2018年房地產估價師《理論與方法》第八章教材解讀：折現率
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第八章 成本法及其運用
第四節 重新購建價格的求取
折現率：
折現率是在采用現金流量折現法時需要確定的一個重要參數，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上相同或相似的房地產開發項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。
測算中的其他有關問題：
(一)注意假設開發法的三種估價前提
在實際運用假設開發法評估待開發房地產的價值時，面臨著待開發房地產是繼續由其擁有者或房地產開發企業開發，還是要被其擁有者或房地產開發企業自愿轉讓給他人開發，或者要被人民法院等強制拍賣、變賣給他人開發。在這三種情形下，預測出的開發經營期的長短和后續必要支出的多少是不同的，從而測算出的待開發房地產價值是不同的。例如，估價對象為某個房地產開發企業開發的商品房在建工程，在運用假設開發法評估其價值時，要弄清該在建工程是仍然由該房地產開發企業續建完成，還是將由其他房地產開發企業續建完成，特別是該在建工程是否要被人民法院強制拍賣。
(二)應考慮開發完成后的房地產價值以外的收益
假設開發法本質上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發完成后的房地產價值這種收人，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應考慮某些額外的收入、節省的費用或無形收益。例如，深圳市1987年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588m2的國有土地50年使用權，從當時預測的開發完成后的房地產價值減去建設成本等必要支出及應得利潤后的余額來看，價值也許不高，但由于是國內首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了該塊土地后會附帶取得一些意想不到的社會效果。例如，隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用。因此，這塊土地的成交價格比較高是較自然的(當時該塊土地的拍賣底價為200萬元人民幣，最后成交價格為525萬元人民幣，比拍賣底價高了很多)。
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