三、物權變動

　　物權變動分為不動產(以登記為要件)的物權變動和動產(以交付為原則)的物權變動兩種。

　　(一)、不動產的物權變動

　　根據《物權法》的第9條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。根據這條規定，我國的不動產登記效力采取的是登記生效主義。即不動產物權的各種變動不僅需要當事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實決定不動產物權變動的效力。

　　同時該條還規定了“未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”在考試中要注意“法律另有規定的除外”。“法律另有規定的除外”主要有以下幾種情形：

　　1、第9條第2款所規定的“依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”

　　2、在《物權法》第28條、29條、30條的規定：(1)因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。(2)因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　提示：《物權法》的第31條規定，根據第28條、29條、30條規定享有不動產物權的，處分該物權的時候，依照該法律規定需要辦理登記手續的，未經登記，不發生物權效力。

　　3、根據現行法律的規定以及國家的實際情況，物權法特別規定，特別物權的變動不以登記為生效要件，而是以登記為對抗要件。這樣的情形主要有：(1)土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。(2)地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。(3)已經登記的宅基地使用權轉讓或消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。從這條規定來看，宅基地使用權不以登記為生效要件。

　　不動產物權的登記地點、登記方式的具體規則是：

　　1、登記地點。

　　2、登記簿與權屬證書。在辦理完登記手續以后，登記機關發給不動產權屬證書，不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

　　3、更正登記和異議登記。更正登記既可以由“權利人和利害關系人提起申請，也可以登記機關自己發現錯誤所作出”更正登記。

　　《物權法》第19條規定：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

　　異議登記使得登記簿上所記載的權利失去了正確性推定的效力，第三人不得主張基于登記而產生的公信力。法律要求申請人在“異議登記之日起十五日內”起訴，不起訴的，則異議登記失效。而且異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　4、預告登記，《物權法》第20條規定，當事人簽訂房屋買賣或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記人同意處分該不動產的不能夠發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　5、登記和買賣合同效力之間的關系：《物權法》的第15條當事人之間訂立的有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定的以外，自合同成立時起生效，未辦理物權登記的不影響合同的效力。

　　說明：合同效力和登記之間沒有必然聯系。

　　例如：乙買甲一套房屋，已經支付 1/3 價款，雙方約定余款待過戶手續辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續履行合同，轉移房屋所有權。

　　答案：是乙的主張是正確的，合同有效，甲應繼續履行合同 。

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　　(二) 動產的物權變動

　　《物權法》第23條規定，動產物權的設立和轉讓，自“交付時”發生效力，但法律另有規定的除外。同時《物權法》第24條規定，船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。因此對于船舶、航空器和機動車等動產，實際上其物權變動要求采用登記方式進行，只是沒有采用登記生效主義，而是采用了登記對抗主義。

　　在法律上，交付是指將物或提取標的物的憑證移轉給他人占有的行為。交付通常指現實交付，即直接占有的移轉。但除了直接交付以外，還有以下幾種方式的交付，也發生與現實交付同樣的法律效果：

　　1、簡易交付

　　《物權法》第25條規定了簡易交付。動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。風險也于此時發生轉移。

　　2、指示交付

　　《物權法》第26條規定，動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。如果讓與人的動產由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權讓與給受讓人，以代替現實交付。在保管合同中經常出現這種指示交付。

　　舉例：甲將自己的MP3播放器借給乙使用，未約定期限。后甲又將該播放器出售給丙，甲將自己享有的針對乙的返還原物請求權轉讓給丙以代替現實交付。

　　3、占有改定

　　所謂占有改定，是指動產物權的讓與人與受讓人之間特別約定，標的物仍然由出讓人繼續占有，而受讓人則取得對標的物的間接占有以代替標的物的實際交付。《物權法》第27條作了具體規定，動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權轉移自該約定生效時發生效力。

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　　(三)、所有權取得的特別規則

　　原始取得，是指根據法律規定，最初取得財產的所有權或不依賴于原所有人的意志而取得財產的所有權。原始取得的方式：勞動生產、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遺失物、發現埋藏物等。《物權法》規定的取得方式有：

　　1、善意取得

　　所謂善意取得，是指動產占有人或者不動產的名義登記人將動產或者不動產不法轉讓給受讓人以后，如果受讓人善意取得財產，即可依法取得該財產所有權的法律制度。

　　根據我國物權法規定，善意取得必須符合如下構成要件：(1)受讓人受讓財產時主觀上為善意;(2)以合理的價格有償受償，無償方式取得財產時，不適用善意取得制度;(3)轉讓財產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　受讓人在取得物的所有權以后，原所有人不得要求受讓人返還財產，而只能請求轉讓人(占有人)賠償損失。

　　結合《物權法》第106條、107條、108條的規定，在注會考試中，要注意如下問題：

　　(1)構成要件上，現在物權法不再強調只有動產可以適用善意取得，而是規定不動產也可以適用善意取得。

　　(2)根據現行的《物權法》規定，贓物、遺失物不得適用善意取得。漂流物、隱藏物、埋藏物適用同樣規則。

　　(3)善意取得不但適用于所有權的取得，也適用于他物權的取得。因此建設用地使用

　　權、抵押權、質押權等他物權也可以善意取得。

　　【例題】下列哪一種情況下，善意第三人不能依據善意取得制度取得相應物權?

　　A、保留所有權的動產買賣中，尚未付清全部價款的買方將其占有的標的物賣給不知情的第三人

　　B、電腦的承租人將其租賃的電腦向不知情的債權人設定質權

　　C、動產質權人擅自將質物轉質于不知情的第三人

　　D、受托代為轉交某一物品的人將該物品贈與不知情的第三人

　　【答案】D

　　【解析】根據《物權法》第 106 條第 1 款 規 定 ：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受 讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”A 項符合該款規定，構成善意取得;D 項不屬于“以合理的價格轉讓”，不構成善意取得，因此本題應選 D。《物權法》第 106 條第 3 款 規 定 ：“當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。”可見他物權也可 以善意取得，BC 兩項均為質權的善意取得。

　　2、拾得遺失物

　　(1)拾得遺失物要返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。有關部門收到遺失物，知道權利人的，應當及時通知其領取，應當及時發布招領公告。權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

　　(2)拾得人拒不返還遺失物，按侵權行為處理。　遺失物“自發布公告之日起6個月內”無人認領的，歸國家所有。

　　(1) 如果遺失物通過轉讓為他人所占有時，權利人有權要求占有人返還原物或

　　者賠償損失。

　　具體規則是：一、權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起2年內向受讓人請求返還原物。二、如果受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的，權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追償。

　　拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，同樣適用關于遺失物的規則。

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