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第八章　房地產開發項目可行性研究

一、單項選擇題

1、房地產開發項目可行性研究是在房地產開發項目(　)前，分析論證項目目標實現的可能性的科學方法。

A、規劃

B、設計

C、施工

D、投資決策

2、分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定是(　)階段需要解決的問題。

A、投資機會研究

B、初步可行性研究

C、詳細可行性研究

D、項目評估與決策

3、初步可行性研究階段投資估算的精度可達(　)。

A、10%

B、5%

C、15%

D、20%

4、以下各項中，不屬于開發項目用地現狀調查內容的是(　)。

A、開發項目所處區位和具體位置

B、項目所在城市、區和街道

C、土地面積和規劃用途

D、土地開發狀況和地上物狀況

5、(　)階段，根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上，建立可供選擇的開發方案，進行反復的方案論證和比較，采用技術經濟分析的方法，評選出合理的方案。

A、編制可行性研究報告

B、調查研究

C、財務評價和綜合評價

D、方案選擇和優化

6、(　)的分許與選擇。主要應考慮開發商自身在土地、資金、開發經營專長、經驗和社會關系等方面的實力或優勢程度，并從分散風險的角度出發，對投資、合資、合作、委托開發等進行選擇。

A、融資方式與資金結構

B、產品經營方式

C、開發內容和規模

D、合作方式

7、在實際操作過程中，通常按照開發項目是否分期與開發經營方式，有時還會考慮物業類型的匹配結構，構造(　)個基本評價方案。

A、1～2

B、2～3

C、2～4

D、3～5

8、開發貸款的貸款利率屬于(　)。

A、時間類參數

B、資金類參數

C、融資類參數

D、收益類參數

9、以出讓方式獲得城市毛地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和(　)構成。

A、基礎設施建設費

B、公共配套設施建設費

C、城市建設配套費

D、不可預見費

10、一般情況下，規劃設計費為建筑安裝工程費的(　)左右。

A、3%

B、4%

C、5%

D、6%

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11、在房地產開發項目投資估算中，下列屬于房屋開發費的是(　)。

A、土地費用

B、前期工程費

C、勘察設計費

D、基礎設施建設費

12、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于(　)。

A、單元估算法

B、概算指標法

C、單位指標估算法

D、工程量近似匡算法

13、小區內停車場建設費屬于(　)。

A、公共配套設施建設費

B、建筑安裝工程費

C、基礎設施建設費

D、物業管理維修資金

14、財務費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的(　)左右。

A、5%

B、8%

C、10%

D、15%

15、下列不屬于管理費用的是(　)。

A、管理人員工資

B、職工教育經費

C、戶外發布會

D、技術開發費

16、以下各項中，不屬于租售計劃主要內容的是(　)。

A、擬租售物業的類型、時間和數量

B、租售價格

C、租售收入及收款方式

D、租售方式

17、通過基本報表就可以對項目進行財務盈利能力、清償能力及(　)分析。

A、利息支付能力

B、投資者出資能力

C、資金平衡

D、投資者貸款能力

18、下列資金中，屬于資本金現金流量表中現金流出的是(　)。

A、回收固定資產余值

B、開發建設投資

C、長期借款

D、凈轉售收入

19、(　)反映房地產項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。

A、借款還本付息估算表

B、利潤表

C、投資各方現金流量表

D、財務計劃現金流量表

20、反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況的報表是(　)。

A、損益表

B、資產負債表

C、利潤分配表

D、現金流量表

21、在可行性研究報告中，附表一般包括項目進度計劃表、財務評估的基本報表和輔助報表、(　)。

A、盈虧平衡分析表

B、敏感性分析表

C、投入產出分析表

D、投資計劃與資金籌措表

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二、多項選擇題

1、可行性研究的作用有(　)。

A、項目投資決策的依據

B、籌集建設資金的依據

C、對項目進行經濟評價的依據

D、編制下階段規劃設計工作的依據

E、開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據

2、可行性研究內中，需要編制開發建設計劃，其中前期開發計劃包括(　)。

A、項目創意

B、可行性研究

C、獲取土地使用權

D、單項工程開工時間

E、單項工程竣工時間

3、在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中市場調查的主要內容有(　)。

A、項目用地

B、市場的供給和需求量

C、價格

D、競爭能力

E、外圍基礎設施

4、房地產開發項目策劃中，區位分析與選擇包括(　)。

A、地域分析與選擇

B、具體地點的分析與選擇

C、建筑總面積的分析與選擇

D、平面布置的分析與選擇

E、對出售、出租、自營等方式進行選擇

5、以下各項中，需要在具體的評價方案中加以明確的是(　)。

A、開發項目擬建設的物業類型

B、合作方式與合作條件

C、建筑面積的規模和物業檔次

D、開發項目的規劃設計條件

E、擬投入資本金的數量和在總投資中的比例

6、經濟評價基礎參數中，時間類參數包括(　)。

A、計息期的起始時間點

B、開發期的起始時間點

C、建設期的起始時間點

D、出租經營期的起始時間點

E、投資回收期的起始時間點

7、集體土地征收費用主要包括(　)。

A、土地補償費

B、安置補助費

C、地上附著物補償費

D、青苗補償費

E、轉讓土地的土地轉讓費

8、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權時，土地使用權出讓的地價款包括(　)。

A、建筑安裝工程費

B、國有土地使用權出讓金

C、土地開發成本

D、公共配套設施建設費

E、土地增值收益或溢價

9、勘察設計和前期工程費主要包括(　)，以及“三通一平”等土地開發工程費支出。

A、城市基礎設施建設費

B、拆遷管理費

C、可行性研究費

D、水文地質勘探費

E、前期規劃、設計費

10、下列房地產開發項目成本費用中，屬于房屋開發費的有(　)。

A、土地出讓價款

B、土地購置稅費

C、基礎設施建設費

D、基礎設施建設費

E、公共配套設施建設費

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11、租售方案必須明確的問題包括(　)。

A、出租面積和出售面積的數量及其與建筑物的對應關系

B、租售收入

C、在整個租售期內每期擬銷售或出租的物業類型和數量

D、租售價格

E、收款方式

12、房地產開發項目財務評價的基本報表包括(　)。

A、總投資估算表

B、現金流量表

C、財務計劃現金流量表

D、利潤表

E、資產負債表

13、下列報表中，不屬于房地產開發項目基本財務報表的有(　)。

A、資產負債表

B、投資計劃與資金籌措表

C、借款還本付息估算表

D、利潤表

E、財務計劃現金流量表

14、在眾多輔助報表中，最主要的輔助報表包括(　)。

A、經營成本估算表

B、借款還本付息計劃表

C、投資計劃與資金籌措表

D、銷售收入與營業稅金及附加估算表

E、項目總投資估算表

15、可行性研究的結論主要是說明項目的財務評價結果，表明項目(　)。

A、是否有足夠的資金來源

B、是否有較為廣闊的市場

C、是否具有較理想的盈利能力

D、是否有較強的貸款償還能力和自身平衡能力和較強的抗風險能力

E、項目是否可行

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是可行性研究的含義和目的。房地產開發項目可行性研究是在房地產開發項目投資決策前，分析論證項目目標實現的可能性的科學方法。參見教材P249。

【該題針對“可行性研究的含義和目的”知識點進行考核】

2、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究階段主要解決的問題包括：(1)分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定;(2)是否有進行詳細可行性研究的必要;(3)有哪些關鍵問題需要進行輔助研究。參見教材P252。

【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點進行考核】

3、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20%。參見教材P252。

【該題針對“可行性研究的工作階段”知識點進行考核】

4、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是可行性研究的內容。可行性研究中的開發項目用地現狀調查主要包括：開發項目用地所處區位和具體位置，用地范圍與四至情況，地質和土壤條件，土地面積和規劃用途，包括上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線等主要市政管線的現狀，當前土地開發狀況和地上物狀況，場地平整狀況等。參見教材P253。

【該題針對“可行性研究的內容”知識點進行考核】

5、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是可行性研究的步驟。方案選擇和優化階段。根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數據的基礎上，建立若干可供選擇的開發方案，進行反復的方案論證和比較，會同委托單位或部門明確方案選擇的重大原則問題和優選標準，采用技術經濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規模、構成、開發進度。參見教材P255。

【該題針對“可行性研究的步驟”知識點進行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目策劃。房地產項目開發合作方式的分許與選擇。主要應考慮開發商自身在土地、資金、開發經營專長、經驗和社會關系等方面的實力或優勢程度，并從分散風險的角度出發，對投資、合資、合作、委托開發等開發合作方式進行選擇。參見教材P257。

【該題針對“房地產開發項目策劃”知識點進行考核】

7、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是構造評價方案。在實際操作過程中，通常按照開發項目是否分期與開發經營方式，有時還會考慮物業類型的匹配結構，構造2～4個基本評價方案。參見教材P257。

【該題針對“構造評價方案”知識點進行考核】

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是選擇基礎參數。融資相關系數包括房地產開發貸款的貸款利率，資本金投入比例(通常為總投資的20%～35%)，預售收入用于后續開發建設投資的比例。參見教材P258。

【該題針對“選擇基礎參數”知識點進行考核】

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是投資估算。以出讓方式獲得城市毛地土地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金和城市建設配套費構成。參見教材P259。

【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

10、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資估算。一般情況下，規劃設計費為建筑安裝工程得的3%左右。參見教材P260。

【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

11、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資估算。房屋開發費包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。參見教材P260。

【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

12、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是投資估算。概算指標法常使用的估算公式是：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標×建筑面積。參見教材P261。

【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

13、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是投資估算。公共配套設施建設費主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。參見教材P261。

【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是投資估算。財務費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。參見教材P262。

【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

15、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是投資估算。戶外發布會屬于銷售費用。參見教材P262。

【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

16、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。租售計劃的內容通常包括：擬租售物業的類型、時間和相應的數量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應遵守政府有關租售和經營的規定，并與開發商的投資策略相配合。參見教材P264。

【該題針對“收入估算與資金籌措”知識點進行考核】

17、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務盈利能力、清償能力及資金平衡分析。參見教材P267。

【該題針對“基本報表”知識點進行考核】

18、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是基本報表。選項B是流出項目，其它的是流入項目。參見教材P268。

【該題針對“基本報表”知識點進行考核】

19、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是基本報表。財務計劃現金流量表反映房地產項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。參見教材P270。

【該題針對“基本報表”知識點進行考核】

20、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是基本報表。資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況。參見教材P272。

【該題針對“基本報表”知識點進行考核】

21、【正確答案B

【答案解析】本題考查的是可行性研究報告的基本構成。對于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后，按照在評估報告中出現的順序，附表一般包括：項目工程進度計劃表、財務評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當然，有時在投資環境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現在報告中。參見教材P280。

【該題針對“可行性研究報告的基本構成”知識點進行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是可行性研究的作用。可行性研究的作用：申請項目核準的依據;項目投資決策的依據;籌集建設資金的依據;開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據;下階段規劃設計工作的依據。參見教材P249～250。

【該題針對“可行性研究的作用”知識點進行考核】

2、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是可行性研究的內容。前期開發計劃包括從項目創意、可行性研究、獲取土地使用權、委托規劃設計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作計劃。參見教材P254。

3、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是可行性研究的步驟。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規模和項目構成。參見教材P255。

【該題針對“可行性研究的步驟”知識點進行考核】

4、【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是房地產開發項目策劃。房地產開發項目的區位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。選項C、D屬于開發內容和規模的分析與選擇，選項E為產品經營方式的分析與選擇。參見教材P25,6。

【該題針對“房地產開發項目策劃”知識點進行考核】

5、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是構造評價方案。項目是否分期進行以及如何分期、項目擬建設的物業類型及不同物業類型的比例關系、建筑面積的規模和物業檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價方案中加以明確。參見教材P257。

【該題針對“構造評價方案”知識點進行考核】

6、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是選擇基礎參數。時間類參數包括開發活動的起始時間點，開發經營期、開發期、準備期、建設期、出售期、出租經營期的起始時間點以及持續時間長度，經濟評價工作的計算周期。參見教材P258。

【該題針對“選擇基礎參數”知識點進行考核】

7、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是投資估算。集體土地征收費用主要包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費、安排被征地農民的社會保障費用、征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜地開發建設基金。參見教材P258。

8、【正確答案】BCE

【答案解析】本題考查的是投資估算。以出讓方式取得熟地土地使用權時，土地出讓地價款由國有土地使用權出讓金、土地開發成本和土地增值收益或溢價構成。參見教材P259。

【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

9、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是投資估算。勘察設計和前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。參見教材P260。

【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

10、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是投資估算。房屋開發費包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。參見教材P260。

【該題針對“投資估算”知識點進行考核】

11、

【正確答案】AC

【答案解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。租售物業的類型與數量，要結合項目可提供的物業類型、數量來確定，冰妖考慮到租售期內房地產市場的可能變化對租售數量的影響。對于一個具體的項目而言，必須明確：出租面積和出售面積的數量及其與建筑物的對應關系，在整個租售期內每期擬銷售或出租的物業類型和數量。參見教材P264。

【該題針對“收入估算與資金籌措”知識點進行考核】

12、【正確答案】BCDE

【答案解析】本題考查的是基本報表。房地產開發項目財務評價的基本報表包括現金流量表、財務計劃現金流量表、利潤表、資產負債表。參見教材P267。

【該題針對“基本報表”知識點進行考核】

13、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是基本報表。基本報表有現金流量表、財務計劃現金流量表、利潤表和資產負債表。參見教材P267。

【該題針對“基本報表”知識點進行考核】

14、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是輔助報表。上述輔助報表中，項目總投資估算表、開發建設投資估算表、經營成本估算表、投資計劃與資金籌措表和借款還本付息估算表為最主要的輔助報表。參見教材P274。

【該題針對“輔助報表”知識點進行考核】

15、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點。可行性研究的結論，主要是說明項目的財務評價結果，表明項目是否具有較理想的盈利能力(是否達到了同類項目的社會平均收益率標準)、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，以及項目是否可行。參見教材P282。

【該題針對“可行性研究報告正文的寫作要點”知識點進行考核】

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