2014年造價師《工程計價》教材下載：3.2

　　(二)影響民用建設項目工程造價的主要因素

　　民用建設項目設計是根據建筑物的使用功能要求，確定建筑標準、結構形式、建筑物空問與平面布置以及建筑群體的配置等。民用建筑設計包括住宅設計、公共建筑設計以及住宅小區設計。住宅建筑是民用建筑中最大量、最主要的建筑形式。

　　1.住宅小區建設規劃中影響工程造價的主要因素

　　在進行住宅小區建設規劃時，要根據小區的基本功能和要求，確定各構成部分的合理層次與關系，據此安排住宅建筑、公共建筑、管網、道路及綠地的布局，確定合理人口與建筑密度、房屋間距和建筑層數，布置公共設施項目、規模及服務半徑，以及水、電、熱、煤氣的供應等，并劃分包括土地開發在內的上述各部分的投資比例。小區規劃設計的核心問題是提高土地利用率。

　　(1)占地面積。居住小區的占地面積不僅直接決定著土地費的高低，而且影響著小區內道路、工程管線長度和公共設備的多少，而這些費用對小區建設投資的影響通常很大。因而，用地面積指標在很大程度上影響小區建設的總造價。

　　(2)建筑群體的布置形式。建筑群體的布置形式對用地的影響不容忽視，通過采取高低搭配、點條結合、前后錯列以及局部東西向布置、斜向布置或拐角單元等手法節省用地。在保證小區居住功能的前提下，適當集中公共設施，提高公共建筑的層數，合理布置道路，充分利用小區內的邊角用地，有利于提高建筑密度，降低小區的總造價。或者通過合理壓縮建筑的間距、適當提高住宅層數或高低層搭配以及適當增加房屋長度等方式節約用地。

　　2.民用住宅建筑設計中影響工程造價的主要因素

　　(1)建筑物平面形狀和周長系數。與工業項目建筑設計類似，如按使用指標，雖然圓形建筑K周最小，但由于施工復雜，施工費用較矩形建筑增加20%～30%，故其墻體工程量的減少不能使建筑工程造價降低，而且使用面積有效利用率不高，用戶使用不便。因此，一般都建造矩形和正方形住宅，既有利于施工，又能降低造價和使用方便。在矩形住宅建筑中，又以長：寬=2：1為佳。一般住宅單元以3～4個住宅單元、房屋長度60～80m較為經濟。

　　在滿足住宅功能和質量前提下，適當加大住宅寬度。這是由于寬度加大，墻體面積系數相應減少，有利于降低造價。

　　(2)住宅的層高和凈高。住宅的層高和凈高，直接影響工程造價。根據不同性質的工程綜合測算住宅層高每降低100m，可降低造價1.2%～1.5%。層高降低還可提高住宅區的建筑密度，節約土地成本及市政設施費。但是，層高設計中還需考慮采光與通風問題，層高過低不利于采光及通風，因此，民用住宅的層高一般不宜超過2.8m。

　　(3)住宅的層數。民用建筑中，在一定幅度內，住宅層數的增加具有降低造價和使用費用，以及節約用地的優點。

　　(4)住宅單元組成、戶型和住戶面積。據統計三居室住宅的設計比兩居室的設計降低1.5%左右的工程造價。四居室的設計又比三居室的設計降低3.5%的工程造價。衡量單元組成、戶型設計的指標是結構面積系數(住宅結構面積與建筑面積之比)，系數越小設計方案越經濟。因為，結構面積小，有效面積就增加。結構面積系數除與房屋結構有關外，還與房屋外形及其長度和寬度有關，同時也與房間平均面積大小和戶型組成有關。房屋平均面積越大，內墻、隔墻在建筑面積所占比重就越小。

　　(5)住宅建筑結構的選擇。隨著我國工業化水平的提高，住宅工業化建筑體系的結構形式多種多樣，考慮工程造價時應根據實際情況，因地制宜、就地取材，采用適合本地區經濟合理的結構形式。

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　　(三)影響工程造價的其他因素

　　除以上因素之外，在設計階段影響工程造價的因素還包括其他內容，如：

　　1.設計單位和設計人員的知識水平設計單位和人員的知識水平對工程造價的影響是客觀存在的。為了有效地降低工程造價，設計單位和人員首先要能夠充分利用現代設計理念，運用科學的設計方法優化設計成果;其次要善于將技術與經濟相結合，運用價值工程理論優化設計方案;最后，設計單位和人員應及時與造價咨詢單位進行溝通，使得造價咨詢人員能夠在前期設計階段就參與項目，達到技術與經濟的完美結合。

　　2.項目利益相關者

　　設計單位和人員在設計過程中要綜合考慮業主、承包商、建設單位、施工單位、監管機構、咨詢單位、運營單位等利益相關者的要求和利益，并通過利益訴求的均衡以達到和諧的目的，避免后期出現頻繁的設計變更而導致工程造價的增加。

　　3.風險因素

　　設計階段承擔著重大的風險，它對后面的工程招標和施工有著重要的影響。該階段是確定建設工程總造價的一個重要階段，決定著項目的總體造價水平。

　　二、設計概算的概念及其編制內容

　　(一)設計概算的含義及作用

　　1.設計概算的概念

　　設計概算是以初步設計文件為依據，按照規定的程序、方法和依據，對建設項目總投資及其構成進行的概略計算。具體而言，設計概算是在投資估算的控制下由設計單位根據初步設計或擴大初步設計的圖紙及說明，利用國家或地區頒發的概算指標、概算定額、綜合指標預算定額、各項費用定額或取費標準(指標)、建設地區自然、技術經濟條件和設備、設備材料預算價格等資料，按照設計要求，對建設項目從籌建至竣工交付使用所需全部費用進行的預計。設計概算的成果文件稱作設計概算書，也簡稱設計概算。設計概算書是初步設計文件的重要組成部分，其特點是編制工作相對簡略，無需達到施工圖預算的準確程度。采用兩階段設計的建設項目，初步設計階段必須編制設計概算;采用三階段設計的，擴大初步設計階段必須編制修正概算。

　　設計概算的編制內容包括靜態投資和動態投資兩個層次。靜態投資作為考核工程設計和施工圖預算的依據;動態投資作為項目籌措、供應和控制資金使用的限額。設計概算經批準后，一般不得調整。如果由于下列原因需要調整概算時，應由建設單位調查分析變更原因，報主管部門審批同意后，由原設計單位核實編制調整概算，并按有關審批程序報批。當影響工程概算的主要因素查明且工程量完成了一定量后，方可對其進行調整。一個工程只允許調整一次概算。允許調整概算的原因包括以下幾點：①超出原設計范圍的重大變更;②超出基本預備費規定范圍不可抗拒的重大自然災害引起的工程變動和費用增加;③超出工程造價價差預備費的國家重大政策性的調整。

　　2.設計概算的作用

　　設計概算是工程造價在設計階段的表現形式，但其并不具備價格屬性。因為設計概算不是在市場競爭中形成的，而是設計單位根據有關依據計算出來的工程建設的預期費用，用于衡量建設投資是否超過估算并控制下一階段費用支出。設計概算的主要作用是控制以后各階段的投資，具體表現為：

　　(1)設計概算是編制固定資產投資計劃、確定和控制建設項目投資的依據。設計概算投資應包括建設項目從立項、可行性研究、設計、施工、試運行到竣工驗收等的全部建設

　　資金。按照國家有關規定，編制年度固定資產投資計劃，確定計劃投資總額及其構成數額.要以批準的初步設計概算為依據，沒有批準的初步設計文件及其概算，建設工程不能列入年度同定資產投資計劃。

　　設計概算一經批準，將作為控制建設項目投資的最高限額。在工程建設過程中，年度固定資產投資計劃安排、銀行撥款或貸款、施工圖設計及其預算、竣工決算等，未經規定程序批準，都不能突破這一限額，確保對國家固定資產投資計劃的嚴格執行和有效控制。

　　(2)設計概算是控制施工圖設計和施工圖預算的依據。經批準的設計概算是建設工程項目投資的最高限額。設計單位必須按批準的初步設計和總概算進行施工圖設計，施工圖預算不得突破設計概算.設計概算批準后不得任意修改和調整;如需修改或調整時，須經

　　原批準部門重新審批。竣工結算不能突破施工圖預算，施工圖預算不能突破設計概算。

　　(3)設計概算是衡量設計方案技術經濟合理f生和選擇最佳設計方案的依據。設計部門在初步設計階段要選擇最佳設計方案，設計概算是從經濟角度衡量設計方案經濟合理性的重要依據。因此，設計概算是衡量設計方案技術經濟合理性和選擇最佳設計方案的依據。

　　(4)設計概算是編制招標控制價(招標標底)和投標報價的依據。以設計概算進行招投標的工程，招標單位以設計概算作為編制招標控制價(標底)及評標定標的依據。承包單位也必須以設計概算為依據，編制投標報價，以合適的投標報價在投標競爭中取勝。

　　(5)設計概算是簽訂建設工程合同和貸款合同的依據。合同法中明確規定，建設工程合同價款是以設計概、預算價為依據，且總承包合同不得超過設計總概算的投資額。銀行貸款或各單項工程的撥款累計總額不能超過設計概算。如果項目投資計劃所列支投資額與貸款突破設計概算時，必須查明原因，之后由建設單位報請上級主管部門調整或追加設計概算總投資。凡未批準之前，銀行對其超支部分不予撥付。

　　(6)設計概算是考核建設項目投資效果的依據。通過設計概算與竣工決算對比，可以分析和考核建設工程項目投資效果的好壞，同時還可以驗證設計概算的準確性，有利于加強設計概算管理和建設項目的造價管理工作。

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　　(二)設計概算的編制內容

　　設計概算文件的編制應采用單位工程概算、單項工程綜合概算、建設項目總概算三級概算編制形式。當建設項目為一個單項工程時，可采用單位工程概算、總概算兩級概算編制形式。(1)單位工程概算。單位工程是指具有獨立的設計文件，能夠獨立組織施工，但不能獨立發揮生產能力或使用功能的工程項目，是單項工程的組成部分。單位工程概算是以初步設計文件為依據，按照規定的程序、方法和依據，計算單位工程費用的成果文件，是編制單項工程綜合概算(或項目總概算)的依據，是單項工程綜合概算的組成部分。單位工程概算按其工程性質可分為建筑工程概算和設備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算包括土建工程概算，給排水、采暖工程概算，通風、空調工程概算，電氣照明工程概算，弱電工程概算，特殊構筑物工程概算等;設備及安裝工程概算包括機械設備及安裝工程概算，電氣設備及安裝工程概算，熱力設備及安裝工程概算，工器具及生產家具購置費概算等。

　　(2)單項工程概算。單項工程是指在一個建設項目中，具有獨立的設計文件，建成后能夠獨立發揮生產能力或使用功能的工程項目。它是建設項目的組成部分，如生產車間、辦公樓、食堂、圖書館、學生宿舍、住宅樓、一個配水廠等。單項工程是一個復雜的綜合體，是一個具有獨立存在意義的完整工程，如輸水工程、凈水廠工程、配水工程等。單項工程概算是以初步設計文件為依據，在單位工程概算的基礎上匯總單項工程工程費用的成果文件，由單項工程中的各單位工程概算匯總編制而成，是建設項目總概算的組成部分。

　　(3)建設項目總概算。建設項目總概算是以初步設計文件為依據，在單項工程綜合概算的基礎上計算建設項目概算總投資的成果文件，它是由各單項工程綜合概算、工程建設其他費用概算、預備費、建設期利息和鋪底流動資金概算匯總編制而成的。若干個單位工程概算匯總后成為單項工程概算，若干個單項工程概算和工程建設其他費用、預備費、建設期利息、鋪底流動資金等概算文件匯總后成為建設項目總概算。單項工程概算和建設項目總概算僅是一種歸納、匯總性文件，因此，最基本的計算文件是單位工程概算書。若建設項目為一個獨立單項工程，則建設項目總概算書與單項工程綜合概算書可合并編制。

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　　三、設計概算的編制

　　(一)設計概算的編制依據及要求

　　1.設計概算的編制依據

　　(1)國家、行業和地方政府有關建設和造價管理的法律、法規、規章、規程、標準等。

　　(2)相關文件和費用資料，包括：

　　1)初步設計或擴大初步設計圖紙、設計說明書、設備清單和材料表等。其中，土建工程包括建筑總平面圖、平面圖與立面圖、剖面圖和初步設計文字說明(注明門窗尺寸、裝修標準等)，結構平面布置圖、構件尺寸及特殊構件的鋼筋配置;安裝工程包括給排水、采暖通風、電氣、動力等專業工程的平面布置圖、系統圖、文字說明和設備清單等;室外工程包括平面圖、總圖專業建設場地的地形圖和場地設計標高及道路、排水溝、擋土墻、圍墻等構筑物的斷面尺寸。

　　2)批準的建設項目設計任務書(或批準的可行性研究報告)和主管部門的有關規定。

　　3)國家或省、市、自治區現行的建筑設計概算定額(綜合預算定額或概算指標)，現行的安裝設計概算定額(或概算指標)，類似工程概預算及技術經濟指標。

　　4)建設工程所在地區的人工工資標準、材料預算價格、施工機械臺班預算價格，標準設備和非標準設備價格資料，現行的設備原價及運雜費率，各類造價信息和指數。

　　5)國家或省、市、自治區現行的建筑安裝工程間接費定額和有關費用標準。工程所在地區的土地征購、房屋拆遷、青苗補償等費用和價格資料。

　　6)資金籌措方式或資金來源。

　　7)正常的施工組織設計及常規施工方案。

　　8)項目涉及的有關文件、合同、協議等。

　　(3)施工現場資料。概算編制人員應熟悉設計文件，掌握施工現場情況，充分r解設計意圖，掌握工程全貌，明確工程的結構形式和特點。掌握施工組織與技術應用情況，深入施工現場了解建設地點的地形、地貌及作業環境，并加以核實、分析和修正。主要包括的現場資料如下：

　　1)建設場地的工程地質、地形地貌等自然條件資料和建設工程所在地區的有關技術經濟條件資料。

　　2)項目所在地區有關的氣候、水文、地質地貌等自然條件。

　　3)項目所在地區的經濟、人文等社會條件。

　　4)項目的技術復雜程度，以及新工藝、新材料、新技術、新結構、專利使用情況等。

　　5)建設項目擬定的建設規模、生產能力、工藝流程、設備及技術要求等情況。

　　6)項目建設的準備情況，包括“三通一平”，施工方式的確定，施工用水、用電的供應等諸多因素。

　　2.設計概算的編制要求

　　(1)設計概算應按編制時項目所在地的價格水平編制，總投資應完整地反映編制時建設項目實際投資。

　　(2)設計概算應結合項目所在地設備和材料市場供應情況、建筑安裝施工市場變化，還應按項目合理工期預測建設期價格水平，以及資產租賃和貸款的時間價值等動態因素對投資的影響。

　　(3)設計概算應考慮建設項目施工條件以及能夠承擔項目施工的工程公司情況等因素對投資的影響。

　　(二)單位工程概算的編制

　　單位工程概算應根據單項工程中所屬的每個單體按專業分別編制，一般分土建、裝飾、采暖通風、給排水、照明、工藝安裝、自控儀表、通信、道路、總圖豎向等專業或工程分別編制。總體而言，單位工程概算包括單位建筑工程概算和單位設備及安裝工程概算兩類。其中，建筑工程概算的編制方法有概算定額法、概算指標法、類似工程預算法等;設備及安裝工程概算的編制方法有預算單價法、擴大單價法、設備價值百分比法和綜合噸位指標法等。

　　1.概算定額法

　　概算定額法又稱擴大單價法或擴大結構定額法，是套用概算定額編制建筑工程概算的方法。運用概算定額法，要求初步設計必須達到一定深度，建筑結構尺寸比較明確，能按照初步設計的平面圖、立面圖、剖面圖紙計算出樓地面、墻身、門窗和屋面等擴大分項工程(或擴大結構構件)項目的工程量時，方可采用。

　　建筑工程概算表的編制，按構成單位工程的主要分部分項工程編制，根據初步設計工程量按工程所在省、市、自治區頒發的概算定額(指標)或行業概算定額(指標)，以及工程費用定額計算。概算定額法編制設計概算的步驟如下：

　　(1)搜集基礎資料、熟悉設計圖紙和了解有關施工條件和施工方法。

　　(2)按照概算定額分部分項順序，列出單位工程中分項工程或擴大分項工程項目名稱并計算工程量。工程量計算應按概算定額中規定的工程量計算規則進行，計算時采用的原始數據必須以初步設計圖紙所標識的尺寸或初步設計圖紙能讀出的尺寸為準，并將計算所得各分項工程量按概算定額編號順序，填入工程概算表內。

　　(3)確定各分部分項工程項目的概算定額單價。工程量計算完畢后，逐項套用相應概算定額單價和人工、材料消耗指標。然后分別將其填人工程概算表和工料分析表中。如遇設計圖中的分項工程項目名稱、內容與采用的概算定額手冊中相應的項目有某些不相符時，則按規定對定額進行換算后方可套用。

　　有些地區根據地區人工工資、物價水平和概算定額編制有與概算定額配合使用的擴大單位估價表，該表確定了概算定額中各擴大分項工程或擴大結構構件所需的全部人工費、材料費、施工機具使用費之和，即概算定額單價。在采用概算定額法編制概算時，可以將計算出的擴大分部分項工程的工程量，乘以擴大單位估價表中的概算定額單價進行人、材、機費的計算。

　　(4)計算單位工程人、材、機費。將已算出的各分部分項工程項目的工程量及在概算定額中已查出的相應定額單價和單位人工、主要材料消耗指標分別相乘，即可得出各分項工程的人、材、機費和人工、主要材料消耗量。再匯總各分項工程的人、材、機費及人工、主要材料消耗量，即可得到該單位工程的人、材、機費和工料總消耗量。如果規定有地區的人工、材料價差調整指標，計算人、材、機費時，按規定的調整系數或其他調整方法進行調整計算。

　　(5)計算企業管理費、利潤、規費和稅金。根據人、材、機費，結合其他各項取費標準，分別計算企業管理費、利潤、規費和稅金。

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