銀行從業個人住房貸款重點：個人住房貸款特征

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　　第一節 基礎知識

　　本節需要重點掌握個人住房貸款的概念和分類以及個人住房貸款的貸款要素，對個人住房貸款的特點和發展歷程也需要有所了解。

　　一、個人住房貸款的概念和分類

　　個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。依據不同的標準，個人住房貸款有不同的分類方法

　　(一)按照資金來源劃分

　　按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

　　1.自營性個人住房貸款。也稱商業性個人住房貸款，是指銀行運用信貸資金向在城鎮購買、建造或大修各類型住房的個人發放的貸款。

　　2.公積金個人住房貸款。也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所有在單位繳納的住房公積金，委托商業銀行向購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退體職工發放的專項住房貸款。

　　3.個人住房組合貸款。是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合。

　　(二)按照住房交易形態劃分

　　按照住房交易形態劃分，個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉讓貸款。

　　1.新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款.是指銀行向符合條件的個人發放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。

　　2.個人再交易住房貸款。俗稱個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。

　　3.個人住房轉讓貸款。是指當尚未結清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發放的個人住房貸款。

　　(三)按照貸款利率的確定方式劃分

　　按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

　　1.固定利率個人住房貸款。是指銀行為購買住房或商業用房的借款人提供的一項人民幣貸款業務，在一定期間內其貸款利率保持固定不變。固定利率貸款具有利率組合靈活、利息負擔輕、利率風險小等特點。

　　2.浮動利率個人住房貸款。是一種在借貸期內可定期調整利率的貸款業務，根據借貸雙方的協定，貸款利率在規定的時間里可由一方依據某種市場利率進行調整，一般調整期為半年。浮動利率貸款因手續繁雜、計算依據多樣而增加費用開支，因此，多用于3年以上的及國際金融市場上的借貸。

　　二、個人住房貸款的特征

　　個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點：

　　1.貸款金額大、期限長。購房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負債的較大份額;期限較長，通常為10一20年，最長可達30年，絕大多數采取分期付款的方式。

　　2.以抵押為前提建立的借貸關系。通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發生的資金借貸行為，個人住房貸款的實質是一種融資關系而不是商品買賣關系。對于個人住房貸款的借方而言，其目的是通過借款融資而取得購買住房的資金，實現對住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房。對于個人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權的目的并不是要實際占有住房，而是為了在貸出資金未能按時收回時，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉移對抵押財產的占有。

　　3.風險因素類似，風險具有系統性特點。由于個人住房貸款大多數為房產抵押擔保貸款，風險相對較低。但由于大多數個人住房貸款具有類似的貸款模式，風險也相對集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產交易市場的穩定性和規范性對個人住房貸款風險的影響也較大。

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