第三節 風險管理

　　一、合作機構管理

　　1.合作機構管理的內容

　　(1)合作機構分析的要點

　　(2)與房地產開發商合作關系的確定及合作管理

　　①確立合作意向。

　　②合作后的管理。

　　(3)與其他社會中介機構的合作管理

　　其他社會合作機構包括：房地產評估機構、擔保公司和律師事務所等。

　　2.合作機構風險的表現形式

　　(1)房地產開發商和中介機構的欺詐風險

　　房地產開發商和中介機構的欺詐風險主要表現為“假個貸”。

　　所謂“假個貸“一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為。“假個貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的;二是指虛構購房行為使其具有“真實”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等。

　　“假個貸”的主要成因包括開發商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發商為緩解樓盤銷售窘境而實施“假個貸”;開發商為獲得優惠貸款而實施“假個貸”;銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。

　　(2)擔保公司的擔保風險

　　在個人住房貸款業務中，由專業擔保公司為借款人提供連帶責任保證的情況比較常見。當借款人采用專業擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經營相對規范，而民營背景的擔保公司往往由于資金實力和內部管理等問題給貸款帶來一定的風險，主要的表現在“擔保放大倍數”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。

　　(3)其他合作機構的風險

　　在二手房貸款業務中，往往涉及多個社會中介機構，如房屋中介機構、評估機構及律師事務所等。社會中介機構一般負責受理客戶的申請和委托，對交易的房產進行查冊、通知評估，代理審查客戶貸款申請，代理客戶進行房產交易，指導客戶簽訂相關合同和安排銀行約定客戶，代辦公證“抵押手續”，代理客戶進行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房產的買賣雙方均是通過代理機構進行交易，且銀行的貸款一般直接轉入社會中介機構賬戶，因此，可能在社會中介機構環節出現風險。

　　3.合作機構風險的防范措施

　　商業銀行發展個人住房貸款業務，離不開合作機構。銀行要深入了解和理解合作機構的運作，在充分利用合作機構的同時，采取多種措施有效控制由合作機構帶來的風險，推動個人住房貸款業務的健康發展。

　　(1)“假個貸”的防控措施

　　①加強一線人員建設，嚴把貸款準入關。

　　②進一步完善個人住房貸款風險保證金制度。

　　③要積極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實施成本。

　　(2)其他合作機構風險的防控措施

　　①深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構。

　　②業務合作中不過分依賴合作機構。

　　③嚴格執行準入退出制度。

　　④有效利用保證金制度。

　　⑤嚴格執行回訪制度。

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