1.成本模式下用途轉換

　　(1)自用轉為出租

　?、僮杂梅康禺a轉換為投資性房地產

　　企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按照固定資產、無形資產的賬面價值轉為投資性房地產的賬面價值。(簡寫為賬面價值――賬面價值)

　　【例8】甲公司將自用的一棟辦公樓從2010年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的原價為2000萬元，已提折舊500萬元，未計提減值準備。甲公司在2010年1月1日將自用轉為出租的賬務處理如下：

　　借:投資性房地產 2000

　　累計折舊 500

　　貸:固定資產 2000

　　投資性房地產累計折舊 500

　　②作為存貨的房地產轉為出租

　　企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。即將存貨的賬面價值轉為投資性房地產的賬面價值。

　　【例9】甲房地產開發公司于2010年7月1日將已開發完成的商品房(寫字樓)出租給乙企業，租期2年。該寫字樓的賬面余額為8000萬元，則2010年7月1日甲公司賬務處理如下：

　　借：投資性房地產 8000

　　貸:開發產品(庫存商品) 8000

　　(2)出租轉為自用

　　企業將原本用于賺取租金或資本增值的房地產轉為自用時，在采用成本模式下，應將投資性房地產的賬面價值轉為固定資產、無形資產的賬面價值。(簡寫為賬面價值――賬面價值)

　　【例10】2010年10月31日，甲企業將出租在外的廠房收回，開始用于本企業生產商品。該項房地產在轉換前采用成本模式計量，在收回日該投資性房地產的賬面原價1000萬元，已計提累計折舊800萬元。轉換日的賬務處理是：

　　借:固定資產 1000

　　投資性房地產累計折舊 800

　　貸：投資性房地產 1000

　　累計折舊 800

　　2.公允價值模式下用途轉換

　　(1)自用轉為出租

　　房地產開發商將開發的商品房出租或企業將自用的建筑物、土地使用權出租，應按轉換日的資產的公允價值作為投資性房地產的入賬價值，公允價值與原賬面價值之間的差額，如果公允價值大于賬面價值，其差額計入“資本公積――其他資本公積”;如果公允價值小于賬面價值，其差額計入“公允價值變動損益”。這樣處理的目的，是為了防范企業通過轉換用途來調增利潤。(簡寫為賬面價值――公允價值)

　　【例11】甲公司將自用的一棟辦公樓從2010年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的原價為2000萬元，已提折舊500萬元，未計提減值準備，賬面價值為1500萬元;其公允價值為1800萬元。在采用公允價值模式下，甲公司在2010年1月1日將自用轉為出租的賬務處理如下：

　　借:投資性房地――成本 1800(公允價值)

　　累計折舊 500

　　貸:固定資產 2000

　　資本公積――其他資本公積 300

　　如果轉換日公允價值為1400萬元，則賬務處理：

　　借:投資性房地――成本 1400(公允價值)

　　累計折舊 500

　　公允價值變動損益 100

　　貸:固定資產 2000

　　【2008年試題】企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日其公允價值大于賬面價值的差額，應確認為( )。

　　A.資本公積 　　B.營業外收入　　C.其他業務收入　　D.公允價值變動損益

　　【答案】A

　　【解析】作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積――其他資本公積”。

　　(2)出租轉為自用

　　企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。(簡寫為賬面價值――公允價值)

　　【例 12】2010年5月30日，甲企業因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，作為辦公樓用于本企業的行政管理。轉換日，該寫字樓的公允價值為2000萬元，該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為1800萬元，其中：成本為1500萬元，公允價值變動為增值300萬元。甲企業的賬務處理如下:

　　借:固定資產 2000(公允價值)

　　貸:投資性房地產――成本 1500

　　――公允價值變動 300

　　公允價值變動損益 200

　　【2007年試題】下列關于投資性房地產核算的表述中，正確的是( )。

　　A. 采用成本模式計量的投資性房地產不需要確認減值損失

　　B. 采用公允價值模式計量的投資性房地產可轉換為成本模式計量

　　C. 采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額應計入資本公積

　　D. 采用成本模式計量的投資性房地產，符合條件時可轉換為公允價值模式計量

　　【答案】D

　　【解析】采用成本模式計量的投資性房地產存在減值跡象的，應當適用資產減值的有關規定，計提投資性房地產減值準備，所以A項不正確;已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式，所以B項不正確;采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額計入“公允價值變動損益”，所以C項不正確。

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