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第九章　假設開發法及其應用

一、單項選擇題

1、假設開發法在形式上是適用于評估新開發房地產價值的(　)的“倒算法”。

A、市場法

B、收益法

C、成本法

D、長期趨勢法

2、某市區有一工業庫房，現根據城市規劃和市場需求，擬改為百貨商店。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用(　)進行估價。

A、比較法

B、成本法

C、假設開發法

D、長期趨勢法

3、假設開發法用于房地產開發項目分析在選取有關參數和測算有關數值時，投資分析是站在(　)的投資者的立場上。

A、特定

B、典型

C、單個

D、社會

4、運用假設開發法估價一般分為8個步驟：①計算開發價值;②選擇估價前提;③估計后續開發經營期;④選取最佳開發經營方式;⑤確定折現率或計算后續開發的利息和利潤;⑥預測后續開發的必要支出;⑦預測開發完成后的價值;⑧選擇具體估價方法。以下排序正確的是(　)。

A、⑧②④③⑦⑥⑤①

B、⑧⑤③⑥⑦④①②

C、⑧④③⑥⑤⑦①②

D、⑧②⑤⑥④⑦③①

5、某房地產開發項目建筑面積3850m2，建設期2年，根據市場調查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元/m2，折現率為15%。開發完成后的房地產于建設期初的價值為(　)萬元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

6、假設開發法的估價前提不包括下列(　)。

A、業主自行開發

B、自愿轉讓開發

C、被迫轉讓 開發

D、被迫開發

7、下列對假設開發法的估價前提說法中，正確的是(　)。

A、自己開發前提下評估出的價值，要大于自愿轉讓前提下評估出的價值

B、自己開發前提下評估出的價值，要小于自愿轉讓前提下評估出的價值

C、自愿轉讓前提下評估出的價值，要小于被迫轉讓前提下評估出的價值

D、自己開發前提下評估出的價值，要小于被迫轉讓前提下評估出的價值

8、運營期是從未來開發完成后的房地產竣工之日起至(　)的日期。

A、房屋驗收合格

B、房屋可使用

C、將其售出之日止

D、房地產經濟壽命結束

9、在動態分析法中，對于未來開發完成后的房地產適宜建成銷售的，通常是預測(　)房地產市場狀況下的價值。

A、未來開發完成之時的

B、購買待開發房地產時的

C、建設期間的某個時間

D、全部租售出去時的

10、關于假設開發法的說法，錯誤的是(　)。

A、運用假設開發法估價，開發完成后的價值可以采取收益法求取

B、投資利息和開發利潤只有在傳統方法中才需要測算

C、假設開發法中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發生時的值

D、在預測開發完成后的價值時，應將估價作業時的類似房地產的市場價格作為開發完成后的價值

11、在采用假設開發法中的靜態分析法進行房地產估價時，一般不計息的項目是(　)。

A、未知、需要求取的待開發房地產的價值

B、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

C、銷售稅費

D、開發成本、管理費用和銷售費用

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二、多項選擇題

1、下列估價中宜采用假設開發法的有(　)。

A、征收補償估價

B、在建工程估價

C、出讓地塊估價

D、改變用途房地產估價

E、房屋抵押估價

2、假設開發法具體可為房地產投資者提供(　)。

A、待開發房地產的最高價格

B、待開發房地產的平均價格

C、房地產開發項目的預期利潤

D、房地產開發項目的平均利潤

E、房地產開發中可能的最高費用

3、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于(　)。

A、房地產具有開發或再開發潛力

B、將預期原理作為理論依據

C、正確判斷了房地產的最佳開發方式

D、正確量化了已經獲得的收益和風險

E、正確預測了未來開發完成后的房地產價值

4、下列關于動態分析法和靜態分析法，描述正確的是(　)。

A、運用假設開發法估價應考慮資金的時間價值

B、凈現金流量=現金流入量-現金流出量

C、在靜態分析法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來

D、動態分析法中折現率既包含了安全收益部分，又包含風險收益部分

E、動態分析法不考慮各項收入、支出在何時發生

5、動態分析法具體需要做到下列(　)，才能保證估價結果的準確性。

A、后續開發經營期究竟多長要預測準確

B、各項支出、收入在何時發生要預測準確

C、各項支出、收入發生的金額要預測準確

D、銷售期多長要預測準確

E、運營期多長要預測準確

6、下列關于開發經營期的描述正確的是(　)。

A、建設期又可分為前期和建造期

B、在預售情形下，銷售期和建設期沒有重疊

C、在出租或營業情形下，建造期和運營期沒有重疊

D、在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊

E、運營期的起點是未來開發完成后的房地產竣工之日

7、某房地產開發企業擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是(　)。

A、利用假設開發法測算土地總價，價值時點為2009年10月18日

B、利用假設開發法測算土地總價，價值時點為2010年4月18日

C、開發經營期為2009年10月18日至2011年10月18日

D、建設期為2009年10月18日至2011年10月18日

E、銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

8、只有在靜態分析法中才需要測算的項目是(　)。

A、銷售費用

B、投資利息

C、開發利潤

D、銷售稅費

E、后續的開發成本

9、某房地產開發企業擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是(　)。

A、利用假設開發法測算土地總價，價值時點為2009年10月18日

B、利用假設開發法測算土地總價，價值時點為2010年4月18日

C、開發經營期為2009年10月18日至2011年10月18日

D、建設期為2009年10月18日至2011年10月18日

E、銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

四、簡答題

1、某成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的土地開發后分塊有償轉讓;可轉讓土地面積的比率為60%;附近地區與之位置相當的“小塊”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;建設期為3年;將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開發的年投資利潤率為10%;當地土地轉讓中賣方需要繳納的營業稅等稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費為轉讓價格的4%。請采用靜態分析法測算該成片荒地的總價和單價。

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是假設開發法的理論依據。假設開發法在形式上是評估新開發的房地產價值的成本法的“倒算法”。參見教材P320。

【該題針對“假設開發法的理論依據”知識點進行考核】

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是假設開發法適用的估價對象。對重新開發、更新改造或改變用途的房地產，都適宜使用假設開發法估價。參見教材P320。

【該題針對“假設開發法適用的估價對象”知識點進行考核】

3、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是假設開發法適用的估價對象。房地產開發項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。參見教材P321。

【該題針對“假設開發法適用的估價對象”知識點進行考核】

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是假設開發法估價的操作步驟。運用假設開發法估價一般分為8個步驟：①選擇具體估價方法;②選擇估價前提;③選取最佳開發經營方式;④測算后續開發經營期;⑤測算后續開發的必要支出;⑥測算開發完成后的價值;⑦確定折現率或測算后續開發的應得利潤;⑧計算開發價值。參見教材P322。

【該題針對“假設開發法估價的操作步驟”知識點進行考核】

5、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是動態分析法與靜態分析法的區別。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235萬。參見教材323。

【該題針對“動態分析法與靜態分析法的區別”知識點進行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是假設開發法的估價前提。假設開發法的估價前提包括：業主自行開發前提;自愿轉讓開發前提;被迫轉讓開發前提。參見教材P324。

【該題針對“假設開發法的估價前提”知識點進行考核】

7、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是假設開發法的估價前提。一般情況下，自己開發前提下評估出的價值，要大于自愿轉讓前提下評估出的價值。參見教材P324。

【該題針對“假設開發法的估價前提”知識點進行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是后續開發經營期。運營期的起點是未來開發完成后的房地產竣工之日，終點是未來開發完成后的房地產的一般正常持有期結束之日或者經濟壽命結束之日。參見教材P330。

【該題針對“后續開發經營期”知識點進行考核】

9、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是開發完成后的價值。在動態分析法中，對于未來開發完成后的房地產適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發完成之時的房地產市場狀況下的價值。參見教材P332。

【該題針對“開發完成后的價值”知識點進行考核】

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是開發完成后的價值。選項A只要可以預測開發完成后的收益(如出租或自營用途的房地產)，就可以收用益法求取開發完成后的價值;選項B動態分析法，不需要測算利息和開發利潤，體現在折現過程中;選項C扣除項目實際上還沒發生，是未來要發生的;選項D在預測開發完成后的價值時，不能將估價作業時的類似房地產的市場價格作為開發完成后的價值，而應該結合未來的變動趨勢，如長期趨勢法。參見教材P332。

【該題針對“開發完成后的價值”知識點進行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是后續開發的必要支出。銷售稅費一般不計算利息。參見教材P331。

【該題針對“后續開發的必要支出”知識點進行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是假設開發法適用的估價對象。假設開發法的適用對象就是具有開發或再開發潛力的房地產。參見教材P320。

【該題針對“假設開發法適用的估價對象”知識點進行考核】

2、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是假設開發法適用的估價對象。假設開發法具體可為房地產投資者提供下列3種數值：測算待開發房地產的最高價格;測算房地產開發項目的預期利潤;測算房地產開發中可能的最高費用。參見教材P321。

【該題針對“假設開發法適用的估價對象”知識點進行考核】

3、【正確答案】CE

【答案解析】本題考查的是假設開發法估價需要具備的條件。在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠程度，關鍵取決于下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了估價對象的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)，②是否根據當地房地產市場狀況，正確地預測了估價對象開發完成后的價值。參見教材P322。

【該題針對“假設開發法估價需要具備的條件”知識點進行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是動態分析法與靜態分析法的區別。動態分析法需要準確考慮各項收入、支出在何時發生。參見教材P323。

【該題針對“動態分析法與靜態分析法的區別”知識點進行考核】

5、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是動態分析法和靜態分析法的優缺點。動態分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到3點：①后續開發經營期究竟多長要預測準確;②各項收入、支出在何時發生要預測準確;③各項收入、支出發生的金額要預測準確。參見教材P324。

【該題針對“動態分析法和靜態分析法的優缺點”知識點進行考核】

6、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是后續開發經營期。在預售情形下，建設期和銷售期有重疊。參見教材P330。

【該題針對“后續開發經營期”知識點進行考核】

7、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是開發完成后的價值。測算土地總價的價值時點為取得該開發用地的時間，為2009年10月18日;開發經營期是從開始取得用地到銷售完成，應為2009年10月18日到2012年4月18日;建設期為資金正式投入始到項目建成投產止所需要的時間，是2009年10月18日到2011年10月18日;銷售期為2011年4月18日到2012年4月18日。參見教材P332。

【該題針對“開發完成后的價值”知識點進行考核】

8、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是后續開發的必要支出。投資利息和開發利潤只有在靜態分析法中才需要測算。參見教材P331。

【該題針對“后續開發的必要支出”知識點進行考核】

9、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是假設開發法運用舉例。測算土地總價的價值時點為取得該開發用地的時間，為2009年10月18日;開發經營期是從開始取得用地到銷售完成，應為2009年10月18日到2012年4月18日;建設期為資金正式投入始到項目建成投產止所需要的時間，是2009年10月18日到2011年10月18日;銷售期為2011年4月18日到2012年4月18日。參見教材P336。

【該題針對“假設開發法運用舉例”知識點進行考核】

四、簡答題

1、【正確答案】(1)確定估價時點。

估價時點為購買該成片荒地之日，假設為現在。

(2)起始狀態。起點——荒地;終點——五通一平熟地

設該成片荒地的總價為V：

開發完成后的熟地總價值=800×2000000×60%=9.6(億元)

取得該荒地的稅費=V×4%=0.04V(億元)

土地開發成本及管理費用、銷售費用總額=2.5×2=5(億元)

投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)

(注：理解計息期的取值，土地取得費用和稅費，一次性投入，因而計息期是3年，土地開發成本和管理銷售費用是均勻投入的，計息期取一半，1.5年)

轉讓開發完成后的熟地的稅費總額=9.6×6%=0.576(億元)

(注：只計算賣方承擔的稅費;)

土地開發利潤總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)

(注：題目給出的是投資利潤率，所以利潤的計算基數不包括投資利息。)

V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

V=1.641(億元)

故：該成片荒地總價=1.641(億元)單價=164100000/2000000=82.05元/m2。

【答案解析】

【該題針對“假設開發法總結”知識點進行考核】

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