需要預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)2011年、2012年的價(jià)格。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格及其逐年上漲額分別見表10-2第2、3列所示。

某類房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格(元/㎡)表10-2

『正確答案』從表10-2可知該類房地產(chǎn)2006～2010年價(jià)格的逐年上漲額大致相同。因此可以計(jì)算其逐年上漲額的平均數(shù)，并用該逐年上漲額的平均數(shù)推算各年價(jià)格的趨勢(shì)值。

該類房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲額的平均數(shù)計(jì)算如下：

據(jù)此預(yù)測(cè)該房地產(chǎn)2011年的價(jià)格為：

Vi=P0+d×i

V5=6810+335×5

=8485(元/㎡)

預(yù)測(cè)該房地產(chǎn)2012年的價(jià)格為：

Vi=P0+d×i

V6=6810+335×6

=8820(元/㎡)

例10-2采用逐年上漲額的平均數(shù)計(jì)算的趨勢(shì)值

(見表10-2第4列)，基本都接近于實(shí)際值。但需要注意的是，如果逐期上漲額時(shí)起時(shí)伏，很不均勻，也就是說(shuō)時(shí)間序列的變動(dòng)幅度較大，則計(jì)算出的趨勢(shì)值與實(shí)際值的偏離也隨之增大，這意味著運(yùn)用這種方法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)價(jià)格的準(zhǔn)確性隨之降低。

由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的增減量予以加權(quán)后再計(jì)算其平均增減量，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)格更接近或符合實(shí)際。至于在預(yù)測(cè)時(shí)究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程和趨勢(shì)以及房地產(chǎn)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷確定。對(duì)于例10-2的逐年上漲額，可以選用表10-3的幾種權(quán)重予以加權(quán)。表10-3的權(quán)重是根據(jù)一般慣例進(jìn)行假設(shè)的。

過(guò)去各期增減量的權(quán)重　　　　表10-3

例10-2的逐年上漲額如果采用表10-3的第二種權(quán)重予以加權(quán)，則其逐年上漲額的加權(quán)平均數(shù)為：

d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5

=338(元/㎡)

采用這個(gè)逐年上漲額的加權(quán)平均數(shù)預(yù)測(cè)該房地產(chǎn)2011年價(jià)格為：

Vi=P0+d×i

V5=6810+338×5=8500(元/㎡)

預(yù)測(cè)方法，始終以期初P0作為預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)。

【單選題】某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為(　)元/m2。

A.7974.00

B.8023.00

C.8056.25

D.8078.00 『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是平均增減量法的公式。

2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433，則其平均增量為(300+378+534+433)/4=411.25(元/m2)，2009年預(yù)測(cè)價(jià)格=6000+411.25×5=8056.25(元/m2)。

參見教材P349。

加權(quán)平均增減量法

計(jì)算d時(shí)，考慮了權(quán)重，越接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)的增減量對(duì)估價(jià)越重要，予以較大的權(quán)重。

【單選題】某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價(jià)格見下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為(　)元/平方米。

A.8460　　　B.8500 　C.8790　　　D.8838

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是平均增減量法的公式。

各年增減量分別為320、330、350、340，

平均增減量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338，

2010年價(jià)格=6810+338×5=8500元/平方米。

參見教材P350。

【判斷題】運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是平均增減量法的運(yùn)用條件。用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同時(shí)，可以采用簡(jiǎn)便的平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)。參見教材P349。

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