2018年房地產估價師《理論與方法》第八章教材解讀：后續必要支出及應得利潤
更新時間：2018-08-06 14:26:14
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第八章 成本法及其運用
第四節 重新購建價格的求取
后續必要支出及應得利潤：
后續必要支出及應得利潤是將待開發房地產狀況"變成"未來開發完成后的房地產狀況，所必須付出的各項成本、費用、稅金及應當獲得的一般正常利潤，具體包括待開發房地產取得稅費和后續的建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費以及開發利潤。這些都是在假設開發法測算中應當減去的項目，統稱為"扣除項目"。它們的估算方法與成本法中的相同(見本書第八章第二節"房地產價格構成")，但要注意兩點區別：①它們本質上應是預測的扣除項目在未來發生時的值，而不是在估價時點的值(但在傳統方法中，將它們近似為估價時點的值)。②它們是在取得待開發房地產之后到把待開發房地產開發完成的必要支出及應得利潤，而不包括在取得待開發房地產之前所發生的支出及應得的利潤。
待開發房地產取得稅費是假定在估價時點購置待開發房地產，此時應由購置者(買方)繳納的有關稅費，如契稅、印花稅、交易手續費等。該項稅費通常是根據稅法及中央和地方政府的有關規定，按照待開發房地產價值的一定比例來測算。
后續的建設成本、管理費用、銷售費用等必要支出的多少，要與未來開發完成后的房地產狀況相對應。相同的待開發房地產，未來開發完成后的房地產為毛坯房的后續必要支出，要少于為粗裝修房的后續必要支出;粗裝修房的后續必要支出，要少于精裝修房的后續必要支出。特別是未來開發完成后的房地產為"以房地產為主的整體資產"的，其后續必要支出通常還應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費等支出。
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