投資性房地產的核算可以采用成本模式和公允價值模式分別進行核算，具體分析如下。

　　一、采用成本模式核算投資性房地產

　　采用成本模式核算投資性房地產，可以分為初始計量、后續計量和處置三個步驟：

　　1.投資性房地產的初始計量

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。不同來源的房地產其成本構成不同：

　　(1)外購的投資性房地產

　　對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　【例1】甲公司于2010年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關稅費購入了800平方米商業用房，當日出租給乙公司。在采用成本模式下，甲公司購入投資性房地產的賬務處理是：

　　借：投資性房地產 1010

　　貸：銀行存款(1000+10) 1010

　　(2)自行建造的投資性房地產

　　企業自行建造(或開發，下同)的房地產，只有在自行建造或開發活動完成(即達到預定可使用狀態)的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。

　　【例2】甲公司采用出包方式建造商用樓，用于出租，總投資4000萬元。2010年2月1日支付工程款1000萬元，則在采用成本模式下，甲公司賬務處理如下：

　　借：在建工程――商用樓 1000

　　貸：銀行存款 1000

　　2010年其余付款略;2010年12月31日，工程達到預定可使用狀態，已辦理經營租賃手續，在建工程余額為4000萬元，則：

　　借：投資性房地產 4000

　　貸：在建工程 4000

　　應注意的是，如果將投資性房地產進行更新改造，應將投資性房地產的賬面價值轉入“投資性房地產――在建”科目，不通過“在建工程”科目核算。

　　2.采用成本模式下的后續計量

　　企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　在成本模式下，應當比照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產計提折舊或攤銷;存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

　　【例3】甲公司于2010年1月1日支付2000萬元土地出讓金取得一塊土地使用權，使用年限50年，準備籌建辦公樓。甲公司購入土地使用權的賬務處理是：

　　借：無形資產――土地使用權 2000

　　貸：銀行存款 2000

　　2010年末攤銷土地使用權

　　借：管理費用 40

　　貸：累計攤銷(2000÷50) 40

　　2011年1月1日，該土地使用權出租，甲公司將無形資產轉入投資性房地產，采用成本模式計量：

　　借：投資性房地產 2000

　　累計攤銷 40

　　貸：無形資產――土地使用權 2000

　　投資性房地產累計攤銷 40

　　假設2011年末確認本年租金收入70萬元(在年末一次性收取)，賬務處理如下：

　　借：銀行存款 70

　　貸：其他業務收入 70

　　借：其他業務成本 40

　　貸：投資性房地產累計攤銷 40

　　3.處置投資性房地產

　　企業出售投資性房地產應當將取得的收入計入其他業務收入，投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本，發生的應交營業稅計入營業稅金及附加。

　　【例4】甲公司對投資性房地產采用成本模式計量，于2010年12月31日將出租的辦公樓出售。該辦公樓的賬面原值為1500萬元，已提折舊800萬元。出售收入1200萬元收存銀行，按5%交納營業稅，則出售時的賬務處理是：

　　借：銀行存款 1200

　　貸：其他業務收入 1200

　　借：其他業務成本 700

　　投資性房地產累計折舊 800

　　貸：投資性房地產 1500

　　借：營業稅金及附加 60

　　貸：應交稅費――應交營業稅(1200×5%) 60

　　二、采用公允價值模式核算投資性房地產

　　采用公允價值模式核算投資性房地產，也可以分為初始計量、后續計量和處置三個步驟：

　　1.采用公允價值模式下的初始計量

　　(1)采用公允價值模式的前提條件

　　企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。在極少數情況下，已經采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業，有證據表明某項房地產在完成建造活動后首次轉為投資性房地產時，該投資性房地產的公允價值不能持續可靠取得的，應對該投資性房地產采用成本模式計量直至處置，并且假設無殘值。

　　采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

　　①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對于大中城市，應當為投資性房地產所在的城區。

　　②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物;對土地使用權而言，是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

　　(2)采用公允價值模式下初始計量的賬務處理

　　外購和自建的投資性房地產在初始計量時，采用公允價值模式與成本模式入賬價值的確定方法相同，不同點在于應設置“成本”明細科目，以便區分“公允價值變動”。

　　【例5】甲公司于2010年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關稅費購入了800平方米商業用房，當日出租給乙公司。在采用公允價值模式下，甲公司購入投資性房地產的賬務處理是：

　　借：投資性房地產――成本 1010

　　貸：銀行存款 1010

　　2.采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

　　企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷;在資產負債表日投資性房地產應當以公允價值計量，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

　　【例6】2010年1月1日，乙公司支付3000萬元取得一棟辦公用房用于出租(屬于投資性房地產)，每年租金200萬元，在每年年初一次性收取。2010年12月31日，該辦公用房的公允價值為3100萬元，該投資性房地產采用公允價值模式核算。則乙公司賬務處理如下：

　　2010年初購入投資性房地產：

　　借：投資性房地產――成本 3000

　　貸：銀行存款 3000

　　借：銀行存款 200

　　貸：預收賬款 200

　　2010年末：

　　借：預收賬款 200

　　貸：其他業務收入 200

　　借：投資性房地產――公允價值變動 100

　　貸：公允價值變動損益(3100-3000)100

　　以后年度依此類推，略。

　　【2008年試題】采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應根據其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。(　)

　　【答案】×

　　【解析】公允價值模擬計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。

　　3.投資性房地產的處置

　　出售采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應將出售收入計入其他業務收入，將投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本;同時將原計入“公允價值變動損益”和“資本公積――其他資本公積”的金額轉入其他業務成本。

　　具體賬務處理是：按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目;按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目;按其成本，貸記“投資性房地產――成本”科目;按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產――公允價值變動”科目。同時結轉投資性房地產累計公允價值變動，若存在原轉換計入資本公積的金額，也一并結轉。

　　【例7】2010年1月1日甲公司將購入的辦公樓當日出租給丙公司(購入價格為5200萬元)，租期從2010年1月1日――2011年12月31日，每年租金300萬元，在年末收取。

　　2010年末，該辦公樓公允價值為5300萬元。2011年末，租賃期屆滿時，甲公司收回該項投資性房地產，并將該辦公樓出售，取得收入5800萬元。假設甲企業采用公允價值模式計量。甲公司的賬務處理如下:

　　①2010年1月1日，購入辦公樓并出租:

　　借:投資性房地產――成本 5200

　　貸:銀行存款 5200

　　②2010年12月31日，按公允價值計量和確認租金收入

　　借:投資性房地產――公允價值變動 100

　　貸:公允價值變動損益 100

　　借：銀行存款 300

　　貸：其他業務收入 300

　　③2011年12月31日，收回并出售投資性房地產:

　　借：銀行存款 300

　　貸：其他業務收入 300

　　借:銀行存款 5800

　　貸:其他業務收入 5800

　　借:其他業務成本 5200

　　公允價值變動損益 100

　　貸:投資性房地產――成本 5200

　　――公允價值變動 100

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