【導讀】環球網校整理了"2018年房地產估價師《案例分析》訓練題一"，供大家參考，更多模擬試題及輔導資料請關注環球網校房地產估價師頻道，祝學習愉快!

　　特別推薦：2018年房地產估價師《案例分析》訓練題匯總

　　案例一：

　　某工廠為企業改制進行資產重組，委托估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價?(　)

　　A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價

　　B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價

　　C.根據企業改制、資產重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

　　D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

　　2.將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過下列途徑(　)。

　　A.自行改變

　　B.經上級主管部門批準改變

　　C.經政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續

　　D.經政府規劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續

　　3.該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為(　)。

　　A.該兩幢房屋的抵押評估價格之和

　　B.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金

　　C.該兩幢房屋的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　D.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　4.該工廠若將該兩幢房屋投?；馂碾U，則為保險目的評估的價值應為(　)。

　　A.該兩幢房屋的非正常市場價值

　　B.該兩幢房屋的重新購建價格

　　D.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值加上土地的價值

　　標準答案：A,D,B,C

　　解析：

　　1.根據合法原則確定，不能依據房屋現實使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。

　　2.先辦理規劃變更手續，再依據規劃手續去辦理房產變更手續，因此最佳答案選D。

　　3.劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額。

　　4.保險估價只計算房屋價值，不計算土地價值。
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　　案例二：

　　某企業購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝?，F該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。

　　問題：

　　請說明擬優先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

　　參考答案：

　　1. 題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產在委托估價時的公開市場價值扣除法定優先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。

　　2. 具體地說，商業裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

　　3.除需考慮以上問題外，對商業裙樓以收益法或市場法、假設開發法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業位置、環境基本要素、開發經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發成本、報酬率(資本化率)等。

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