2018年房地產估價師《理論與方法》第八章教材解讀：開發完成后的價值
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第八章 成本法及其運用
第四節 重新購建價格的求取
開發完成后的價值：
預測開發完成后的價值，需要弄清3個問題：①該價值是在哪種開發完成后的房地產狀況下的價值;②該價值是在哪個時間的價值;③該價值的預測方法有哪些。
(一)開發完成后的價值對應的房地產狀況
開發完成后的價值是指未來開發完成后的房地產狀況所對應的價值。因此，在預測開發完成后的價值之前，先要弄清未來開發完成后的房地產狀況，然后再預測該狀況的房地產價值。以估價對象為商品房在建工程為例，如果預計未來開發完成后的商品房是毛坯房的，則預測的開發完成后的價值應是毛坯房的價值;如果預計未來開發完成后的商品房是粗裝修房的，則預測的開發完成后的價值應是粗裝修房的價值;如果預計未來開發完成后的商品房是精裝修房的，則預測的開發完成后的價值應是精裝修房的價值。
(二)開發完成后的價值對應的時間
開發完成后的價值對應的時間可能是未來開發完成之時，也可能是未來開發完成之前或之后的某個時間。因此，在預測開發完成后的價值之前，還要弄清是預測未來開發完成后的房地產狀況在哪個時間的價值。在傳統方法中，開發完成后的價值是未來開發完成后的房地產狀況在估價時點的房地產市場狀況下的價值。但在現金流量折現法中，對于未來開發完成后的房地產適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發完成之時的房地產市場狀況下的價值;但當房地產市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產市場狀況下的價值;當房地產市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值。
(三)開發完成后的價值的預測方法
在現金流量折現法中預測開發完成后的價值時，一般不宜將估價作業時的類似房地產的市場價格直接"平移"過來作為開發完成后的價值，通常是采用市場法并考慮類似房地產市場價格的未來變化趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結合(長期趨勢法的內容見本書第十章)，即根據類似房地產過去和現在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。
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