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經濟性評價

城市土地的經濟性評價是指根據城市土地的經濟性和自然兩方面的屬性以及其在城市社會經濟活動中所產生的作用，綜合評價土地質量優劣差異，為土地使用與安排提供依據，城市土地的經濟評價的基礎是對城市土地基本特征的分析，主要通過分析土地的區位、投資于土地上的資本、自然條件、經濟活動的程度和頻率等條件，揭示土司質量和土地收益的差異，以便在規劃中做到好地優用，劣地巧用。合理確定不同地段的使用性質和使用強度，為用經濟手段調節土地使用做好準備，提高土地額使用效益。

1) 城市土地的特殊性

承載性 城市土地是接納城市生產、生活各項活動的各類建筑物、構筑物的載體。為城市各項建設和經濟社會活動提供場所。這是城市土地基本的自然屬性。

區位 區位除包括以坐標表示的幾何位置外，更重要的是其經濟地理位置，即與周圍經濟環境的相互關系，包括有形的區位和無形的因素，從影響范圍看，城市土地區位可以分為以下三個層次。

宏觀區位 城市在較大地域范圍內的位置，如沿海城市、鐵路交叉樞紐城市等，往往對區域城市間的稽查地租和地價水平有決定作用中觀區位 城市內部不同地段的相對位置及其相互關系，是影響土地和基準地價的主要因素微觀區位 某塊具體使用的土地在城市中的位置及其周邊條件，不同的微觀區位其地租和地價相差懸殊。

2) 地租

地租與地價 地租是土地供給者憑借土地所有權向土地需求者讓渡土地使用權時所索取的利潤;地價是土地供給者向土地需求者讓渡所有權時獲得的一次性貨幣性收入。在我國，城市土地屬于國家所有，地價一般指土地一定年限內使用權價格，是國家向土地使用者出讓土地使用權時獲得的一次性貨幣收入。

級差地租 級差地租是指不同土地或同一塊土地上，由于土地肥力、相對位置以及開發程度不同而形成的有差別的地租。級差地租有兩種形式：級差地租1，是等量資本和等量勞動投資在不同肥沃程度和位置的土地上產生的不同級差生產力所帶來的級差超額利潤的轉化形態;級差地租2，是指在同一塊土地上連續追加投資，每次投入的資本生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租形態。

3) 區位理論 區位理論的應用主要表現在評價方法和評價層次上

城市土地經濟評價的主要影響因素 ：從分析對各類經濟活動產生影響的惡趣味因素入手，取得土地評價的因素、因子體系，分為3個層次，即：

基本因素層 包括土地區位、城市設施、環境優劣度以及其他因素

派生因素層 由基本因素派生出來的子因素，包括繁華度、交通通達度、城市基礎設施、社會服務設施、環境質量、自然條件、人口密度、建筑容積率和城鄉規劃等子因素。

因子層 他們從更小的側面更具體的對土地使用產生影響，如交通通達度又可分出道路功能與寬度、道路網密度和公交便捷度因子等。

區位理論的應用

根據區位條件對土地的作用方式，以決定土地質量優劣的區位因素為主要依據，采用土地分等級即級差收益測算的方法建立城市土地評價從分析區位條件入手，取得土地評價的因素、因子體系。影響土地治理的區位因素大致可以分為兩類：一般區位因素，指對所有城市用地都發生作用的影響因素，如商業服務繁華程度、道路交通通達度，人口分布密度;特殊區位因素，指僅對某些城市用地有影響的因素，如高級商業服務和金融設施的分布、臨海位置條件等。

根據區位理論中的某些原則，確定城市土地評價因素的作用方式，作用強度及變化規律。

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