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多項選擇題

1、下列估價中宜采用假設開發法的有( )。

A、征收補償估價

B、在建工程估價

C、出讓地塊估價

D、改變用途房地產估價

E、房屋抵押估價

2、下列關于假設開發法的表述中，正確的是( )。

A、假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價值的成本法的倒算法

B、運用假設開發法可測算待開發房地產項目的最高價格、預期利潤和最高費用

C、假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房

D、假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余

E、假設開發法也稱為剩余法

3、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于( )。

A、房地產具有開發或再開發潛力

B、將預期原理作為理論依據

C、正確判斷了房地產的最佳開發方式

D、正確量化了已經獲得的收益和風險

E、正確預測了未來開發完成后的房地產價值

4、運用假設開發法評估待開發房地產的價值，具體方法有( )。

A、靜態分析法

B、動態分析法

C、成本法

D、比較法

E、總和法

5、動態分析法具體需要做到下列( )，才能保證估價結果的準確性。

A、后續開發經營期究竟多長要預測準確

B、各項支出、收入在何時發生要預測準確

C、各項支出、收入發生的金額要預測準確

D、銷售期多長要預測準確

E、運營期多長要預測準確

6、下列關于開發經營期的描述正確的是( )。

A、建設期又可分為前期和建造期

B、在預售情形下，銷售期和建設期沒有重疊

C、在出租或營業情形下，建造期和運營期沒有重疊

D、在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊

E、運營期的起點是未來開發完成后的房地產竣工之日

7、房地產的開發經營期可分為( )。

A、前期

B、建設期

C、經營期

D、銷售期

E、預售期

8、某房地產開發企業擬在 9 2009 年 年 0 10 月 月 8 18 日取得一宗房地產開發用地，預計該用地取得后 2 2 年建成商品房，前期勘察設計約需 6 6 個月;建成前半年開始銷售，銷售期為 1 1 年。下列選項中，正確的是( )。

A、利用假設開發法測算土地總價，價值時點為 2009 年 10 月 18 日

B、利用假設開發法測算土地總價，價值時點為 2010 年 4 月 18 日

C、開發經營期為 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日

D、建設期為 2009 年 10 月 18 日至 2011 年 10 月 18 日

E、銷售期為 2011 年 4 月 18 日至 2012 年 4 月 18 日

判斷題

9、每種估價方法除了其適用的估價對象，還有需要具備的條件。( )

對

錯

10、一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結果報告、估價技術報告和附件六部分組成。( )

對

錯【答案解析請翻頁查看】

多項選擇題

1、【答案】BCD

【解析】本題考查的是假設開發法適用的估價對象。假設開發法的適用對象就是具有開發或再開發潛力的房地產。參見教材 P320。

2、【答案】ABDE

【解析】本題考查的是假設開發法適用的估價對象。假設開發法包括可供開發的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。所以 C 選項錯誤。參見教材 P321。

3、【答案】CE

【解析】本題考查的是假設開發法估價需要具備的條件。在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠程度，關鍵取決于下列兩個預測：(1)是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了估價對象的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)，(2)是否根據當地房地產市場狀況，正確地預測了估價對象開發完成后的價值。參見教材 P322。

4、【答案】AB

【解析】本題考查的是動態分析法和靜態分析法的產生。運用假設開發法評估待開發房地產的價值，具體有動態分析法和靜態分析法。參見教材 P323。

5、【答案】ABC

【解析】本題考查的是動態分析法和靜態分析法的優缺點。動態分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到 3 點：(1)后續開發經營期究竟多長要預測準確;(2)各項收入、支出在何時發生要預測準確;(3)各項收入、支出發生的金額要預測準確。參見教材 P324。

6、【答案】ACDE

【解析】本題考查的是后續開發經營期。在預售情形下，建設期和銷售期有重疊。參見教材P330。

7、【答案】BC

【解析】本題考查的是后續開發經營期。開發經營期可分為建設期和經營期。參見教材P330。

8、【答案】ADE

【解析】本題考查的是開發完成后的價值。測算土地總價的價值時點為取得該開發用地的時間，為 2009 年 10 月 18 日;開發經營期是從開始取得用地到銷售完成，應為2009 年 10 月 18 日到2012 年 4 月 18 日;建設期為資金正式投入始到項目建成投產止所需要的時間，是 2009 年 10 月 18日到 2011 年 10 月 18 日;銷售期為 2011 年 4 月 18 日到 2012 年 4 月 18 日。參見教材 P332。

9、【答案】對

【解析】本題考查的是選用估價方法進行測算。每種估價方法除了其適用的估價對象，還有需要具備的條件。參見教材 P409。

10、【答案】錯

【解析】本題考查的是估價報告的組成。缺乏致委托人函及估價的假設和限制條件這兩部分。參見教材 P411。

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