銀行從業考試個人經營類貸款重點：貸款的簽約

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　　三、貸款的簽約和發放

　　(一)商用房貸款的簽約和發放

　　1.貸款的簽約

　　對經審批同意的貸款，應及時通知借款申請人以及其他相關人(包括抵押人和出質人等)，確認簽約的時間，簽署借款合同和相關擔保合同。

　　2.貸款的發放

　　(1)落實貸款發放條件。

　　①確保借款人首付款已全額支付或到位;

　　②借款人所購商用房為新建房的，要確認項目工程進度符合人民銀行規定的有關放款條件;

　　③需要辦理保險、公證等手續的，有關手續已經辦理完畢;

　　④對采取抵(質)押的貸款，要落實貸款抵(質)押手續;

　　⑤對自然人作為保證人的，應明確并落實履行保證責任的具體操作程序。

　　(2)貸款發放。貸款發放條件落實后，貸款發放人應按照合同約定將貸款發放、劃付到約定賬戶，按照合同，借款人需要到場的，應通知借款人持本人身份證件到場協助辦理相關手續。貸款發放的流程如下：

　　①出賬前審核。審核放款通知，業務部門在接到放款通知書后，對其真實性、合法性和完整性進行審核。

　　②開戶放款。業務部門在確定有關審核無誤后，進行開戶放款。

　　③放款通知。當開戶放款完成后，銀行應將放款通知書連同“個人貸款信息卡”等一并交借款人作回單。對于借款人未到銀行直接辦理開戶放款手續的，會計部門應及時將有關憑證郵寄給借款人或通知借款人來銀行取回。貸款發放后，業務部門應依據借款人相關信息建立“貸款臺賬”，并隨時更新臺賬數據。

　　(二)有擔保流動資金貸款的簽約和發放

　　關于有擔保流動資金貸款的簽約和發放請參照商用房貸款部分。

　　四、貸款的貸后與檔案管理

　　(一)商用房貸款的貸后與檔案管理

　　商用房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發放后到合同終止前對有關事宜的管理，包括貸款回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個部分。

　　1.貸款回收

　　貸款回收是指借款人按借款合同約定的還款計劃和還款方式及時、足額地償還貸款本息。貸款的支付方式有委托扣款和柜臺還款兩種方式。借款人可在合同中選定一種還款方式，也可根據具體情況在貸款期限內進行變更。貸款回收的原則是先收息、后收本，全部到期、利隨本清。

　　2.合同變更

　　(1)提前還款。提前還款是指借款人具有一定償還能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。提前還款包括提前部分還本和提前結清兩種方式，借款人可以根據實際情況決定提前還款的方式。

　　(2)期限調整。期限調整是指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限和縮短期限等。延長期限即展期，銀行通常規定每筆貸款只可以展期一次，展期期限不得超過一年，展期之后全部貸款期限不得超過銀行規定的最長期限。借款人需要調整借款期限的，應向銀行提交期限調整申請書，并必須具備以下條件：①貸款未到期;②無拖欠利息;③無拖欠本金;④本期本金已償還。

　　(3)還款方式變更。商用房貸款的還款方式有多種，比較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和到期一次還本付息法三種。在貸款期限內，借款人可根據實際情況，提出變更還款方式。借款人變更還款方式，需要滿足如下條件：

　　①應向銀行提交還款方式變更申請書;

　　②借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費用;

　　③借款人在變更還款方式前應歸還當期的貸款本息。

　　(4)借款合同的變更與解除。

　　①借款合同依法需要變更或解除的，必須經借貸雙方協商同意，協商未達成之前借款合同繼續有效。

　　②如需辦理抵(質)押變更登記的，還應到原抵(質)押登記部門辦理變更抵(質)押登記手續及其他相關手續。

　　③當發生保證人失去保證能力或保證人破產、分立、合并等情況時，借款人應及時通知貸款銀行，并重新提供貸款銀行認可的擔保。

　　④借款人在還款期限內死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，如果沒有財產繼承人和受遺贈人，或者繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款銀行有權提前收回貸款，并依法處分抵押物或質物，用以歸還未清償部分。

　　3.貸后檢查

　　貸后檢查是以借款人、抵(質)押物、保證人等為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內資源查詢等途徑獲取信息，對影響商用房貸款資產質量的因素進行持續跟蹤調查、分析，并采取相應補救措施的過程。貸后檢查的主要內容包括借款人情況檢查和擔保情況檢查兩個方面。

　　(1)對借款人進行貸后檢查的主要內容包括：

　　①借款人是否按期足額歸還貸款;

　　②借款人工作單位、收入水平是否發生變化;

　　③借款人的住所、聯系電話有無變動;

　　④有無發生可能影響借款人還款能力或還款意愿的突發事件，如卷入重大經濟糾紛、訴訟或仲裁程序，借款人身體狀況惡化或突然死亡等;

　　⑤商用房的出租情況及租金收入狀況。

　　(2)對保證人及抵(質)押物進行檢查的主要內容包括：

　　①保證人的經營狀況和財務狀況;

　　②抵押物的存續狀況、使用狀況、價值變化情況等;

　　③質押權利憑證的時效性和價值變化情況;

　　④對以商用房抵押的，對商用房的出租情況及商用房價格波動情況進行監測;

　　⑤其他可能影響擔保有效性的因素。

　　此外，對于商用房貸款而言，還需要特別關注商用房所處的地理位置與價格水平。

　　4.不良貸款管理

　　關于不良商用房貸款的管理，銀行首先要按照貸款風險五級分類法對不良商用房貸款進行認定，認定之后要適時對不良貸款進行分析，建立商用房貸款的不良貸款臺賬，落實不良貸款清收責任人，實時監測不良貸款回收情況。對未按期還款的借款人，應采用電話催收、信函催收、上門催收、律師函、司法催收等方式督促借款人按期償還貸款本息，以最大限度降低貸款損失，有擔保人的要向擔保人通知催收。

　　對認定為呆賬貸款的商用房貸款，銀行應按照財政部、中國人民銀行和銀行有關呆賬認定及核銷的規定組織申報材料，按規定程序批準后核銷。對銀行保留追索權的貸款，銀行應實行“賬銷案存”，建立已核銷貸款臺賬，定期向借款人和擔保人發出催收通知書，并注意訴訟時效。

　　5.貸后檔案管理

　　貸后檔案管理是指商用房貸款發放后有關貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借(查)閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。它是根據《檔案法》及有關制度的規定和要求，對貸款檔案進行規范的管理，以保證貸款檔案的安全、完整和有效利用。

　　(1)檔案的收集整理和歸檔登記。貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復印件。銀行貸款經辦人根據商用房貸款歸檔要求，在貸款發放后，收集整理需要歸檔的資料，并交檔案管理人員進行歸檔登記。

　　(2)檔案的借(查)閱管理。商用房貸款檔案借閱是指對已登記的商用房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進行管理，并保留全部交易的歷史信息，可以實現對借閱已歸檔資料情況的登記及監控。

　　(3)檔案的移交和接管。移交和接管雙方應根據有關規定填寫移交和接管有關清單，雙方簽字并進行有關信息的登記工作。

　　(4)檔案的退回和銷毀。借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退還借款人或銷毀。

　　(二)有擔保流動資金貸款的貸后與檔案管理

　　有擔保流動資金貸款的貸后與檔案管理除了商用房貸款部分的相關內容外，還應特別關注以下內容：

　　1.日常走訪企業。在政策、市場、經營環境等外部環境發生變化，或借款人自身發生異常的情況下，應不定期地就相關問題走訪企業，并及時檢查借款人的借款資金及使用情況。

　　2.企業財務經營狀況的檢查。通過測算與比較資產負債表、損益表、現金流量表及主要財務比率的變化，動態地評價企業的經濟實力、資產負債結構、變現能力、現金流量情況，進一步判斷企業是否具備可靠的還款來源和能力。

　　3.項目進展情況的檢查。對固定資產貸款還應檢查項目投資和建設進度、項目施工設計方案及項目投資預算是否變更、項目自籌資金和其他銀行借款是否到位、項目建設與生產條件是否變化、配套項目建設是否同步，項目投資缺口及建設工期等。

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