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控制性詳細規劃的編制

1. 控制性詳細規劃的編制程序

雖然控制性詳細規劃的編制程序尚未有統一的定式，但大體上可以按照以下幾步進行：

1) 組織工作小組，確定項目負責人，根據項目需要，配備相關專業技術人員

2) 收集和分析現狀資料，進行現場踏勘和核對現狀圖

3) 明確開發性質和規模，社會、經濟和環境效益

4) 開發區的整體空間結構和環境要求

5) 明確開發地區及城市交通系統的聯系，明確道路骨架

6) 明確中心區各級服務中心和服務區的位置以及規模

7) 細分地段、編排地碼，編制規劃方案和初步確定控制指標，在方案編制初期應進行多方案比較，征求有關專業技術人員、建設單位和規劃管理部門的建議，修改方案直到方案確定

8) 經濟估算，檢驗或修改指標

9) 對重點景觀區和活動區中心提出意向性城市設計和建筑環境空間方案

10) 繪制成果圖和編制有關規劃技術指標

11) 上報市政府審批

2. 控制性詳細規劃的編制內容

土地用及其兼容范圍的控制

這是控制性詳細規劃的工作核心，在合理使用土地使用空間組織的基礎上，以及準確的土地使用空間組織前提下，通過劃分規劃區的各類用地的規劃界限，確定用地性質和適用范圍，規定各類用地內允許、不允許、有條件允許的土地用途和適建、不適建和有條件允許建設的見著類型，具體確定“三定”的控制要求：

定性 確定城市土地具體地塊性質，按照城市用地分類代碼分至小類定量 確定每塊、每片建設用地面積以及建設用地上所設定項目的用地面積，可開發建筑量。

定位 確定大、中、小類城市用地，特別是小類以下的城市建設用地或建設項目的規劃范圍，規劃的具體位置、界限。

通過“三定” 確定和協調各用地的使用性質以促進城市土地的合理使用，防止、消除或減少各用地之間的相互影響和煩擾，確保公共服務設施和基礎服務設施用地。在控制性詳細規劃中應對每塊土地開發的關鍵技術、經濟指標進行詳細規定，一般包括用地界限、建筑性質、容積率、空地率、高度、出入口、管線接口、停車場等。

2) 土地使用強度的控制

這是控制性詳細規劃編制的關鍵問題，主要是對開發容量的定量控制，即確定每塊用地面積、開發建筑量、人口規模等。容量過大，綠地面積和戶外公共活動面積太少，則環境質量差;容量過低，土地的利用率降低，也不利于吸引投資，所以我們必須對每塊不同性質的建設用地進行合理的具體的容量控制，慎重確定土地使用強度。土地使用強度一般包括以下內容：

小地塊規模控制 保證適當的開發規模和配套水平

建筑控制 包括容積率、建筑密度、建筑高度、后退紅線等指標的規定。其中，容積率反映土地開發強度，影響到房地產開發效益;建筑密度著重于平面的環境要求，保證一定的曠地、綠地;建筑高度則著重空間的環境要求，如采光、空氣流通、視線走廊的保護、機場凈空區域、微波通道等;后退紅線是根據城市景觀要求，沿街建筑可以從道路紅線外側退后建設。

人口控制 對居住區的居住人口或住宅套數指標進行規定

生態環境質量控制 主要包括綠化、水面、環境等方面的控制

3) 主要公共設施和配套服務設施控制

對于公共服務設施的類別，按城市總體規劃、分區規劃的要求配置;配套服務設施按《居住區規劃設計規范》中公建配置標準進行配置。最后將上述兩項的具體項目落實到相應的建設地塊上，再進行“三定”的具體控制。

4) 道路以及設施與內外道路關系控制

控制性詳細規劃對道路交通及其設施進行控制，主要是在總體規劃、分區規劃確定的道路網以及對道路設施有要求的條件下，根據規劃用地規模。使用性質以及規劃容量，確定道路交通及其設施控制的要求，明確各級道路交通設施的數量、規模、用地位置或界限。

5) 城市特色與環境景觀控制

主要是將總體規劃、分區規劃階段的城市設計思想，包括對空間環境的構思，轉換為具體的街坊整體空間和環境控制要素，其具體的控制原則如下：

體現不同功能區的使用特征。居住區、商業區、工業區因其使用功能不一樣，要求的有關指標、規定與內容必須體現在功能區自身特征。形成不同的城市環境特征。

突出重點區段的控制。對重點區段的建筑形體、藝術風格、文化內涵等有關城市設計的內容。提出相應的控制指標和意向要求。

對不同功能的項目應按其功能提出相應的控制內容、要求采取規定性和指導性相結合的控制指標。從城市全局、整體出發，對各功能區、各重點區段在宏觀上提出引導性、意向性控制要求，知道修建性詳細規劃的編制。

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