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一、單項(xiàng)選擇題

1、(　)要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。

A、差異原則

B、類似原則

C、替代原則

D、可比原則

2、替代原則是針對(duì)(　)而言的。

A、房地產(chǎn)狀況

B、估價(jià)對(duì)象

C、估價(jià)結(jié)果

D、估價(jià)目的

3、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值為5000萬(wàn)元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬(wàn)元，裝修費(fèi)用為800萬(wàn)元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元;如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬(wàn)元，改造費(fèi)用為2160萬(wàn)元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)。【2011年真題】

A、維持現(xiàn)狀

B、改變用途

C、重新裝修

D、重新開(kāi)發(fā)

4、(　)是對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的利用強(qiáng)度超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。

A、均衡原理

B、使用管制

C、收益遞減規(guī)律

D、邊際效用遞減規(guī)律

5、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳，可以幫助確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是(　)。【2008年試題】

A、收益遞增遞減原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、適合原理

6、當(dāng)新用途的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)大于現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)應(yīng)以(　)為前提進(jìn)行估價(jià)。

A、維持現(xiàn)狀

B、裝飾裝修改造

C、改變用途

D、重新利用

7、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以(　)進(jìn)行估價(jià)。【2003年試題】

A、保持現(xiàn)狀前提

B、裝修改造前提

C、轉(zhuǎn)換用途前提

D、重新利用前提

8、運(yùn)用收益法評(píng)估收益性房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來(lái)收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用(　)的收益估計(jì)值。

A、較高

B、較低

C、最高

D、居中

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二、多項(xiàng)選擇題

1、最高最佳使用包括(　)上的最佳。

A、用途

B、規(guī)模

C、集約度

D、檔次

E、規(guī)劃

2、最高最佳利用必須同時(shí)滿足以下條件(　)。

A、法律上允許

B、技術(shù)上可能

C、經(jīng)濟(jì)上可行

D、價(jià)值可取

E、流程上緊湊

3、下列有助于把握最高最佳利用原則的原理是(　)。

A、適合原理

B、均衡原理

C、合理原理

D、邊際效用

E、收益遞增遞減原理

4、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括(　)。

A、在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

B、在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)

C、在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

D、在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊

E、在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)高估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

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三、判斷題

1、某單位于2009年12月1日與市國(guó)土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0;2011年9月1日市國(guó)土局委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。(　)【2011年真題】

對(duì)

錯(cuò)

2、不論何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，估價(jià)對(duì)象狀況一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。(　)

對(duì)

錯(cuò)

3、在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。 (　)【2004年試題】

對(duì)

錯(cuò)

4、如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上價(jià)格相同的相似商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會(huì)購(gòu)買效用最大的。(　)

對(duì)

錯(cuò)

5、遵循了最高最佳利用原則，但并不意味著一定遵循了合法原則中對(duì)估價(jià)對(duì)象依法利用的要求。 (　)

對(duì)

錯(cuò)

6、收益遞減規(guī)律對(duì)一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該土地的利用強(qiáng)度超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。 (　)

對(duì)

錯(cuò)

7、某塊帶有陳舊建筑物200平方米的空地，地價(jià)為2500元/平方米，建筑面積400平方米，拆除建筑物費(fèi)用50元/平方米，殘值150元/平方米，則該地塊總價(jià)為54萬(wàn)元。 (　)

對(duì)

錯(cuò)

8、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》針對(duì)不通的估價(jià)方法，提出了相應(yīng)的要求，在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。(　)

對(duì)

錯(cuò)

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一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。參見(jiàn)教材P165。

2、【正確答案】C

【答案解析】替代原則是針對(duì)估價(jià)結(jié)果而言的。參見(jiàn)教材P166。

3、【正確答案】A

【答案解析】重新裝修價(jià)值=6500/1.1-800*1.1^0.5-500=4646，

改變用途價(jià)值=8000/1.1-2160*1.1^0.5-500=4713。

4、【正確答案】C

【答案解析】收益遞減規(guī)律是對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的利用強(qiáng)度超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。參見(jiàn)教材P168。

5、【正確答案】D

【答案解析】適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。參見(jiàn)教材P170。

6、【正確答案】C

【答案解析】認(rèn)為現(xiàn)有房地產(chǎn)改變用途再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價(jià)。參見(jiàn)教材P171。

7、【正確答案】A

【答案解析】現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的條件是：新房地產(chǎn)的價(jià)值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)<現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值。參見(jiàn)教材P170。

8、【正確答案】B

【答案解析】采用收益法評(píng)估收益性房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來(lái)的收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值。參見(jiàn)教材P172。

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】ABD

【答案解析】最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模和最佳的檔次。參見(jiàn)教材P167。

2、【正確答案】ABC

【答案解析】選項(xiàng)D錯(cuò)誤，最高最佳利用應(yīng)當(dāng)滿足的是價(jià)值最大化，選項(xiàng)E錯(cuò)誤，流程上緊湊無(wú)關(guān)最高最佳利用原則。參見(jiàn)教材P167。

3、【正確答案】ABE

【答案解析】收益遞增遞減原理，均衡原理，適合原理，這三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳利用原則。參見(jiàn)教材P168。

4、【正確答案】ACD

【答案解析】B在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià);E不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P172。

三、判斷題

1、【正確答案】對(duì)

【答案解析】?jī)r(jià)值時(shí)點(diǎn)只有一個(gè)。補(bǔ)地價(jià)，是按照新規(guī)劃對(duì)應(yīng)的時(shí)間作為估計(jì)時(shí)點(diǎn)，新規(guī)劃對(duì)應(yīng)的時(shí)間為2011年5月9日。但是估價(jià)對(duì)象的狀況要回溯2009年12月1日時(shí)房地產(chǎn)狀況。參見(jiàn)教材P163。

2、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】不論何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。參見(jiàn)教材P163。

3、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】在上述情況下價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在，而估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。參見(jiàn)教材P163。

4、【正確答案】對(duì)

【答案解析】如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上價(jià)格相同的相似商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會(huì)購(gòu)買效用最大的。參見(jiàn)教材P165。

5、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】遵循了最高最佳利用原則，則必然遵循了合法原則中對(duì)估價(jià)對(duì)象依法利用的要求。參見(jiàn)教材P167。

6、【正確答案】對(duì)

【答案解析】收益遞減規(guī)律對(duì)一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該土地的利用強(qiáng)度超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。參見(jiàn)教材P168。

7、【正確答案】對(duì)

【答案解析】地塊總價(jià)=200×2500-400×50+400×150=54萬(wàn)。參見(jiàn)教材P169。

8、【正確答案】對(duì)

【答案解析】運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P172。

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