　)。

A.國有建設用地使用權證書

B.工程施工合同

C.建設工程規劃許可證

D.房屋拆遷許可證

E.建設工程施工許可證

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。應當提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發企業的《營業執照》和資質證書;(3)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;(4)投入開發建設的資金占工程建設總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;(6)商品房預售方案。參見教材P129。

【2011年真題】商品房預購人可以將購買的尚未竣工的預售商品房轉讓。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房銷售的其他限制性規定。國務院根據《城市房地產管理法》第四十五條的授權決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。參見教材P131。

【2012年真題】房地產開發企業銷售成套商品住宅，應采取的銷售方式是(　)。

A.按套銷售

B.返本銷售

C.按房間銷售

D.售后包租

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房銷售的其他限制性規定。《商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。參見教材P131。

【例題】房地產開發企業不得采取(　)的方式銷售商品房。

A.分期付款

B.收取預售款

C.收取定金

D.返本銷售

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房銷售的其他限制性規定。房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。參見教材P131。

【2016年真題】某房地產開發企業預售一套建筑面積100㎡的商品住宅，單價為1萬元/㎡。購房合同對面積誤差未作約定。經實測房屋建筑面積為105㎡，買受人實際應付購房款(　)萬元。

A.100

B.101

C.103

D.105

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按套內建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。買受人不退房的，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。參見教材P134。

【2014年真題】商品房預售合同當事人必須約定房屋面積誤差的處理方式。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。如沒有約定，按照法律規定處理。參見教材P133。

【2012年真題】陳某預買一套建筑面積為100㎡的商品住房，單價10000元/㎡，買賣雙方面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經實測，建筑面積為95㎡。如陳某選擇購房，則應付房款(　)萬元。

A.90

B.91

C.93

D.95

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。本題中雙方未約定面積誤差處理，則按規定的原則處理。(1)計算面積誤差比。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%=[(95-100)/100]×100%=-5%。(2)陳某實際支付購房款，實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。張某實付房價款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93萬元。

【2017年真題】商品房預售合同的主要內容不包括(　)。

A.人均面積分攤

B.面積差異處理方式

C.前期物業管理

D.商品房質量及保修責任

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。商品房預售合同主要內容：合同當事人;商品房基本狀況;商品房價款;商品房交付條件與交付手續;面積差異處理方式;規劃設計變更;商品房質量及保修責任;合同備案與房屋登記;前期物業管理;其他事項，業主共有部分約定、配套設施約定、爭議解決方式等。參見教材P133。

【2016年真題】商品住房銷售可以按套內建筑面積或按建筑面積計價。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價。按套、套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記。參見教材P133。

【2017年真題】商品住宅項目開工后，房地產開發企業即可以預訂方式收取購房人部分定金。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房預售。未取得《商品房預售許可證》的項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。參見教材P129。

【2011年真題】商品房預售方案應包括的內容有(　)。

A.項目基本情況

B.預售房屋套數

C.銷售人員姓名和身份證號

D.竣工交付日期

E.住房質量責任承擔主體

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體落實、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等。參見教材P129。

【例題】房地產開發企業申請商品房預售許可證，必須提交的要件包括(　)。

A.國有建設用地使用權證書

B.工程施工合同

C.建設工程規劃許可證

D.房屋拆遷許可證

E.建設工程施工許可證

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。應當提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發企業的《營業執照》和資質證書;(3)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;(4)投入開發建設的資金占工程建設總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;(6)商品房預售方案。參見教材P129。

【2017年真題】房地產開放項目經規劃部門批準變更規劃的，房地產開發企業自變更確立之日起(　)日內應書面通知買受人。

A.7

B.10

C.15

D.30

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。參見教材P134。

【2011年真題】房地產開發企業承擔商品房的保修期從房屋(　)之日起計算。

A.竣工

B.交付

C.辦理房屋所有權登記

D.入住

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。房地產開發企業承擔的保修期從房地產開發企業(出賣人)將商品房交付給買受人之日起計算。參見教材P134。

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