城市規劃師復習輔導之城市用地的經濟評價
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1、城市土地的經濟評價定義
城市土地的經濟評價指根據城市土地的經濟和自然兩方面的屬性及其在城市社會經濟活動中所產生的作用，綜合評價土地質量優劣差異，為土地使用提供依據。
通過分析土地的區位、投資于土地上的資本、自然條件、經濟活動狀況等條件，可以揭示土地質量和土地收益的差異。
2、城市土地的基本性質
認識城市水地的特殊性是進行城市土地經濟評價的基礎。
(1)承載性是城市土地最基本的自然屬性
承載性――城市土地為城市各項建設和經濟社會活動提供場所，是人們進行生產和生活不可缺少的物質要素，也是各類建筑物和構筑物的載體。這一特性為承載性。
城市土地承載性對城市的發展和建設影響主要在物理屬性方面，而與其自身肥沃程度無關。
(2)區位的極端重要性
城市土地區位的含義，除包括地理坐標表示的幾何位置外，更重要的是經濟地理位置，即某一地段與周圍經濟環境的相互關系，如與就業中心，交通線路等社會經濟要素的相對位置。
包括：有形區位：如土地所在位置距就業中心、交通路線的遠近，基礎設施的條件等;
無形的因素：如經濟發展水平、社會文化環境等。
(3)地租與地價
地租：報酬或收益，本質是土地供給者憑借土地所有權向土地需求者讓渡土地使用權時所索取的利潤。
土地價格：是土地供給者向土地需求者讓渡所有權時獲得的一次性貨幣收入。
在我國，土地屬國家所有。因此地價一般指土地一定年限內使用權的價格，是國家向土地使用者出讓土地使用權時獲得的一次性貨幣收入。
經濟學中分析：城市土地在城市不同用途之間合理分配的基礎是價值最大法則。即土地所有者追求最大地租而土地使用者尋求生產過程中利潤最大而使地租等于其邊際產出價值。
極差地租：不同區位的土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發程度不同而形成的差別地租。
3.城市土地經濟評價的主要影響因素
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基本因素層 |
派生因素層 |
因子層 |
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土地區位 |
繁華度 |
商業服務中心等級
高級商務金融聚集區
集貿市場 |
|
交通通達度 |
道路功能與寬度
道路網密度
公交便捷度 | |
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城市設施 |
城市基礎設施 |
供水設施
排水設施
供暖設施
供氣設施
供電設施 |
|
社會服務設施 |
文化教育設施
醫療衛生設施
文娛體育設施
郵電設施
公園綠地 | |
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環境優劣度 |
環境質量 |
大氣污染
水污染
噪聲污染 |
|
自然條件 |
地形坡度
地基承載力
洪水淹沒與積水
綠化覆蓋率 | |
|
其他 |
人口密度
建筑容積率
城市規劃 |
人口密度
建筑容積率
用地潛力 |
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