判斷題

1.在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產市場不景氣。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。一般情況下，成本法求取的價值偏保守，應該最低，但是如果成本法的價值比市場法的價值還高，則說明市場價格很低，收益法的價值也很低，說明房地產收益不佳，這都是房地產市場不景氣的表現。如果考慮外部折舊，也就是經濟折舊，成本法的求得的價值會降低，因而要加這么一個前提。判斷題一定要注意加的前提、背景和視角。參見教材 P96。

2.抵押價值不是扣除法定優先受償款的“完全價值”，而是將“完全價值”或上述抵押價值經過貸款乘數(抵押率)打折后的價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。抵押價值不是扣除法定優先受償款的“完全價值”，也不是將“完全價值”或上述抵押價值經過貸款乘數(抵押率)打折后的價值，或者將上述抵押價值減去預期實現抵押權的費用和稅金后的“抵押凈值”。參見教材 P102。

3.某房地產于 2 年前以抵押貸款的方式，貸款 200 萬元，貸款期限 5 年，貸款成數六成，貸款年利率 8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產未設立法定優先受償權下的價值為500 萬元，在沒有其他債權限制下，該房地產的再次抵押價值為 300 萬元。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。抵押貸款債權(未還貸款)=200×(5-2)/5=120 萬元再次抵押價值=500-未還貸款/抵押成數=300 萬元。注意：本題中有些信息是無用的。如貸款利率等。本題中采用的是等本金按月償還，所以計算抵押貸款債權比較簡單，如果是采用等額按月償還，計算就很麻煩了。先算每月償還金額，再計算還有 3 年(36 個月)未還期間的月償還額的現值。參見教材 P102。

4.某房地產的當前市場價值為 1000 萬元，抵押貸款余額為 540 萬元，貸款成數為 0.6，則該房地產現在再次抵押的價值應為 276 萬元。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。抵押貸款余額為 540 萬，貸款成數為 0.6，則需要設置抵押擔保的房地產價值應為540/0.6=900 萬元。再次抵押價值為 100 萬元。參見教材 P102。

5.無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。無租約限制價值就是完整的產權價值，由出租人和承租人分享。參見教材 P106。

6.無租約限制價值就是“干凈的”完全產權價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。無租約限制價值就是完整的產權價值，由出租人和承租人分享。參見教材 P106。

7.房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以市場調節價、政府指導價和政府定價的重置價格為基礎，參照當地的成交價格進行評估。()

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是基準地價、標定地價和房屋重置價格。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。參見教材 P110。

8.房地產合并后的價值一般小于合并前的各個獨立部分的價值之和。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是土地價格、建筑物價格和房地價格。房地產合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和。(外部性的原因)1+1≥2。參見教材 P111。

9.樓面地價是一種特殊的建筑物單價，是指全部建筑面積分攤到占地面積上的建筑物價格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格。參見教材 P112。

10.房地產分割后的各個獨立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是土地價格、建筑物價格和房地價格。(外部性的原因)2≥1+1。參見教材 P111。

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