2012年造價工程師《相關法規》-7
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六、城市房地產管理法$lesson$
(一)房地產開發用地
1、土地使用權出讓。
是指國家將國有土地使用權在一定年限內讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或雙方協議的方式。對土地使用權出讓的管理，主要表現在以下方面：
(1)禁止集體所有土地的使用權有償出讓。城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，其使用權方可有償出讓。
(2)土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。
(3)縣以上地方政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上政府下達的控制指標，擬訂年度出讓土地使用權總面積方案。
(4)應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同，土地使用者必須按該合同約定，支付土地使用權出讓金。
(5)需要改變土地用途的，土地使用者須取得出讓方和有關主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂合同。
2、土地使用權劃撥。
土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
下列建設用地的土地使用權，確屬必要的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
(1)國家機關用地和軍事用地;
(2)城市基礎設施用地和公益事業用地;
(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;
(4)法律、行政法規規定的其他用地。
(二)房地產開發
以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發，必須按土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。(三)房地產交易
1、房地產交易的內容。包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
2、房地產價格評估制度和成交價格申報制度。房地產價格評估制度，是指應當遵循公開、公平、公正的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行房地產價格評估。
3、房地產轉讓。房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
4、房地產抵押。房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
例：根據我國《城市房地產管理法》的規定，下列關于城市房地產交易的表述中正確的是()。
A.房地產權利人轉讓房地產，應當報縣級以上人民政府審批
B.房地產轉讓、抵押時，該房屋占用范圍內的土地使用權可不轉讓、抵押
C.房屋重置價格是指前一年新建同樣房屋的價格
D.房地產權利人轉讓房地產，應當將成交價在縣級以上人民政府備案
答案：C
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