簡答題

1 、房地產轉讓價格評估的常用方法包括哪些?

2 、簡述房地產抵押估價時法定優先受償款的涵義及內容。

3 、抵押房地產的建設用地使用權為劃撥方式取得時，評估抵押房地產假定未設立法定優先受償權下價值的方式有哪些?

4 、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題 0 10 分。錯處不超過 4 4 個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣 5 2.5 分。本題最多扣至零分。)用比較法計算某套住宅的價格用于轉讓，選取一個可比實例甲，可比實例甲的成交價格為 0 2000 元 /㎡ ，成交日期為 3 2013 年 年 2 12 月 月 1 31 日，價值時點為 5 2015 年 年 2 12 月 月 1 31 日。

(1 1 )由于賣方急于出手，可比實例甲的成交價格比正常市場價格偏低了 7% 。

(2 2 )當地同類房地產價格水平的變動情況為：4 2014 年年底比 3 2013 年年底上漲了 5% ，5 2015 年年底比 4 2014 年年底上漲了 4% 。

(3 3 )可比實例甲的區位狀況好于估價對象，導致可比實例的價格要比估價對象高出 6% 。

(4 4 )可比實例甲的實物狀況要比估價對象差，導致可比實例的價格要比估價對象差 3% 。

(5 5 )可比實例甲的權益狀況與估價對象相近。

(6 6 )可比實例的區位、實物、權益狀況調整系數占房地產狀況調整系數的權數各為 40% 、 35% 、 25% 。根據以上資料得出：可比實例甲的比準價格=2000×[ ( 100-7 ) /100]×[ ( 100+9 ) /100]×{[100/(100-6)×0.4]+100/(100+3)×0.35+100/100×0.25}=2058.49 (元 /m2)

5 、某城市規劃建設一條環城公路，經過某商品住宅小區南側。該小區已建成使用 3 3 年，共有 5 15 幢多層住宅樓，總建筑面積為 14000㎡ 。建設環城公路需占用該小區 500㎡ 綠地，并拆除一幢面積為 900㎡ 的住宅樓。政府擬按規定進行有關補償和賠償，委托房地產估價機構進行評估。請問：理論上政府補償和賠償的內容應包括哪些方面? ?

6 、房屋征收估價的特點有哪些?

答案

簡答題

1、

【正確答案】 本題考查的是房地產轉讓估價的常用方法。房地產轉讓估價可采用比較法、假設開發法、成本法、收益法、基準地價修正法等。參見教材 P196。

2、

【正確答案】 本題考查的是房地產抵押價值內涵及評估實質。法定優先受償款是指假定在價值時點實現抵押權時，已存在的依法優先于本次抵押貸款受償的款額,包括已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優先受償款。參見教材 P219。

3、

【正確答案】 本題考查的是房地產抵押估價的相關技術規定。抵押房地產的建設用地使用權為劃撥方式取得的，應選擇下列方式之一評估抵押房地產假定未設立法定優先受償權下的價值：

(1)直接評估在劃撥建設用地使用權下的假定未設立法定優先受償權下的價值;

(2)先評估在出讓建設用地使用權下的假定未設立法定優先受償權下的價值，再減去由劃撥建設用地使用權改變為出讓建設用地使用權需要繳納的出讓金等費用;

(3)當估價中需要將劃撥建設用地使用權假定為出讓建設用地使用權時，出讓建設用地使用權的使用期限應設定為自價值時點起計算的相應用途法定出讓最高年限，但國家和抵押房地產所在地有特別規定的，應按其規定執行。參見教材 P222。

4、

【正確答案】 本題考查的是不同目的房地產估價-比較法。

1.交易情況修正系數錯，應為 100/(100-7)。

2.交易日期調整系數錯，應為(100+5)(100+4)/100。

3.區位狀況調整系數錯，應為 100/(100+6)。

4.實物狀況調整系數錯，應為 100/(100-3)。參見教材 P196。

5、

【正確答案】 本題考查的是房屋征收補償內涵。(1)政府應對占用的小區 500㎡綠地進行賠償。《中華人民共和國物權法》第七十三條規定“建筑區劃內的綠地屬于小區全體業主所有”，即使是市政建設需要占用，也應給予小區全體業主綠地損失賠償費，同時，由于修建環城公路，給小區剩余 14 幢住宅樓業主帶來的噪聲污染、出行不便等也應給予相應賠償。

(2)《中華人民共和國物權法》第四十二條規定“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益，征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”政府應對被拆除的 900㎡住宅樓的業主(或產權人)依法進行補償。理論上的補償內容包含被拆除住宅樓的房地產補償費(含被拆除的住宅樓室內業主自行裝飾裝修的補償費)、搬遷補助費、臨時安置補助費，等。參見教材 P243。

6、

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價特點。房屋征收估價不同于一般房地產的市場價格估價，其估價特點主要表現在以下幾個方面：(1)估價數量大;(2)涉及面廣，社會影響大;(3)估價對象復雜，需要協調各種關系;(4)補償價格關聯性強。參見教材 P243。

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