2012年銀行從業個人貸款輔導：個人住房貸款基礎(3)

　　四、個人住房貸款的要素

　　(一)貸款對象

　　個人住房貸款的對象應是具有完全民事行為能力的自然人。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，

　　例如：

　　(I)合法有效的身份或居留證明;(2)有穩定的經濟收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;(3)有合法有效的購買(建造、大修)住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;(4)有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。

　　(二)貸款利率

　　個人住房貸款的利率按商業性貸款利率執行，上限放開，實行下限管理。中國人民銀行2008年10月27日公布新的個人住房貸款利率標準，規定個人住房貸款的下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.7倍，商業銀行可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。

　　個人住房貸款的計息、結息方式，由借貸雙方協商確定。實踐中，銀行多是于次年l月1日起按相應的利率檔次執行新的利率規定。

　　(三)貸款期限

　　個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據實際情況合理確定，最長期限都為30年。個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。

　　(四)還款方式

　　個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。一般來說，貸款期限在1年以內(含1年)的，借款人可采取一次還本付息法，即在貸款到期日一次性還清貸款本息。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。借款人可以根據需要選擇還款方法，但一筆借款合同只能選擇一種還款方法，貸款合同簽訂后，未經貸款銀行同意，不得更改還款方式。

　　(五)擔保方式

　　個人住房貸款可實行抵押、質押和保證三種擔保方式。貸款銀行可根據借款人的具體情況，采用一種或同時采用幾種貸款擔保方式。

　　在個人住房貸款業務中，采取的擔保方式以抵押擔保為主，在未實現抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式。抵押加階段性保證人必須是借款人所購住房的開發商或售房單位，且與銀行簽訂“商品房銷售貸款合作協議書”。在一手房貸款中，在房屋辦妥抵押登記前，一般由開發商承擔階段性保證責任，而在二手房貸款中，一般由中介機構或擔保機構承擔階段性保證的責任。

　　1.采用抵押擔保方式的，抵押的財產必須符合《擔保法》的法定條件。抵押物的價值按照抵押物的市場成交價或評估價格確定，需要評估的抵押物其評估費用由借款人負擔。借款人以所購住房作抵押的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。

　　2.采用質押擔保方式的，質物可以是國家財政部發行的憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、符合貸款銀行規定的企業債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單等有價證券。借款人以符合條件的有價證券作質押的，其貸款額度最高不超過質押權利憑證票面價值的90%;以憑證式國債作質押的，貸款期限最長不超過憑證式國債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國債作質押，以距離到期日最近者確定貸款期限。

　　3.采用保證擔保方式的，保證人應與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔保為全額連帶責任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。一般來說，僅提供保證擔保方式的，只適用于貸款期限不超過5年(含5年)的貸款，其貸款額度不得超過所購(建造、大修)住房價值的50%。而由住房置業擔保公司提供保證的，其貸款期限放寬至15年，且貸款額度可以達到其購買房產價值的70%。

　　在貸款期間，經貸款銀行同意，借款人可根據實際情況變更貸款擔保方式。抵押物、質押權利、保證人發生變更的，借款人應與貸款銀行重新簽訂相應的擔保合同。

　　(六)貸款額度

　　個人住房貸款中，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發放額度一般是按擬購(建造、大修)住房價格扣除其不低于價款20%的首期付款后的數額來確定;對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米1：22=的，貸款首付款比例不得低于30%;對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風險的角度，個人住房貸款的首付比例應隨購買住房套數的增加而提高。

　　中國人民銀行決定，自2008年10月27日起，將商業性個人住房最低首付款比例調整為20%。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在首付款比例上按優惠條件給予支持。

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