【導讀】環球網校整理了"2018年房地產估價師《案例分析》訓練題二"，供大家參考，更多模擬試題及輔導資料請關注環球網校房地產估價師頻道，祝學習愉快!

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　　案例一：

　　某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。

　　1.能否翻建的最終批準權在(　)。

　　A.政府房地產管理部門

　　B.政府規劃管理部門

　　C.政府土地管理部門

　　D.上級總公司

　　2.評估時依據的建筑面積應為(　)。

　　A.460m2

　　B.600m2

　　C.1000m2

　　D.以上三個面積都不行

　　3.該公司委托評估應選擇(　)。

　　A.房地產管理部門

　　B.資產管理部門

　　C.有資格的房地產估價機構

　　D.驗資機構

　　標準答案：B,D,C

　　解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經過政府規劃部門批準，不能辦理房產證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
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　　案例二：

　　抵押人欠甲債務80萬元，簽訂了房地產抵押合同，之后又欠20萬元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。現因債務人超過規定期限沒有履行債務而被依法拍賣其抵押的房地產，共賣得凈價款80萬元，其中新增房屋折合價款20萬元。

　　問題：

　　(1)按《城市房地產管理法》和《擔保法》規定，甲只能優先受償( 　)萬元。

　　A.70

　　B.60

　　C.40

　　D.30

　　【答案】B

　　(2)如抵押人還有其他的債權人(非抵押權人)，甲優先受償后的剩余價款，應按( 　)分別受償。

　　A.所欠債務的總額比

　　B.所欠債務的先后順序

　　C.尚欠債務的比例

　　D.債權人索債的急緩程度

　　【答案】C

　　(3)如抵押人的土地是劃撥所得，應補交的土地使用權出讓金為10萬元，扣除各種處分抵押房地產的費用后，所得價款是100萬元，其中新增房屋折合價款20萬元，則甲只能優先受償( 　)萬元。

　　A.70

　　B.60

　　C.40

　　D.30

　　【答案】A

　　(4)該房屋欲估算抵押物的變現價值，測算結果應為( 　)。

　　A.抵押價值

　　B.處分抵押物時的市場價值

　　C.抵押價值-處分抵押物的費用及稅費

　　D.處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費

　　【答案】D

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