2019年房地產估價師《案例分析》試題專練(1)
更新時間：2019-01-07 13:46:02
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摘要 考生們需要通過做練習題來鞏固已學知識點，環球網校整理了2019年房地產估價師《案例分析》試題專練(1)，供大家練習，更多模擬試題及輔導資料請關注環球網校房地產估價師頻道，祝學習愉快!
【案例】
甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業用房，委托乙評估機構對該商業用房進行估價。由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機構未能對該商業用房進行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業用房的全面詳細狀況，并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產，分別測算得到該商業用房的月租金為280 元/㎡、300元/㎡和350元/㎡，然后根據最高最佳利用原則選取350元/㎡作為該商業用房的有效毛收入，扣除30%的運營費用后，求出年凈收益為2940元/㎡，再選用銀行貸款利率為折現率測算出了該商業用房的市場價值。
【問題】
上述估價工作中有哪些錯誤或不當之處。
【正確答案】
本題考查的是商業房地產估價的常用方法。
1.乙評估機構未能對該商業用房進行實地查勘，直接根據甲上市公司提供的該商業用房的全面詳細狀況進行評估不當，估價師必須進行實地查勘，了解房地產的實際狀況、周邊環境、市場氛圍，才能準確估價。直接使用甲提供的資料，是一個實際價值，而估價應該使用市場價格平均水平。
2.租金的選取根據最高最佳利用原則選取350元/㎡，不正確;應該給出依據，使用平均值或加權平均法，而且3個比較實例差異較大。
3.計算有效毛收入時沒有考慮空置率;
4.選用銀行貸款利率為折現率。收益法的計算是選用報酬率，報酬率不能等同于折現率，不能用銀行貸款利率。
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