第六節 了解城市規劃管理、房地產開發程序和建設工程監理的有關規定

一、城鄉規劃管理的有關規定

( 一)城鄉規劃的制定

為了加強城鄉規劃管理，協調城鄉空間布局，改善人居環境，促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展，人大常委會于 2008 年 1 月 1 日頒布實施 《 中華人民共和國城鄉規劃法》

該法規定城鄉規劃的制定和實施應當遵循城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展和先規劃后建設的原則，改善生態環境，促進資源、能源節約和綜合利用，保護耕地等自然資源和歷史文化遺產，保持地方特色、民族特色和傳統風貌，防止污染和其他公害，并符合區域人口發展、國防建設、防災減災和公共衛生、公共安全的需要。

城市總體規劃、鎮總體規劃以及鄉規劃和村莊規劃的編制，應當依據國民經濟和辛晗發展規劃，并與土地利用總體規劃相銜接

該法規對城鄉規劃的以下內容作了規定

1 城鄉規劃編制的組織

國務院城鄉規劃主管部門會同國務院有關部門組織編制全國城鎮體系規劃，用于指導省域城鎮體系規劃、城市總體規劃的編制( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第十二條)

省、自治區人民政府組織編制省域城鎮體系規劃，城市人民政府組織編制城市急體規劃，縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮的總休規劃，其他鎮的總體規劃由鎮人民政府組織編制。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第十三條、十四條、十五條規定)

2 城鄉規劃編制的內容

制定和實施城鄉規劃，應當遵循城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展和先規劃后建設的原則，改善生態環境，促進資源、能源節約和綜合利用，保護耕地等自然資源和歷史文化遺產，保持地方特色、民族特色和傳統風貌，防止污染和其他公害，并符合區域人口發展、國防建設、防災減災和公共衛生、公共安全的需要。( 《中華人民共和國城鄉規劃法 》 第四條)

城市總體規劃、鎮總體規劃以及鄉規劃和村莊規劃的編制，應當依據國民經濟和社會發展規劃，并與土地利用總體規劃相銜接。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第五條)

國家鼓勵采用先進的科學技術，增強城鄉規劃的科學性，提高城鄉規劃實施及監督管理的效能。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第十條)

3 城鄉規劃編制的步驟

城鄉規劃，包括城鎮體系規劃、城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃。城市規劃、鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。 ( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第二條)

城市總體規劃、鎮總體規劃的內容應當包括：城市、鎮的發展布局，功能分區，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍，各類專項規劃等。規劃區范圍、規劃區內建設用地規模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環境保護、自然與歷史文化遺產保護以及防災減災等內容，應當作為城市總體規劃、鎮總體規劃的強制性內容。(《中華人民共和國城鄉規劃法 》 第十七條)

城市人民政府城鄉規劃主管部門根據城市急體規劃的要求，組織編制城市的控制性詳細規劃。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第十九條)

鎮人民政府根據鎮總體規劃的要求，組織編制鎮的控制性詳細規劃。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第二十條)

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門和鎮人民政府可以組織編制重要地塊的 修建性詳規。修建性詳規應符合控制性詳規( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第二十一條)

4 城鄉規劃的審批

城市人民政府組織編制城市總體規劃。直轄市的城市總體規劃由直轄市人民政府報國務院審批。省、自治區人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規劃，由省、自治區人民政府審查同意后，報國務院審批其他城市的總體規劃，由城市人民政府報省、自治區人民政府審批。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第十四條)

縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮的急體規劃，報上一級人民政府審批。其他鎮的總體規劃由鎮人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第十五條)

城市控制性詳細規劃由城市人民政府審批，鎮的控制性詳細規劃報上一級人民政府審批。縣人民政府所在地鎮的控制性詳細規劃經縣人民政府批準后，報本級人民代表大會常務委員會和上一級人民政府備案。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第十九條、二十條)

鄉、鎮人民政府組織編制鄉規劃、村莊規劃，報上一級人民政府審批。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第二十二條)

本法所稱城鄉規劃，包括城鎮體系規劃、城市規劃、鎮規劃、鄉規劃和村莊規劃。城市規劃、鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

本法所稱規劃區，是指城市、鎮和村莊的建成區以及因城鄉建設和發展需要，必須實行規劃控制的區域。規劃區的具體范圍由有關人民政府在組織編制的城市總體規劃、鎮總體規劃、鄉規劃和村莊規劃中，根據城鄉經濟社會發展水平和統籌城鄉發展的需要劃定。

第十二條　國務院城鄉規劃主管部門會同國務院有關部門組織編制全國城鎮體系規劃，用于指導省域城鎮體系規劃、城市總體規劃的編制。

全國城鎮體系規劃由國務院城鄉規劃主管部門報國務院審批。

第十三條　省、自治區人民政府組織編制省域城鎮體系規劃，報國務院審批。

省域城鎮體系規劃的內容應當包括：城鎮空間布局和規模控制，重大基礎設施的布局，為保護生態環境、資源等需要嚴格控制的區域。

第十四條　城市人民政府組織編制城市總體規劃。

直轄市的城市總體規劃由直轄市人民政府報國務院審批。省、自治區人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規劃，由省、自治區人民政府審查同意后，報國務院審批。其他城市的總體規劃，由城市人民政府報省、自治區人民政府審批。

第十五條　縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮的總體規劃，報上一級人民政府審批。其他鎮的總體規劃由鎮人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。

第十七條　城市總體規劃、鎮總體規劃的內容應當包括：城市、鎮的發展布局，功能分區，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍，各類專項規劃等。

城市總體規劃、鎮總體規劃的規劃期限一般為二十年。城市總體規劃還應當對城市更長遠的發展作出預測性安排。

第二十九條　城市的建設和發展，應當優先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，妥善處理新區開發與舊區改建的關系，統籌兼顧進城務工人員生活和周邊農村經濟社會發展、村民生產與生活的需要。

第三十七條　在城市、鎮規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設用地規劃許可證。

建設單位在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

第三十八條　在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

第三十九條　規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效;對未取得建設用地規劃許可證的建設單位批準用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批準文件;占用土地的，應當及時退回;給當事人造成損失的，應當依法給予賠償。

第四十條　在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。

申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。對符合控制性詳細規劃和規劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府核發建設工程規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府應當依法將經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。

第四十五條　縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。

建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城鄉規劃主管部門報送有關竣工驗收資料。

第六十四條　未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

第六十六條　建設單位或者個人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期拆除，可以并處臨時建設工程造價一倍以下的罰款：

(一)未經批準進行臨時建設的;

(二)未按照批準內容進行臨時建設的;

(三)臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的。

第六十七條　建設單位未在建設工程竣工驗收后六個月內向城鄉規劃主管部門報送有關竣工驗收資料的，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期補報;逾期不補報的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第六十八條　城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。

(二)規鄉規劃的實施

地方各級人民政府應當根據當地經濟社會發展水平，量力而行，尊重群眾意愿，有計劃、分步驟地組織實施城鄉規劃。 (《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第二十八條)

城市的建設和發展，應當優先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，妥善處理新區開發與舊區改建的關系，統籌兼顧進城務工人員生活和周邊農村經濟社會發展、村民生產與生活的需要;鎮的建設和發展，應當結合農村經濟社會發展和產業結構調整，優先安排供水、排水、供電、供氣、道路、通信、廣播電視等基礎設施和學校、衛生院、文化站、幼兒園、福利院等公共服務設施的建設為周邊農村提供服務;鄉、村莊的建設和發展，應當因地制宜、節約用地，發揮村民自治組織的作用，引導村民合理進行建設，改善農村生產、生活條件。( 《中華人民共和國城鄉規劃法 》 第二十九條)

城市新區的開發和建設，應當合理確定建設規模和時序，充分利用現有市政基礎設施和公共服務設施，嚴格保護自然資源和生態環境，體現地方特色;在城市總體規劃、鎮總體規劃確定建設范圍以外，不得設立各類開發區和城市新區。( 《中華人民共和國城鄉規劃法 》 第三十條)

舊城區的改建，應當保護歷史文化遺產和傳統風貌，合理確定拆遷和建設規模，有計劃地對危房集中、基礎設施落后等地段進行改建.歷史文化名城、名鎮、名村的保護以及受保護建筑物的維護和使用，應當遵守有關法律、行政法規和國務院的規定。( 《中華人民共和國城鄉規劃法 》 第三十一條)

城鄉建設和發展，應當依法保護和合理利用風景名勝資源，統籌安排風景名勝區及周邊鄉、鎮、村莊的建設.風景名勝區的規劃、建設和管理，應當遵守有關法律、行政法規和國務院的規定。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第三十二條)

城鄉規劃確定的鐵路、公路、港口、機場、道路、綠地、輸配電設施及輸電線路走廊、通信設施、廣播電視設施、管道設施、河道、水庫、水源地、自然保護區、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場及焚燒廠、污水處理廠和公共服務設施的用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。( 《中華人民共和國城鄉規劃法 》 第三十五條)

城鄉規劃主管部門不得在城鄉規劃確定的建設用地范圍以外作出規劃許可。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第四十二條)

建設單位應當按照規劃條件進行建設，確需要變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請，變更內容不符合控制性詳細規劃的，城市規劃主管部門不得批準。

城鄉規劃主管部門不得在城鄉規劃確定的建設用地范圍以外作出規劃許可。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第四十三條)

在城市、鎮規劃區內進行臨時建設的，應當經城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門批準。臨時建設影響近期建設規劃或者控制性詳細規劃的實施以及交通、市容、安全等的，不得批準。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第四十四條)

(三)城鄉規劃的修改

有下列情形之一的，組織編制機關方可按照規定的權限和程序修改省域城鎮體系規劃、城市急體規劃、鎮總體規劃

1 上級人民政府制定的城鄉規劃發生變更，提出修改規劃要求的;

2 因行政區劃調整確需修改規劃的;

3 因國務院批準重大建設工程確需修改規劃的.

4 經評估確需修改規劃的;

5 城鄉規劃的審批機關認為應當修改規劃的其他清形.

修改省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃前，組織編制機關應當對原規劃的實施清況進行總結，并向原審批機關報告;修改涉及城市總體規劃、鎮急體規劃強制性內容的，應當先向原審批機關提出專題報告，經同意后，方可編制修改方案。

修改后的省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃，應當依照本法第十三條、第十四條、第十五條和第十六條規定的審批程序報批。( 《中華人民共和國城鄉規劃法 》 第四十七條)

(四)監督檢查

縣級以上人民政府及其城鄉規劃主管部門應當加強對城鄉規劃編制、審批、實施、修改的監督檢查。( 《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 第五十一條)

地方各級人民政府應當向本級人民代表大會常務委員會或者鄉、鎮人民代表大會報告城鄉規劃的實施清況，并接受監督。( 《中華人民共和國城鄉規劃法 》 第五十二條)

(五)法律責任

《 中華人民共和國城鄉規劃法 》 中相關法律責任如下.

對依法應當編制城鄉規劃而未組織編制，或者未按法定程序編制、審批、修改城鄉規劃的，由上級人民政府責令改正，通報批評;對有關人民政府負責人和其他直接責任人員依法給予處分。(《中華人民共和國城鄉規劃法 》 第五十八條)

城鄉規劃組織編制機關委托不具有相應資質等級的單位編制城鄉規劃的，由上級人民政府責令改正，通報批評;對有關人民政府負責人和其他直接責任人員依法給予處分以中華人民共和國城鄉規劃法 》 第五十九條)

鎮人民政府或者縣級以上人民政府城鄉規劃主管部門有下列行為之一的，由本級人民政府、上級人民政府城鄉規劃主管部門或者監察機關依據職權責令改正，通報批評，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

1 未依法組織編制城市的控制性詳細規劃、縣人民政府所在地鎮的控制性詳細規劃的;

2 超越職權或者對不符合法定條件的申請人核發選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證的.

3 對符合法定條件的申請人未在法定期限內核發選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、鄉村建設規劃許可證的;

4 未依法對經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布的;

5 同意修改修建性詳細規劃、建設工程設計方案的詠平面圖前未采取聽證會等形式聽取利害關系人的意見的.

6 發現未依法取得規劃許可或者違反規劃許可的規定在規劃區內迸行建設的仃為，而不予查處或者接到舉報后不依法處理的( 《中華人民共和國城鄉規劃法 》 第六十條)

縣級以上人民政府有關部門有下列行為之一的，由本級人民政府或者上級人民政府有關部門責令改正，通報批評.對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

1 對未依法取得選址意見書的建設項目核發建設項目批準文件的.

2 未依法在國有土地使用權出讓合同中確定規劃條件或者改變國有土地使用權出讓合同中依法確定的規劃條件的;

3 對未依法取得建設用地規劃許可證的建設單位劃撥國有土地使用權的。( 《中華人民共和國城鄉規劃法 》 第六十一條)

城鄉規劃編制單位有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期改正，處合同約定的規劃編制費一倍以上二倍以下的罰款.情節嚴重的，責令停業整頓，由原發證機關降低資質等級或者吊銷資質證書;造成損失的，依法承擔賠償責任：

1 超越資質等級許可的范圍承攬城鄉規劃編制工作的;

2 違反國家有關標準編制城鄉規劃的。

未依法取得資質證書承攬城鄉規劃編制工作的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止違法行為，依照前款規定處以罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書承攬城鄉規劃編制工作的，由原發證機關吊銷資質證書，依照本條第一款規定處以罰款.造成損失的，依法承擔賠償責任。以中華人民共和國城鄉規劃法 》 第六十二條)

城鄉規劃編制單位取得資質證書后，不再符合相應的資質條件的，由原發證機關責令限期改正;逾期不改正的，降低資質等級或者吊銷資質證書。( 《 人華人民共和國城鄉規劃法 》 第六十三條)

未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方政府城鄉規劃部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處以工程造價5%以上10%以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價10%以下的罰款( 《 人華人民共和國城鄉規劃法 》 第六十四條)

在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設工程規劃許可證或者未按照鄉村建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府城鄉規劃部門責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。( 《 人華人民共和國城鄉規劃法 》 第六十五條)

建設單位或者個人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期拆除，可以并處臨時建設工程造價一倍以下的罰款：

1. 未經批準進行臨時建設的;

2. 未按照批準內容進行臨時建設的;

3. 臨時建筑物、構筑物超過批準期限不拆除的。( 《 人華人民共和國城鄉規劃法 》 第六十六條)

建設單位未在建設工程竣工驗收后六個月內向城鄉規劃主管部門送報有關竣工驗收資料的，由所在地城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門責令限期補報，逾期不補報的，處一萬元以上五萬元一下罰款。( 《 人華人民共和國城鄉規劃法 》 第六十六條)

城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。( 《 人華人民共和國城鄉規劃法 》 第六十八條)

二、房地產開發管理的有關規定

(一)房地產開發的基本程序

1 .投資機會選擇和投資決策分析

投資機會選擇主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟;投資決策分析主要包括市場分析和項目財務評估兩個部分。在分析研究基礎上，依據開發投資方式進行經濟論證，決定投資可行性。

2 .建設前期工作

◆　辦理規劃用地許可證，獲取土地使用權;

◆　規劃設計與方案報批;

◆　簽署有關合作協議。

3 .建設階段

◆　拆遷安置;

◆　土地開發：實現“三通一平”或“七通一平，

◆　組織勘察設計，并辦理建設工程規劃許可證;

◆　施工招標與投標;申領開工證，進人施工安裝階段;

◆　竣工驗收。

4 .租售階段

◆　辦理商品房預售許可證;

◆　物業管理。

房地產管理法

第十二條 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。

采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。

第十三條 土地使用權出讓最高年限由國務院規定。

第二十九條 房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

(一)有自己的名稱和組織機構;

(二)有固定的經營場所;

(三)有符合國務院規定的注冊資本;

(四)有足夠的專業技術人員;

(五)法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照;對不符合本法規定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。

房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

第四十四條 商品房預售，應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;

(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

建筑法

第七條　建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證;但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。

按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。

第八條　申請領取施工許可證，應當具備下列條件：

(一)已經辦理該建筑工程用地批準手續;

(二)在城市規劃區的建筑工程，已經取得規劃許可證;

(三)需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求;

(四)已經確定建筑施工企業;

(五)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料;

(六)有保證工程質量和安全的具體措施;

(七)建設資金已經落實;

(八)法律、行政法規規定的其他條件。

建設行政主管部門應當自收到申請之日起十五日內，對符合條件的申請頒發施工許可證。

第九條　建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發證機關申請延期;延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。

第十條　在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起一個月內，向發證機關報告，并按照規定做好建筑工程的維護管理工作。

建筑工程恢復施工時，應當向發證機關報告;中止施工滿一年的工程恢復施工前，建設單位應當報發證機關核驗施工許可證。

第十一條　按照國務院有關規定批準開工報告的建筑工程，因故不能按期開工或者中止施工的，應當及時向批準機關報告情況。因故不能按期開工超過六個月的，應當重新辦理開工報告的批準手續。

(二)房地產開發的規定

為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展的法律，我國于 1 995 年 1 月 1 日起頒布實施 《 中華人民共和國房地產管理法 》 。

該法由總則、房地產開發用地、房地產開發、房地產交易、房地產權屬登記管理、法律責任和附則組成。以下對有關房地產開發的主要內容摘列如下：

房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。(《中華人民共和國房地產管理法 》 第二十四條)

以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。(《中華人民共和國房地產管理法 》 第二十五條)

房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。(《中華人民共和國房地產管理法 》 第二十六條)

依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。(《中華人民共和國房地產管理法 》 第二十七條)

國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。(《中華人民共和國房地產管理法 》 第二十八條)

房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

◆　有自己的名稱和組織機構;

◆　有固定的經營場所;

◆　有符合國務院規定的注冊資本;

◆　有足夠的專業技術人員;

◆　法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照;對不符合本法規定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

(《中華人民共和國房地產管理法 》 第二十九條)

房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投人資金，用于項目建設。

(《中華人民共和國房地產管理法 》 第三十條)

(三)住宅使用與維護的規定

1 .住宅交付用戶使用的規定

住宅應滿足下列條件，方可交付使用(見 《 住宅建筑規范 》 第 11 . 0 . 1 條) :

◆　由建設單位組織設計、施工、工程監理等有關單位進行工程竣工驗收、確認合格;取得當地規劃、消防、人防等有關部門的認可文件或準許使用文件;在當地建設行政主管部門進行備案;

◆　小區道路暢通，已具備接通水、電、燃氣、暖氣的條件。

建設單位應在住宅交付用戶使用時提供給用戶 《 住宅使用說明書 》 和 《 住宅質量保修書 》 。

《 住宅使用說明書 》 是指導用戶正確使用住宅的技術文件，所附 《 住宅品質狀況表 》 不僅載明住宅是否已進行性能認定，還包括住宅各方面的基本性能情況，體現了對消費者知情權的尊重。 《 住宅使用說明書 》 應對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等做出說明，提出使用注意事項。 《 住宅使用說明書 》 應附有 《 住宅品質狀況表 》 ，其中應注明是否進行住宅性能認定，并應包括住宅的外部環境、建筑空間、建筑結構、室內環境、建筑設備、建筑防火和節能措施等基本信息和達標情況。

《 住宅質量保證書 》 應當包括住宅在設計使用年限內和正常使用情況下各部位、部件的保修內容和保修期、用戶報修的單位，以及答復和處理的時限等(見 《 住宅建筑規范 》 第 11 . 0 . 3 條及條文說明)。

2 .物業管理規定

住宅應推行社會化、專業化的物業管理模式。建設單位應在住宅交付使用時，將完整的物業檔案交給物業管理企業，物業檔案的所有者是業主委員會。物業檔案最初應由建設單位負責形成和建立，在物業交付使用時由建設單位移交給物業管理企業。每個物業管理企業在服務合同終止時，都應將物業檔案移交給業主委員會，并保證其完好。物業檔案的內容包括：

◆　竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施和地下管網工程竣工圖，以及相關的其他竣工驗收資料;

◆　設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

◆　工程質量保修文件和物業使用說明文件;

◆　物業管理所必需的其他資料(見 《 住宅建筑規范 》 第 11 . 0 . 2 條及條文說明)。

物業管理企業應對住宅和相關場地進行日常保養、維修和管理;對各種共用設備和設施，應進行日常維護、按計劃檢修，并及時更新，保證正常運行(見 《 住宅建筑規范 》 第 1 1 . 0 . 7 條)。

必須保持消防設施的完好和消防通道的暢通(見 《 住宅建筑規范 》 第 11 . 0 . 8 條)。

3 .有關用戶使用的規定

用戶正確使用住宅設備，不擅自改動住宅主體結構等，是保證正常安全居住的基本要求。用戶應正確使用住宅內電氣、燃氣、給排水等設施，不得在樓面上堆放超出設計荷載的重物，嚴禁未經設計確認和有關部門批準擅自改動承重結構、主要使用功能或建筑外觀，不得拆改水、暖、電、燃氣、通信等配套設施(見 《 住宅建筑規范 》 第 11 . 0 . 4 條及條文說明)。

對公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、外墻面、屋面等共用部位，不得自行拆改和占用(見 《 住宅建筑規范 》 第 11 . 0 . 5 條)。

對住宅和居住區內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變其用途(見 《 住宅建筑規范 》 第 11 . 0 . 6 條)。

三、建設監理的有關規定

(一)建設工程監理范圍和規模標準

為了確定必須實行監理的建設工程項目具體范圍和規模標準，規范建設工程監理活動，根據 《 建設工程質量管理條例 》 ，建設部于 2001 年 1 月 17 日頒布了 《 建設工程監理范圍和規模標準的規定 》 。

下列建設工程必須實行監理：

1 .國家重點建設工程

國家重點建設工程，是指依據 《 國家重點建設項目管理辦法 》 所確定的對國民經濟和社會發展有重大影響的骨干項目。(《建設工程監理范圍和規模標準的規定 》 第三條)

2 .大中型公用事業工程

大中型公用事業工程，是指項目總投資額在 3000 萬元以上的下列工程項目：

◆　供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目;

◆　科技、教育、文化等項目;.體育、旅游、商業等項目;

◆　衛生、社會福利等項目;

◆　其他公用事業項目。

(《建設工程監理范圍規模標準的規定 》 第四條)

3 .成片開發建設的住宅小區工程

成片開發建設的住宅小區工程，建筑面積在 5 萬m2 以上的住宅建設工程必須實行監理; 5 萬m2以下的住宅建設工程，可以實行監理，具體范圍和規模標準，由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門規定。

為了保證住宅質量，對高層住宅及地基、結構復雜的多層住宅應當實行監理。

(《建設工程監理范圍規模標準的規定 》 第五條)

4 .利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程

◆　使用世界銀行、亞洲開發銀行等國際組織貸款資金的項目;

◆　使用國外政府及其機構貸款資金的項目;

◆　使用國際組織或者國外政府援助資金的項目。

( 《 建設工程監理范圍規模標準的規定 》 第六條)

5 .國家規定必須實行監理的其他工程

項目總投資額在 3000 萬元以上關系社會公共利益、公眾安全的基礎設施項目。包括：

◆　煤炭、石油、化工、天然氣、電力、新能源等項目;

◆　鐵路、公路、管道、水運、民航以及其他交通運輸業等項目;

◆　郵政、電信樞紐、通信、信息網絡等項目;

◆　防洪、灌溉、排澇、發電、引(供)水、灘涂治理、水資源保護、水土保持等水利建設項目;

◆　道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車場等城市基礎設施項目;生態環境保護項目;

◆　其他基礎設施項目。學校、影劇院、體育場館項目。

( 《建設土程監理范圍規模標準的規定 》 第七條)

國務院建設行政主管部門商同國務院有關部門后，可以對本規定確定的必須實行監理的建設工程具體范圍和規模標準進行調整。(《建設工程監理范圍規模標準的規定 》 第八條)

(二)建設工程監理的任務及工作內容

1 .建設工程監理的任務包括：

◆　投資控制;

◆　質量控制;

◆　進度控制;

◆　合同管理;

◆　信息管理;

◆　組織協調。

2 .工作內容

工作內容包括：依據建設單位與監理單位簽訂的建設監理合同文本中所涉及的范圍。施工階段是從施工前準備、開工審批手續、分包審查、材料設備廠家選定、施工進度、施工質量及工程造價控制到竣工結算、缺損責任認定和工程保修的全過程。

施工準備階段的工作內容包括：

◆　參與設計交底;

◆　審定施工組織設計;

◆　查驗施工測量放線成果;

◆　第一次工地會議;

◆　施工監理交底;

◆　核查開工條件并簽發開工令。

施工階段的工作內容包括：

進度控制 ―

◆　審批施工進度計劃;

◆　監督實施進度計劃;

◆　及時調整進度計劃。

質量控制 ―

◆　對施工現場進行有目的的巡視檢查和旁站監理;

◆　核查并認定工程的預檢項目;

◆　核查驗收并簽認隱蔽工程;

◆　核查驗收并簽認進場材料;

◆　核查并簽認分項工程驗收;

◆　核查并簽認分部工程驗收;

◆　參與竣工驗收并簽發有關文件;

◆　參與和協助質量問題和質量事故的處理。

投資控制 ―

◆　依據概預算建立工程量臺賬;

◆　審查承包單位編制的各階段資金使用計劃;

◆　嚴格做好工程量計量和工程款的支付;

◆　做好竣工結算。

合同管理 ―

◆　采取動態管理合同的辦法，對不符合合同約定的行為，提前向建設單位和承包單位發出通報，防止偏離合同約定的事件發生;

◆　設計變更，設計洽商的管理;

◆　工程暫停及復工令;

◆　工程延期的審批;

◆　違約處理;

◆　對合同爭議的調解。

保修階段的工作內容包括：

◆　監理定期回訪，檢查出現的各種問題，并備案歸檔;

◆　檢查保修合同規定的缺損修復質量;

◆　對缺損原因及責任進行調查和確認;

◆　協助建設單位結算保修抵押金。

(三)房屋建筑工程施工旁站監理

房屋建筑工程施工旁站監理(以下簡稱旁站監理)，是指監理人員在房屋建筑工程施工階段監理中，對關鍵部位、關鍵工序的施工質量實施全過程現場跟班的監督活動。依據 《 建設工程質量管理條例 》 的有關規定，建設部制定了 《 建筑工程施工旁站監理管理辦法 》 ，并于 2003 年 1 月 1 日起施行。

1 .旁站監理的內容

房屋建筑工程的關鍵部位、關鍵工序，在基礎工程方面包括：土方回填，混凝土灌注樁澆筑，地下連續墻、土釘墻、后澆帶及其他結構混凝土、防水混凝土澆筑，卷材防水層細部構造處理，鋼結構安裝;在主體結構工程方面包括：梁柱節點鋼筋隱蔽工程，混凝土澆筑，預應力張拉，裝配式結構安裝，鋼結構安裝，網架結構安裝，索膜安裝。(《建筑工程施工旁站監理管理辦法 》 第二條)

2 .旁站監理的權利

旁站監理人員應當認真履行職責，對需要實施旁站監理的關鍵部位、關鍵工序在施工現場跟班監督，及時發現和處理旁站監理過程中出現的質量問題，如實準確地做好旁站監理記錄。凡旁站監理人員和施工企業現場質檢人員未在旁站監理記錄(見附件)上簽字的，不得進行下一道工序施工。(《建筑工程施工旁站監理管理辦法 》 第七條)

旁站監理人員實施旁站監理時，發現施工企業有違反工程建設強制性標準行為的，有權責令施工企業立即整改;發現其施工活動己經或者可能危及工程質量的，應當及時向監理工程師或者總監理工程師報告，由總監理工程師下達局部暫停施工指令或者采取其他應急措施。( 《 建筑工程施工旁站監理管理辦法 》 第八條)

旁站監理記錄是監理工程師或者總監理工程師依法行使有關簽字權的重要依據。對于需要旁站監理的關鍵部位、關鍵工序施工，凡沒有實施旁站監理或者沒有旁站監理記錄的，監理工程師或者總監理工程師不得在相應文件上簽字。在工程竣工驗收后，監理企業應當將旁站監理記錄存檔備查。( 《 建筑工程施工旁站監理管理辦法 》 第九條)

3 .旁站監理人員的主要職責

旁站監理人員的主要職責包括：

◆　檢查施工企業現場質檢人員到崗、特殊工種人員持證上崗以及施工機械、建筑材料準備情況;.在現場跟班監督關鍵部位、關鍵工序的施工執行施工方案以及工程建設強制性標準情況;

◆　核查進場建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土的質量檢驗報告等，并可在現場監督施工企業進行檢驗或者委托具有資格的第三方進行復驗;

◆　做好旁站監理記錄和監理日記，保存旁站監理原始資料。( 《 建筑工程施工旁站監理管理辦法 》 第六條)

4 .旁站監理的其他規定

對于按照本辦法規定的關鍵部位、關鍵工序實施旁站監理的，建設單位應當嚴格按照國家規定的監理取費標準執行;對于超出本辦法規定的范圍，建設單位要求監理企業實施旁站監理的，建設單位應當另行支付監理費用，具體費用標準由建設單位與監理企業在合同中約定。(《建筑工程施工旁站監理管理辦法 》 第十條)

建設行政主管部門應當加強對旁站監理的監督檢查，對于不按照本辦法實施旁站監理的監理企業和有關監理人員要進行通報，責令整改，并作為不良記錄載人該企業和有關人員的信用檔案;情節嚴重的，在資質年檢時應定為不合格，并按照下一個資質等級重新核定其資質等級;對于不按照本辦法實施旁站監理而發生工程質量事故的，除依法對有關責任單位進行處罰外，還要依法追究監理企業和有關監理人員的相應責任。(《建筑工程施工旁站監理管理辦法 》第十一條)