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居住區規劃設計條件

居住用地項目應嚴格按照有關文件規定進行配置。有不一致時，以技術規范為準。規劃設計條件按照額定指標規定，需明確項目級別，并遵循下列規定：

1) 公共服務設施的用地規模 規劃設計條件中應明確一下居住區公共服務設施用地規模

居住區級： 中學、保育院、中心公園、郵局、衛生院、電話局、變電站、社會停車場、公交首末站、街道辦事處、派出所、敬老院、綜合文化活動中心、居民運動場、集貿市場。

小區級： 小學、幼兒園、托兒所。

2) 公共服務設施的設置 一下配套公共服務設施應當在可建用地的范圍內設置

居住區級：民辦中學、民辦敬老院、綜合文化活動中心、居民運動場、集貿市場、綜合商業、綜合服務、公廁、煤氣服務站、自來水服務站、排水、綠化班點、工商稅務市場管理、社區服務中心。

小區級： 民辦小學、民辦托幼、文化活動站、劇名活動場、小區綠地、綜合商業、綜合服務、儲蓄所、郵政所、群防站、垃圾轉運站、環衛清掃班、公廁、市政班點、物業管理服務站、居民自行車存車處、居民機動車停車場。

街坊或組團級公共服務設施。

之路以下級別的道路。

3) 可建設用地范圍外的公共服務設施

以下非經營性配套公共服務設施不包括在可建用地范圍內。

居住區級： 中學(民辦校除外)、保育院、中心公園、郵政、衛生院、電話局、35KV變電站、社會停車場、公交首末站、街道辦事處、派出所、敬老院。

小區級： 小學、幼兒園、托兒所

支路以上級別的道路。

需要在可建設用地范圍內設置的配套公共服務設施應當樣按照配置標準進行規劃和建設，其建筑面積參加相關指標平衡測算。可建設用地包括的配套設施，建筑面積不計入規劃設計條件中規定的建筑面積，不參加相關規劃指標平衡測算。城市綠化帶和公共綠地不參加可建設用地內的綠地率指標平衡。建筑陽臺和閣樓面積，按照規定要求計入建筑面積。住宅建筑層高不能大于3.6米，凡超過按相關規定處置。

除連接城市地下管線工程、通道以外的其他地下設施外，原則上不得逾越可建設用地范圍。圍墻的形式應當與周圍建筑風格和形式相協調，原則上圍墻設置應當在可建設用地范圍內。可建設用地范圍內，確定為兩種以上用地性質并要求獨立用地的建設項目，條件中必須明確各類用地規模和規劃指標;不要求獨立用地、不同性質的建筑可以結合整體規劃布局統一設置的，可以分別提出建筑規模，其他規劃指標用地內統一平衡。單體建筑為兩種以上規劃性質的，按照規定用地分類和適建范圍，分別確定用地性質。

第二節 建設項目選址管理

一、建設項目相選址關原理

為了保障建設項目的建設地址符合城市規劃的總體布局，滿足建設項目的合理要求，使建設用地規模實現經濟效益、社會效益、環境效益的統一，合理地選擇、確定建設地址是城市規劃行政主管部門重要職責之一。

(一)選址定點是建設項目規劃管理的首要環節

《中華人民共和國城鄉規劃法》第三十條規定：“城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃。設計任務書報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部門的選址意見書。”

1991年8月23日建設部、國家計委以建規字583號文發布的《建設項目選址規劃管理辦法》第四條規定：“城市規劃行政主管部門應當了解建設項目建議書階段的選址工作。各級人民政府計劃行政主管部門在審批項目建議書時，對擬安排在城市規劃區內的建設項目，要征求同級人民政府城市規劃行政主管部門的意見。”第五條規定：“城市規劃行政主管部門應當參加建設項目設計任務書階段的選址工作，對確定安排在城市規劃區內的建設項目從城市規劃方面提出選址意見書。設計任務書報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部門的選址意見書。”

根據以上法律和規章的規定可以看出，城市規劃行政主管部門對在城市規劃區內擬建的建設項目，一是項目建議書階段應當了解建設項目的選址工作并發表意見;二是應當參加建設項目設計任務書階段的選址工作，并對確定安排的建設項目提出選址意見書;三是在設計任務書報請批準時，必須附有選址意見書。這就是說，建設項目從醞釀立項開始，城市規劃行政主管部門就與計劃部門共同進行項目管理。這是總結過去多年來基本建設管理經驗，在建設項目管理上變計劃與規劃脫節為密切配合，共同實施建設項目管理。當然，規劃行政主管部門和計劃行政主管部門對建設項目管理各有不同的任務和不同的側重點，規劃行政主管部門主要是“從城市規劃方面”對建設項目進行管理。

一個建設項目擬在城市規劃區內安排，應從以下幾方面進行仔細研究：

1、從符合城市性質，對城市功能的發揮將起什么作用，對城市空間資源配置會產生什么影響等方面進行論證;

2、當建設項目確定在城市規劃區內安排，應從詳細規劃的要求出發，建設項目的具體地點和范圍對周圍環境的要求能否滿足;

3、周圍環境和條件對建設項目有什么要求，對社會公共利益和周圍群眾利益將發生什么影響;

4、從城市土地利用和城市公共設施、市政公用設施的功能進行認真考慮，建設項目的定點對城市發展、促進城市經濟發展、城市功能調整是有利還是不利;

5、有的城市還須研究對保護城市原有風貌特征和傳統文化是有利還是不利;

6、根據城市特點需要研究的其他重要問題。

城市規劃行政主管部門通過一個個具體建設項目的安排，將這些綜合性問題具體地體現在規劃選址意見書里，并且通過選址書將建設項目定點，并納入自己管理范圍，按照一定的程序繼續管理和服務，直至建設項目建成為止。如果擬建的建設項目有悖于城市性質、城市總體規劃和詳細規劃，有悖于城市環境改善，有悖于城市功能的調整和發揮，城市規劃行政主管部門也將通過選址意見書提出否定性意見，請其另擇適合該項目的其他城市。由此看來，城市規劃行政主管部門密切配合計劃行政主管部門，通過選址意見書將建設項目納入管理范圍。

建設項目的規劃選址定點是城市規劃行政主管部門實施城市規劃的首要環節，也是建設用地和建設工程規劃管理的前期工作。建設項目的規劃選址、定點過程也是城市規劃行政主管部門與計劃行政主管部門、土地行政主管部門、其他行政主管部門和城市地方政府相聯系、相銜接、相協調的過程。城市規劃行政主管部門在建設項目規劃選址定點中，只有使建設項目既符合規劃、遵守法規和滿足經濟技術要求，又解決了許多重大矛盾、協調了各方面復雜關系的情況下，才能核發《建設項目選址意見書》。否則，將會給下一階段建設用地和建設工程的規劃管理留下許多困難。

《建設項目選址意見書》是由建設部制定的全國統一格式的具有法律效力的文件。

隨著城市建設的發展，各地的情況千差萬別，為了適應當地的具體情況，有的城市依據城鄉規劃法和有關法規、規章要求，參照《建設項目選址意見書》內容，并結合當地規劃管理運行機制改革，擬定了具有法律效力的《規劃意見書》作為建設項目選址的規劃管理文件。應該說，在改革進一步深入的今天，這種探討是允許的，也是可行的。

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