(十二)物業管理

　　《物業管理條例》已經2003年5月28日國務院第9次常務會議通過，自2003年9月1

　　日起施行。物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業

　　服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區

　　域內的環境衛生和秩序的活動。國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇

　　物業管理企業。國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標

　　的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建

　　設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。住宅物業的建設單位，

　　應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模

　　較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選

　　聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第七節工程監理的有關規定

　　一、監理的由來與發展

　　1988年7月建設部頒發了《關于開展監理工作的通知》。對建設監理的范圍、對象、

　　監理的內容、開展監理的步驟等作出明確規定。并選擇了八個城市和部委開始了監理試

　　點。

　　1993年起用三年時間完成穩步發展。

　　1996年監理進人全面推行階段。

　　監理應當依據建設法律、行政法規和技術標準、設計文件和建筑工程承包合同，對承

　　包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表業主實施監督。工程監理人員

　　認為工程施工不符合工程設計要求、施工技術標準及合同約定的，有權要求施工單位改

　　正。

　　建筑法第三十條明確規定：國家推行建筑工程監理制度，國務院可以規定實行強制監

　　理的建筑工程范圍。

　　建設部2001年1月發布了第86號令《建設工程監理范圍和規模標準的規定》，在這

　　個規定中明確下列工程必須實行監理：

　　國家重點建設工程;大中型公用事業工程;成片開發的住宅小區工程;利用外國政府

　　或者國際組織貸款、援助資金的工程;國家規定必須實行監理的其他工程。

　　所謂大中型公用事業工程是指項目總投資3000萬元以上的市政項目，科教文化項目，

　　體育旅游商業項目，衛生社會福利項目等。

　　住宅項目是指5萬平方米以上的小區，高層住宅和結構復雜的多層住宅也必須監理。

　　建設監理是我國建設領域里的又一項重大改革。

　　二、監理的任務殛工作內容

　　三控兩管一協調，即：

　　投資控制;

　　質量控制;

　　進度控制;

　　合同管理;

　　信息管理;

　　協調各方關系。

　　施工監理的范圍：依據建設單位與監理單位簽訂的建設監理合同文本中所涉及的范

　　圍。施工階段是從施工前準備、開工審批手續、分包審查、材料設備廠家選定、施工進

　　度、施工質量及工程造價控制到竣工結算、缺損責任認定和工程保修的全過程。

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