銀行從業考試個人住房貸款重點：合作機構管理

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　　第三節 風險管理

　　本節也是本章比較重要的內容，需要重點掌握個人住房貸款合作機構風險的主要表現形式和防控措施，操作風險的主要內容和防控措施，信用風險的主要表現形式和防控措施;了解個人住房貸款法律和政策風險的主要表現形式。

　　一、合作機構管理

　　與外部機構合作是當前和今后一段時間個人住房貸款業務開展的主要方式。現階段由于缺乏征信體系，國內商業銀行個人住房貸款業務大多數依賴于合作機構所提供的擔保方式來規避風險，甚至還要他們承擔一定的貸前調查工作。商業銀行有必要建立對合作機構進行規范管理的機制，嚴格合作機構的準人、定期審核和退出，從而保證個人住房貸款第二還款來源的可靠性。

　　(一)合作機構管理的內容

　　1.合作機構分析的要點

　　(1)分析合作機構領導層素質。要了解一個企業是否講誠信，首先要從了解企業的領導著手。對企業領導人作出評價時主要看領導層的身份、學歷、履歷、個人信用狀況、以往經營業績、對團隊的影響力、決策能力、經營水平等。

　　(2)分析合作機構的業界聲譽。業界聲譽是指一個合作機構獲得社會公眾信任和贊美的程度，以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。

　　(3)分析合作機構的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監管記錄，另一方面，也可以查看合作機構與銀行歷史合作的信用記錄，通過公司業務部門了解合作機構在銀行的貸款情況。

　　(4)分析合作機構的管理規范程度。重點分析合作機構的組織機構是否健全，有無完善的內部管理規章制度;有無財務監督機制;對改制后的企業還要看其治理結構是否合理。

　　(5)分析企業的經營成果。分析企業的經營成果可以看企業的利潤表和現金流量表。

　　(6)分析合作機構的償債能力。分析企業的償債能力時，重點看資產負債表。對外法人擔保情況可以通過中國人民銀行信貸查詢系統獲得。

　　2.與房地產開發商合作關系的確定及合作管理

　　(I)確立合作意向。銀行可以與開發商簽訂“商品房銷售貸款合作協議書”，以明確雙方合作事宜、職責等，也可以不簽訂協議，以其他方式確定合作意向。

　　(2)合作后的管理。銀行與開發商確立合作意向后，還需要加強對開發商和合作項目的管理，采取的措施主要包括：

　　①及時了解開發商的工程進度，防止“爛尾”工程;

　　②開發商的經營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證;

　　③借款人的人住情況及對住房的使用情況等;

　　④借款人發生違約行為后應及時對抵押物進行處理;

　　⑤密切注意和掌握房地產市場的動態等。

　　3.與其他社會中介機構的合作管理

　　其他社會合作機構包括：房地產評估機構、擔保公司和律師事務所等。與這些機構合作要堅持以下原則：

　　(1)資質高、信譽好、管理規范;

　　(2)各項財務指標符合銀行要求;

　　(3)近期無重大經濟糾紛;

　　(4)銀行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶。

　　(二)合作機構風險的表現形式

　　1.房地產開發商和中介機構的欺詐風險

　　房地產開發商和中介機構的欺詐風險主要表現為“假個貸”。

　　所謂“假個貸”，一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為。“假個貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構購房行為使其具有“真實”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等。“假個貸”的主要成因包括開發商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”;開發商為獲得優惠貸款而實施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。

　　“假個貸”行為具有若干共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因，樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高;開發企業員工或關聯方集中購買同一樓盤，或一人購買多套;借款人收入證明與年齡、職業明顯不相稱，在一段時間內集中申請辦理貸款;借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關的信息不甚了解;借款人首付款非自己交付或實際沒有交付;多名借款人還款賬戶內存款很少，還款日前由同一人或同一單位進行轉賬或現金支付來還款;借款人集體中斷還款。

　　2.擔保公司的擔保風險

　　當借款人采用專業擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經營相對規范，而民營背景的擔保公司由于資金實力和內部管理等問題往往給貸款帶來一定的風險，主要表現在“擔保放大倍數”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。

　　3.其他合作機構的風險

　　在二手房交易中由于房產的買賣雙方均是通過代理機構進行交易，且銀行的貸款一般直接轉入社會中介機構賬戶，因此，可能在社會中介機構環節出現風險。

　　(三)合作機構風險的防范措施

　　1.“假個貸”的防控措施

　　(1)加強一線人員建設，嚴把貸款準入關。在具體的操作上，要注意檢查以下四個方面的內容：①借款人身份的真實性。②借款人信用情況。③各類證件的真實性。④申報價格的合理性。

　　(2)進一步完善個人住房貸款風險保證金制度。

　　(3)要積極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實施成本。

　　2.其他合作機構風險的防控措施

　　(1)深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構。一般來講，應重點選擇具有以下特征的合作機構：

　　①企業領導層比較穩定、從業時間長、專業技術高、團隊穩定、在社會上有一定的地位;

　　②企業和主要領導人在業內具有良好的聲譽;

　　③具有良好的信用記錄;

　　④企業組織機構健全，具有較為完善的內部管理規章制度，企業治理結構合理;

　　⑤具有良好的歷史經營業績和較強的盈利能力;

　　⑥具有較強的資金實力和償債能力。

　　(2)業務合作中不過分依賴合作機構。個人住房貸款經辦人員應注意銀行不能過分依賴合作機構，只有貸款銀行履行了銀行應盡的職責，才能防范合作機構割斷銀行與客戶的關系而從中牟利。

　　(3)嚴格執行準入退出制度。一般來說，對具有擔保性質的合作機構的準人需要考慮以下幾個方面：

　　①注冊資金是否達到一定規模;

　　②是否具有一定的信貸擔保經驗;

　　③資信狀況是否達到銀行規定的要求;

　　④是否具備符合擔保業務要求的人員配置、業務流程和系統支持;

　　⑤公司及主要經營者是否存在不良信用記錄、違法涉案行為等。

　　(4)有效利用保證金制度。對承擔擔保責任的合作機構，銀行應要求留存擔保保證金，需要開立保證金專戶存儲，并在擔保合作協議中明確該賬戶內保證金的用途及擔保人使用限制條款，在借款人不履行合同義務時，銀行直接扣收擔保人的保證金。

　　(5)嚴格執行回訪制度。對客戶進行回訪是銀行貸后的主要工作之一。存在下列情況的，應暫停與相應機構的合作：

　　①經營出現明顯問題的;

　　②有違法違規經營行為的;

　　③與銀行合作的存量業務出現嚴重不良貸款的;

　　④所進行的合作對銀行業務拓展沒有明顯促進作用的;

　　⑤其他對銀行業務發展不利的因素。

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