2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第八章教材解讀：后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤
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第八章 成本法及其運用
第四節(jié) 重新購建價格的求取
后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤：
后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤是將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況"變成"未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，所必須付出的各項成本、費用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的一般正常利潤，具體包括待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費以及開發(fā)利潤。這些都是在假設(shè)開發(fā)法測算中應(yīng)當(dāng)減去的項目，統(tǒng)稱為"扣除項目"。它們的估算方法與成本法中的相同(見本書第八章第二節(jié)"房地產(chǎn)價格構(gòu)成")，但要注意兩點區(qū)別：①它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點的值(但在傳統(tǒng)方法中，將它們近似為估價時點的值)。②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤。
待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費是假定在估價時點購置待開發(fā)房地產(chǎn)，此時應(yīng)由購置者(買方)繳納的有關(guān)稅費，如契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。
后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用等必要支出的多少，要與未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對應(yīng)。相同的待開發(fā)房地產(chǎn)，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為毛坯房的后續(xù)必要支出，要少于為粗裝修房的后續(xù)必要支出;粗裝修房的后續(xù)必要支出，要少于精裝修房的后續(xù)必要支出。特別是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為"以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)"的，其后續(xù)必要支出通常還應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費等支出。
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