2019年房地產估價師《案例分析》專項練習(1)
更新時間：2019-04-18 11:07:21
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摘要 考生們需要通過做練習題來鞏固已學知識點，環球網校整理了2019年房地產估價師《案例分析》專項練習(1)，供大家練習，更多模擬試題及輔導資料請關注環球網校房地產估價師頻道，祝學習愉快!
【案例】
李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/㎡的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值，估價結果為2300元/㎡。
【問題】
1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/㎡。張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/㎡。你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
【正確答案】
1.本題考查的是房地產抵押價值內涵及評估實質。
理由包括：
(1)二者的時點不同，價值不同。
(2)二者的價值類型不同。其中，轉讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格減法定優先受償后的價值。
(3)二者對房地產用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值;轉讓價格有可能考慮了住宅可作為商業用途對價值的影響。參見教材P219。
2.本題考查的是房屋征收補償內涵。
理由包括：
(1)二者的時點不同，價值不同。
(2)拆遷估價結果和拆遷補償金額的內涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。
(3)對估價對象的界定可能不同。參見教材P243。
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