1.指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤

有一磚混結構的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補足地價和配套費，全部為業主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：

房地產價格=土地重新取得成本+建筑物重置總價-建筑物折舊

1.土地重新取得成本的計算。根據土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/㎡，現時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/㎡，則土地重新取得成本為:

土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4(元)

2.建筑物重置總價的計算。房產管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2600元/㎡，房產管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2700元/㎡，房產管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3000元/㎡。則估價對象建筑物重置總價為：

建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088(元)

3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:

建筑物折舊=建筑物重置總價×(1-成新率)

其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產估價師現場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

建筑物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)

4.估價對象價格的計算。估價對象房地產價格為：

房地產總價=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

房地產單價=187760/93.88=2000(元/㎡)

【答案解析請翻頁查看】

參考答案

1.

【正確答案】：1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應為:土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=170×93.88=15959.6(元);

2.建筑物重置總價計算錯誤，應使用08年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3000×93.88=281640(元);

3.判定建筑物成新時，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應將完好房改為基本完好房。

2.

【正確答案】：1.“估價方”中缺少資質等級;

2.結果報告中估價對象的概況內容不全(缺少區位狀況的描述);

3.估價目的的表述不符合《城市房地產抵押估價指導意見》的要求;

4.價值定義的表述不符合《城市房地產抵押估價指導意見》的要求;

以上就是小編整理：2019房地產估價師《案例分析》試題及答案(二)。各地2019年房地產估價師考試準考證打印工作10月即將展開，為了避免錯過重要時間節點，環球網校特為廣大考生提供“ 免費預約短信提醒”服務，使用該服務后即可免費收到準確的2019年各省房地產估價師考試報名時間、資格審核時間、繳費時間、準考證打印時間等重要的報考時間提示信息！您在備考過程中如需歷年試題、考試大綱等備考資料，可點擊下方按鈕免費下載>>房地產估價師真題/考試大綱，更多備考資料持續更新中。