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第七章第一節

1、不動產是指(　)等定著物。

A.土地　　　　

B.海域

C.房屋　　　　

D.林木

E.汽車

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動產登記的概念和范圍。根據《不動產登記暫行條例》第二條第二款規定，不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。參見教材P130。

2、下列不屬于不動產物權的是(　)。

A.所有權

B.用益物權

C.擔保物權

D.生存權

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是不動產登記的概念和范圍。根據《物權法》，不動產物權包括所有權、用益物權和擔保物權。參見教材P130。

3、不動產登記的目的是(　)。

A.保護不動產權利人的物權

B.維護交易安全

C.利于國家對不動產征收賦稅和進行宏觀調控

D.利于國家對不動產進行管理

E.有利于開發商促銷

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動產登記的目的。不動產登記的目的包括：保護不動產權利人的物權;維護交易安全;利于國家對不動產進行管理、征收賦稅和進行宏觀調控。參見教材P132。 　　

4、下列不屬于不動產登記的載體是(　)。

A.不動產登記簿

B.不動產權證書

C.不動產登記證明

D.不動產購買協議

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是不動產登記的基本規定。不動產登記的載體有不動產登記簿、不動產權證書和不動產登記證明。參見教材P133。

5、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據法律規定應予登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是不動產登記的基本規定。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據法律規定應予登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。參見教材P133。

6、不動產登記簿必須采用電子介質。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產登記的基本規定。不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。參見教材P133。

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第七章第二節

1、預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起(　)個月內未申請登記的，預告登記失效。

A.1　　　　　　　　

B.2

C.3　　　　　　　　

D.6

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。參見教材P136。 　　

2、根據《物權法》，不動產用益物權包括(　)。

A.土地承包經營權

B.建設用地使用權

C.宅基地使用權

D.地役權

E.建設用地所有權

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。根據《物權法》，不動產用益物權包括：土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。參見教材P136。

3、一般抵押權登記包括抵押權的(　)。

A.設立登記

B.變更登記

C.轉移登記

D.注銷登記

E.更正登記

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。一般抵押權登記包括抵押權設立登記、變更登記、轉移登記和注銷登記。參見教材P136。

4、最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，不動產登記機構可以辦理最高額抵押權轉移登記。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，不動產登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。參見教材P137。 　　

5、在建工程抵押不屬于抵押權登記的范疇。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。《物權法》還將在建工程抵押納入抵押權登記的范疇。在建工程抵押權登記包括設立登記、變更登記、轉移登記和注銷登記。參見教材P137。 　　

6、我國負責指導監督全國不動產登記的部門是(　)。

A.住房城鄉建設部

B.國家林業局

C.國土資源部

D.農業部

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。2013年12月，中央機構編制委員會印發了《中央編辦關于整合不動產登記職能的通知》，確定國土資源部負責指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產登記工作。住房城鄉建設部、國家林業局、國家海洋局等協同國土資源部分別指導房屋、林地、海域登記工作。參　　

7、土地的初始登記包括國有與集體土地所有權的初始登記。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。由于土地的國家所有權可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權的初始登記。參見教材P134。

8、轉移登記僅適用于土地使用權、房屋所有權及抵押權等其他物權發生轉移的情形。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。由于我國實行土地公有制即國家所有與集體所有，土地所有權不能轉讓。即便是集體所有的土地變為國家所有的土地，也只是通過征收的方式。因此，轉移登記僅適用于土地使用權、房屋所有權及抵押權等其他物權發生轉移的情形。參見教材P135。

9、被查封、預査封的房屋，在查封、預查封期間可以辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。被查封、預査封的房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。參見教材P135。 　　

10、預登記，是指在本登記之前進行的登記，其具有終局、確定的效力，主要目的在于保護權利人的合法權益。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。預登記，是指在本登記之前進行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護權利人的合法權益。參見教材P136。

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第七章第三節

1、下列有關丘的表述中，不正確的是(　)。

A.一個地塊屬于一個產權單元時稱為獨立丘

B.房地產權屬檔案中，房地產卡片一般按丘的順序填制

C.組合丘一定大于獨立丘

D.房屋權屬證書中應注明丘號

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。組合丘不一定大于獨立丘。參見教材P143。

2、在宗地面積測算中，不能計入宗地面積的范圍有(　)。

A.已明確使用權屬的間距地

B.市政管轄的道路、街道用地

C.公共使用的排污溝

D.經規劃部門核定的公共用地

E.房地產證記載范圍內的用地

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。不計入宗地面積的范圍有：(1)無明確使用權屬的冷巷、巷道或間距地;(2)市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地;(3)公共使用的河灘、水溝、排污溝;(4)已征用、劃撥或者屬于原房地產證記載范圍，經規劃部門核定需要作市政建設的用地;(5)其他按規定不計入宗地面積的。參見教材P143～144。

3、(　)是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積。

A.房屋使用面積

B.房屋建筑面積

C.房屋共有建筑面積

D.房屋產權面積

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積。參見教材P144。

4、根據《房產測量規范》，下列項目中，計算一半建筑面積的是(　)。

A.無頂蓋的室外樓梯

B.無柱的雨篷

C.無頂蓋的陽臺

D.房屋之間無上蓋的架空通廊

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。無頂蓋的室外樓梯屬于計算一半建筑面積的范圍。參見教材P145。

5、根據《房產測量規范》，計算一半建筑面積的是(　)。

A.無柱的雨篷

B.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊

C.房屋內高度在2.20m以上的技術層

D.與室內不相通的裝飾性陽臺

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。房屋內的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算全部建筑面積。無柱的雨篷，與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，均不計算建筑面積。參見教材P145。

6、挑廊(　)計算建筑面積。

A.按其圍護結構外圍水平投影面積的一半

B.按其外圍水平投影面積

C.一般不

D.按凈面積

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。參見教材P145。　　

7、下列有關房屋建筑面積計算的表述中，正確的有(　)。

A.層高超過2.20m(含2.20m)的永久性建筑不計算建筑面積

B.大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算建筑面積

C.與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積

D.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算建筑面積

E.突出房屋墻面的無柱雨篷按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。層高超過2.20m(含2.20m)的永久性建筑，應計算建筑面積;與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊、突出房屋墻面的無柱雨篷，都是不計算面積的。參見教材P145。

8、根據《房產測量規范》，不計算房屋建筑面積的是(　)。

A.屬永久性建筑有柱的貨棚

B.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊

C.無頂蓋的室外樓梯

D.與室內不相通的類似于陽臺的建筑

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算全部建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。參見教材P145。

9、【2011年真題】下列房屋部位中，不計算建筑面積的是(　)。

A.房屋的天面

B.與房屋相連無柱有上蓋有圍護結構的走廊

C.有圍護結構的門廊

D.不封閉有頂蓋的永久性架空走廊

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。選項A房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池等均不計算建筑面積。有上蓋、有圍護結構的建筑均計建筑面積，有一部分計算全部建筑面積，有一部分計一半建筑面積。參見教材P145。

10、【2012年真題】樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。參見教材P146。

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11、下列計算商品住宅套內墻體面積的方法中，正確的有(　)。

A.套內自有墻體，按水平投影面積全部計入套內墻體面積

B.各套之間共有墻體，按水平投影面積的50%計入套內墻體面積

C.各套之間共有墻體，按套內建筑面積比例分攤計入套內墻體面積

D.套內小于或等于60mm厚的分隔墻，不計入套內墻體面積

E.靠近墻體的套內樓梯，按自然層面積計入套內墻體面積

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。套內墻體面積是套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。參見教材P146。

12、在共有建筑面積計算中，不應分攤的是(　)。

A.用作公共休憩的架空層

B.本幢公共使用的電梯井

C.本幢的公共門廳

D.本幢的公共過道

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。不應分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層;為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。參見教材P147。　　

13、建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房的面積，應作為分攤的共有建筑面積。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。參見教材P147。

14、根據《房產測量規范》，下列不應分攤的共有建筑面積有(　)。

A.為建筑造型而建、無實用功能的建筑面積

B.建在幢內且為本幢服務的配電房

C.為多幢綜合樓服務的物業管理用房

D.人防用的地下室

E.用作公共休息場所的架空層

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。不應分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層;為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。參見教材P147。

15、人防工程的地下室面積(　)建筑面積。

A.屬不應分攤的共有

B.屬分攤的共有

C.不屬共有

D.屬物業公司所有

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。共有建筑面積按是否應當分攤，分為不應分攤的共有建筑面積和應分攤的共有建筑面積。(1)不應分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層;為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。(2)應分攤的共有建筑面積包括：①作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛用房等以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積;②單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。參見教材P147。　　

16、【2012年真題】寫字樓大堂的建筑面積均屬于功能共有建筑面積，應進行分攤。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。作為公共使用的公共門廳均需分攤面積。參見教材P147。

17、某住宅樓共有30套住宅，應分攤的共有公用面積為270 m2，參加共有建筑面積分攤的住宅套內建筑面積共為2160 m2，則共有建筑面積的分攤系數為(　)。

A.0.125　　　　　　

B.3.6

C.3.75 　　　　　　

D.8

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。共有建筑面積的分攤系數K=應分攤的共有公用面積÷參加共有建筑面積分攤的各套內建筑面積之和=270÷2160=0.125。參見教材P147。　　

18、某房地產開發公司2003年12月末以500萬元的熟地價取得一宗面積為3000m2的房地產開發用地的土地使用權，于2005年5月末開發完成一商品住宅樓。該商品住宅樓的層數為6層，總建筑面積為7000m2。張某于2004年12月末購買了其中一套住房，建筑面積為105m2，價格為4500元/m2，付款方式為首付10萬元，余款從移交日期起在未來一年后付清。同期銀行貸款年利率為5%。

1.確定張某應分攤的共有建筑面積方法為(　)。

A.按整幢樓房各套內建筑面積比例分攤

B.按所處單元各套內建筑面積比例分攤

C.按所處樓層各套內建筑面積比例分攤

D.按整幢樓房總戶數平均分攤

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。住宅樓以幢為單元，按各套內建筑面積比例分攤共有建筑面積。參見教材P147。

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