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控制性詳細規劃

城市詳細規劃的編制分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃兩個層次。第一層次的控制性詳細規劃重點是確定用地功能的組織，制定各項規劃控制條件，第二層次的修建性詳細規劃重點是進行建筑與設施的具體布局。

修建性詳細規劃一般應該在控制性詳細規劃確定的規劃指導下編制，修建性詳細規劃直接對建設項目和周圍環境進行具體安排和規劃設計，主要確定各類建筑、各項基礎工程設施、公共服務設施的具體配置，并根據建筑和綠化的空間布局進行環境景觀設計，為各項建筑工程的初步設計和施工圖設計提供依據。

一 控制性詳細規劃概述

控制性詳細規劃是銜接總體規劃，分區規劃的宏觀要求與指導修建性詳細規劃編制的承上啟下的編制層次，它既是編制修建性詳細規劃的主要指導性文件，又是城鄉規劃管理、土地開發的重要技術依據。它以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設用地的土地使用性質，和使用強度的控制性指標，道路和管線控制性位置和空間環境控制的規劃;以土地利用控制為重點，其規劃設計考慮了規劃管理的要求，房地產開發的銜接，有利于規劃管理實現規范化和法制化。

1. 控制性詳細規劃的作用

1) 承上啟下

控制性詳細規劃是連接總體規劃與修建性詳細規劃的的承上啟下的關鍵性編制層次，是規劃管理、規劃與實施銜接的重要環境，是規劃管理的依據，是體現城市設計構想的關鍵。城市總體規劃是一定時期內城市發展的總體戰略框架，必須具有很大程度上的原則性與靈活性，是一種粗線條的框架規劃，需要下一層次的規劃將其深化才能真正發揮作用。修建性詳細規劃是對小范圍內城市開發建設活動進行總平面布局和空間立體組織，需要上一層次的規劃對用地性質和開發強度進行控制，對開發模式和城市景觀進行引導，因此，控制性詳細規劃是兩者之間有效的過度與銜接，起到深化前者和控制后者的作用，確保規劃體系的完善和鏈接。

2) 規劃管理的依據和城市開發的引導

2006年4月1日建設部正式施行的《城市規劃編制辦法》明確了控制性詳細規劃的編制要求和內容。“三分規劃，七分管理”是城市建設的成功經驗。在城市土地有償使用和市場經濟體制條件下，城市規劃管理工作的關鍵主要視其能否按城市總體規劃的宏觀意圖，對城市每塊土地的使用及其對城市總體環境景觀的影響進行有效控制和引導房地產開發的健康發展。總體規劃、分區規劃與傳統的詳細規劃，均難以滿足規劃管理既要宏觀又要微觀，既要整體又要局部，既要對規劃設計又要對開發建設的管理工作的需求。控制性詳細規劃能將規劃控制要點，用簡練、明確的方式表達出來，作為控制土地批租、出讓的依據，正確引導開發行為，實現規劃目標，并且通過對開發建設的控制，使土地開發的綜合效益最大化。這樣有利于規劃管理條例化、規范化、法制化，規劃和管理以及開發建設三者的有機銜接。因此，它是規劃管理的必要手段和重要依據。

3) 城市政策的載體

作為城市政策的載體，控制性詳細規劃通過傳達城市政策方面的信息引導城市經濟、社會、環境協調發展。

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