2.貸款抵押額度的確定

　　(1)抵押物的認定――所有權認定

　　作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產，或者是抵押人有權支配的財產。因此，銀行對選定的抵押物要逐項驗證產權。對國有企業，應該核對抵押物的所有權;實行租賃經營責任制的企業，要有產權單位同意的證明;集體所有制企業和股份制企業用其財產作抵押時，除應該核對抵押物所有權外，還應驗證董事會或職工代表大會同意的證明;用共有財產作抵押時，應取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

　　(2)抵押物的估價

　　抵押物的估價是評估抵押物的現值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。

　?、俟纼r方法。由于我國的法律還未就抵押物估價問題做出具體規定，一般的做法是由抵押人與銀行雙方協商確定抵押物的價值，委托具有評估資格的中介機構給予評估或銀行自行評估。一般的估價方法是：

　　對于房屋建筑的估價，主要考慮房屋和建筑物的用途及經濟效益、新舊程度和可能繼續使用的年限、原來的造價和現在的造價等因素;

　　對于機器設備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應扣除折舊;

　　對庫存商品、產成品等存貨的估價，主要是考慮抵押物的市場價格、預計市場漲落、抵押物銷售前景;

　　對可轉讓的土地使用權的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關系。

　　此外，估價的時間性和地區性，也都會對評估結果產生一定的影響。

　　②抵押率的確定――抵押物的杠桿作用

　　在抵押物的估價中，確定抵押率也非常關鍵，抵押率的高低直接影響了抵押物價值的大小。確定抵押率的依據主要有以下兩點內容。

　　一是抵押物的適用性、變現能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現能力。對變現能力較差的，抵押率應適當降低。

　　二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析：

　　實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

　　功能性貶值，即由于技術相對落后造成的貶值;

　　經濟性貶值，即由于外部環境變化引起的貶值或增值。

　　信貸人員應根據抵押物的評估現值，分析其變現能力，充分考慮抵押物價值的變動趨勢，科學地確定抵押率。

　　擔保審查和審定人員應認真審核抵押率計算方法，準確確定抵押率。抵押率計算公式為：

　　抵押率=擔保債權本息總額/抵押物評估價值額×100%

　　(3)貸款抵押額度的確認

　　由于抵押物在抵押期間會出現損耗、貶值，在處理抵押物期間會發生費用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因，銀行一般不能向借款人提供與抵押物等價的貸款，貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內加以確定。其計算公式為：

　　抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率

　　抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　(4)抵押合同的簽訂

　　貸款發放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內容：

　?、俦粨５闹鱾鶛喾N類、數額;

　?、趥鶆杖寺男袀鶆盏钠谙?

　　③抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬;

　?、艿盅簱５姆秶?

　?、莓斒氯苏J為需要約定的其他事項。

　　根據我國《擔保法》的規定，辦理財產抵押的，還應按有關規定辦理抵

　　押登記手續，方可取得貸款。

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