特別推薦：2015物業管理師綜合能力第一章考點匯總

　　2015物業管理師綜合能力第一章考點：市場失靈的原因

　　導致市場失靈的主要原因有壟斷、外部性、公共物品和信息不對稱等，主要表現是：壟斷阻礙了市場機制發生作用，使資源得不到有效配置;市場自身很多情況下無法解決伴隨經濟活動而產生的負的外部性影響;市場無法有效地提供公共產品;消費者和生產者信息不完全或不對稱。具體分析如下。

　　(一)壟斷

　　一般認為，只有在完全競爭市場上，企業的生產成本從長期來看才是最低的，市場機制才能實現資源的最優配置，資源得到充分利用，產量最大，價格最低，消費者獲取最大滿足。

　　但是，在現實生活中，不管是主觀的人為阻礙還是客觀的市場機制缺陷，完全競爭市場的條件不可能具備。大部分產品都是處于不完全競爭市場、完全壟斷市場、寡頭壟斷市場和壟斷競爭市場。在這些不完全競爭市場上，生產者不再是完全的價格接受者，而是完全的或不完全的價格決定者，到處存在著各種進入障礙，資源已不可能在部門之間自由流動。生產者生產的產量不是最大的產量，市場價格也不是最低的價格，從整體和長遠角度衡量，生產成本也比完全競爭市場條件下的成本要高，與之相伴的，消費者的購買量也會降低到有效水平之下，將不再可能獲取最大滿足。例如，在完全壟斷市場上，企業通過壟斷索取高價格和提供較少產量而獲得超額利潤，有時壟斷企業還要對不同的買主實施價格歧視即差別定價。結果就是，壟斷企業的產量會低于社會的最優產量，而其所定的價格卻會高于市場均衡價格，使消費者的剩余減少而生產者的剩余增加，社會整體福利受到損害。

　　因此，由于壟斷的存在，市場機制就不能充分有效地發揮作用，資源也不可能實現最優配置，市場失靈問題便是一種必然。

　　(二)外部性

　　所謂外部性或外部影響(也稱外在效應或溢出效應)，是指經濟主體(包括廠商或個人)的經濟活動對其他人和社會造成了影響，卻沒有為此付出代價或得到收益。這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的市場交換中發生的，即一種活動所產生的成本或利益未能通過市場價格反映出來的，換句話說，即施加這種成本或利益的人并沒有為此付出代價或得到收益，而是無意識強加于他人的。因此，其影響是外在的。

　　外部性可以分為外部經濟(正的外部性)與外部不經濟(負的外部性)兩種。所謂外部經濟就是某個經濟行為主體的經濟活動會使社會上其他成員受益，而該經濟主體卻不能由此得到補償，即受益者沒有為受益而花費代價。所謂外部不經濟就是某個經濟行為主體的經濟活動會給社會上其他人帶來損害，但該經濟行為主體卻不必為這種損害進行補償。根據經濟行為的主體是生產者還是消費者，外部性可以分為生產的外部性和消費的外部性。小區改善綠化使相鄰小區受益，住宅樓宇底層商鋪營業產生的噪音、油煙等影響樓上住戶生活等，均可歸于外部性問題。

　　由產權理論可知，只要所有權是明確的，就可以有效地解決外部性問題。如果所有權界定不清，外部性問題就難以解決。在財產為共有的情況下，共有財產通常會受到過度使用。住宅小區等物業管理區域中，經常存在場地和配套設施產權不清晰或共有共用的情況，產生外部性問題或財產被過度使用問題就較為普遍。

　　經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論給個人和社會帶來的是損失還是收益，都不能被看做是外部性;外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響;外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系或影響，這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果;外部性有正有負或為零;外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。

　　由于外部性或外部影響的存在，市場機制就不能有效地進行資源配置。對于產生外部經濟的生產者來說，由于其私人收益小于社會收益(社會收益等于私人收益與外部收益之和，而外部收益卻不能通過轉化為市場價格的一部分被生產者獲得，即有益外部性商品帶來的收益并不能被生產者獨占)，因而缺乏生產積極性，其產出水平就會低于社會最優產出水平。而對于那些產生外部不經濟的生產者來說，由于其邊際私人成本低于邊際社會成本(社會成本等于私人成本與外部成本之和)，于是傾向于擴大生產(同樣，消費者通常會傾向于“外部不經濟”的消費行為，因為有害外部性商品帶來的成本不需要個人承擔)，其產出水平就會大于社會最優產出水平。因此，外部性可能導致資源配置失當。即使是在完全競爭條件下，由于存在外部性的影響，整個經濟的資源配置也不可能達到帕累托最優狀態。

　　(三)公共物品

　　1.公共物品的含義

　　公共物品是每個人都可以同時消費而且不能把一個人排除在外的物品或勞務。公共物品是和私人物品相對應的。私人物品具有兩個明顯的特征：一是競爭性;二是排他性。所謂競爭性是指在其他條件不變的情況下，對于既定的可供消費的產品而言，增加一個人的消費就必然減少另一個人的消費;所謂排他性是指私人物品在財產所有權上的獨占性。某人合法地占有了某種商品，別人就不能同時占有它。私人物品可明確產權上的歸屬，明確的產權必然具有排他性。因此，可以說那些在消費上具有競爭性和排他性的物品就叫私人物品。

　　2.公共物品的特點

　　(1)非競爭性。非競爭性是指公共物品可以被多人同時消費，一個消費者對某一種公共物品的消費并不影響其他人對該公共物品的消費。消費者不必要為實現對公共物品的消費而展開競爭或爭奪，對一個消費者提供公共物品并不會減少對其他消費者的供給;一個人分享某公共物品的利益一般也不會減少其他人分享同一公共物品的利益，多增加一個人消費公共物品也不會引起該物品成本的增加，即消費者人數的增加所引起的公共物品邊際成本為零。例如，國防、市政道路、公共標志、污水處理以及法律和秩序等公共物品都有這種特點。

　　(2)非排他性。非排他性是指公共物品被某人消費時，不能排除其他人同時消費該物品，或者排除的代價十分高昂。某些公共物品雖然存在技術上排他的可能性，但是排他的成本非常昂貴以至于在經濟上不可行。

　　上述公共物品的這些基本特性決定了在絕大多數的公共物品消費中必然經常出現“搭便車”現象。“搭便車”是指某個人不用自己付出代價而消費由他人付出代價所提供的某種物品或服務。私人物品的消費具有競爭性和排他性，容易區分。不購買就無法消費，所以不存在搭便車問題。公共物品由于非競爭性和非排他性的存在。不付費并不影響消費，即沒有付費的激勵和不付費的約束，而且一個人的消費并不減少其他人的消費，所以就容易滋生“搭便車”問題。

　　對于一個住宅小區的居民們來說，物業管理服務的主體內容近似于一種公共物品，例如公共秩序維護和共有共用部位維修養護、保潔、綠化等服務都是同時面向全體小區居民提供的服務，不能(一般也不會)因為個別業主(使用人)不交物業服務費而停止提供，“搭便車”現象很難完全避免。

　　3.公共物品的分類

　　可以將公共物品分為兩大類，即純公共物品和準公共物品。純公共物品是具有完全的非競爭性和完全的非排他性的物品，一般認為，國防、法律、治安等都是最典型的純公共物品。純公共物品一般通過納稅間接購買而被動消費，消費時無法分割，只能由政府提供。

　　準公共物品是指具有有限的非競爭性和非排他性的物品。準公共物品具有一定程度的擁擠性，即準公共物品消費時消費者人數增加到一定程度時，會出現擁擠而產生消費競爭，如高速公路、有線電視、教育、醫療衛生、海洋漁業資源等。

　　4.公共物品和市場失靈

　　與私人物品不同，公共物品在消費上不具有排他性，因此決定了公共物品的市場需求不同于私人物品的市場需求。對一個特定的消費者而言，對于某一特定的價格，消費者選擇使自身效用最大的公共物品的需求量。但是，由于公共物品是所有消費者同時消費同一數量的商品，消費者并不清楚自己對公共物品的需求價格，更不可能準確說明自己對公共物品的需求與價格之間的關系。并且，由于公共物品存在非競爭性和非排他性，消費者更愿意搭便車消費，低報或者隱瞞自己對公共物品的偏好。所以無法知道每個消費者的真實需求數量，也無法加總消費者的需求，因此，就不可能求得公共物品的最優數量，實現資源最佳配置。

　　(四)信息不對稱

　　1.信息不對稱的含義

　　信息不對稱是指市場上各經濟行為主體對所交換的商品以及供求關系等并不具有完全、充分和相同的信息。完全競爭的市場中，作為經濟活動參與者的生產者和消費者對影響其選擇的相關經濟變量都擁有充分的并且是完全相同的信息。

　　但現實經濟中，往往存在這樣一種情況：在某項經濟活動中，某一參與者比對方擁有更多的影響其決策的信息，這就是信息不對稱現象。例如，醫療保險市場的投保人對自己的健康狀況比保險人擁有更多信息，因此，醫療保險的買方(投保人)與保險人之間就出現信息不對稱;勞動力市場的求職者對自己的能力比雇主擁有更多信息，因此，勞動力市場上供求雙方之間也會出現信息不對稱;物業服務市場上，服務企業一般比業主更清楚服務開支信息，因此，物業服務市場上供求雙方之間也會出現信息不對稱。信息不對稱的存在必然影響經濟活動參與者對真實的供給曲線和需求曲線的了解，從而影響資源的有效配置。

　　2.信息不對稱對資源配置效率的影響

　　在論證完全競爭的市場能夠實現資源帕累托最優配置時，我們假定信息是完全的，這意味著不存在上述信息不對稱問題。因此，當現實經濟中出現信息不對稱時，具有信息優勢的一方可能利用其信息優勢損害對方的利益，從而破壞市場的有效性。另外，經濟行為主體在信息掌握不完全的條件下，不可能做到最優化決策，也就不可能實現資源帕累托最優配置。這些都會導致市場失靈。信息不對稱的具體表現形式多種多樣。舊車市場、保險市場、勞動力市場等都會出現信息不對稱的情況。這些不同的表現形式可以歸結為兩大類：逆向選擇和背德行為。

　　(1)逆向選擇。

　　逆向選擇是指在買賣雙方信息不對稱的情況下，差的商品總是逐漸將好的商品驅逐出市場。當交易雙方的其中一方對于交易商品可能出現的風險狀況比另一方知道得更多時，便會產生逆向選擇問題。下面以保險市場為例來說明逆向選擇問題。

　　任何一個國家，即使是市場經濟最發達的國家想要建立起老年人健康保險的私人保險市場都是困難的，原因在于保險的買賣雙方所掌握的信息是不對稱的。欲購買健康保險的老年人通常會比保險公司更了解自己的健康狀況，如果由私人保險公司為老年人提供健康保險，由于保險公司并不能確知每一位老人的健康狀況，而只知道他們的平均健康狀況，因此保險公司只能根據老年人的平均健康狀況或平均的患病率收取保險費。事實上每一位老年人的健康狀況是不同的。如果把老年人簡單地分為健康者與不健康者這兩種情況，在保險公司按照平均健康狀況收取保險費的情況下，誰會更有意愿購買保險?篤定是那些身體不健康的老年人，而那些身體健康的老年人不會愿意購買保險。這種行為傾向必然會減少保險公司的收入而增加保險公司的支出。保險公司為此將會提高老年人的保險費，按照那些不健康老年人的平均健康狀況收取保險費。不健康老年人又可分為患病率較高者與患病率較低者，在保險公司提高保險費后，只有那些患病率較高者愿意繼續購買健康保險。這會導致保險公司進一步提高保險費，從而又使購買保險者進一步減少。這一過程不斷循環，最終結果便是只有那些身體狀況最糟的老年人才購買保險，致使保險公司無利可圖，以致老年人健康保險市場萎縮甚至徹底消失。這就是信息不對稱導致老年人健康保險市場失靈的過程。

　　上述老年人健康保險市場的例子表明，由于賣方和買方之間信息不對稱，市場機制的調節會趨于失效，最終結果是劣質商品驅逐優質商品，以致市場萎縮甚至消失，這就是逆向選擇。逆向選擇存在于一切可能出現信息不對稱的商品市場，特別是需要消費者進行消費體驗后才能感知商品質量的體驗商品市場中。例如二手車市場、勞動力市場、物業服務市場等都會出現逆向選擇問題。物業服務可以被歸類于一種典型的體驗商品，在體驗商品的交易中，生產者(如物業服務企業)通常掌握著消費者(如業主)不了解的信息，出現逆向選擇效應的情況較為普遍。在某些城市，服務質量差但收費較低的物業服務企業反而擴張較快，就是這種效應的體現。

　　不同的市場上因信息不對稱而產生問題的性質不同，采取的解決方法也不同。可以通過政府解決，也可以不通過政府解決。

　　因信息不對稱而出現的老年人健康保險市場的逆向選擇問題說明市場在這一領域的調節是無效率的。老年人需要健康保險，但這類為老年人所需要的東西卻無法通過市場調節而獲得。因此，在老年人健康保險領域和與此相類似的職工醫療保險領域所出現的市場失靈通常需要政府干預。例如，政府可以出資解決老年人的健康保險。與此問題類似，政府、企業、個人可以共同出資對個人進行醫療保險，以消除這一領域的逆向選擇問題。

　　信息不對稱問題在許多領域都存在。但并不一定都會導致逆向選擇問題，事實上有許多市場會存在信息不對稱，可以通過某些有效的制度安排或有效措施的實施消除因信息不對稱而產生的逆向選擇問題，而無須政府的干預。

　　例如，家用電器、自行車等用品的修理中，只有維修者知道維修的質量如何，顧客并不知自己物品維修的情況如何。維修者可以采取提供保證的方法保證交易的正常進行，顧客也可以請熟悉的或有口碑的人維修產品，這些做法均可以一定程度解決逆向選擇問題。在信息不對稱所產生的問題很嚴重，以至于會破壞市場的運作時，就有必要進行政府干預，或通過法律解決問題。例如，藥品市場因信息不對稱而產生的假藥充斥市場的問題就需要政府出面進行干預。

　　(2)背德行為。

　　在保險市場上，信息不對稱不僅會因上述逆向選擇問題導致市場失靈，還會因為另一種機制導致市場失靈。例如，當一個人購買了健康保險后，他很可能會不再像過去那樣注意自己的生活方式、維護自己的身體健康，于是，其發生健康問題的概率就會上升;當很多人都如此時，保險公司就不得不提高保險費甚至拒絕出售保險;但提高保險費會使一部分購買意愿較低、對自己健康狀況有信心的投保者退出，使身體更差的人群留存在市場上。這時候市場機制形成的保險服務數量就會偏離最優水平。如果信息是充分的、完全的，保險公司就沒有必要制定或調增較高的保險費，而只需針對有不良生活方式的投保者收取較高保險費，對其他投保者仍然收取較低保險費，這樣就會有更多的投保者購買保險并獲得相應的效用滿足，保險公司也可以獲得更多的利潤。

　　上述例子中，由于信息不對稱，市場的一方不能觀察到另一方的行動，則另一方就可能因此采取不利于對方的行動，這即為背德行為。背德行為不僅存在于保險市場，而且存在于一切可能出現信息不對稱的商品市場，如勞動力市場、物業服務市場等。

　　(3)委托一代理問題。

　　由信息不對稱導致的逆向選擇和背德行為的一種呈現，就是委托一代理問題。委托一代理問題是指由于委托人不能確知代理人的能力與行為，委托人監督代理人的效率和代理人完成委托人任務的效率與品德均可能存在缺陷的問題。

　　委托代理關系是一種契約關系，通過這一契約，一個人或者一批人授權給另一個人為委托人的利益從事某項活動。但這又不同于一般的雇傭關系，委托人授予代理人相當大的自主決策權，而委托人很難監控代理人的活動。由于委托一代理雙方存在一定的信息不對稱、目標不一致，加之理性經濟人自利的屬性，使得委托一代理問題不可避免地存在。第一，委托人與代理人之間信息不對稱，委托人無法確切地知道代理人的知識、能力等，同時，由于技術上的制約、隨機因素的干擾以及成本方面的考量，委托人也不能對代理人的工作行為如努力程度及有無機會主義做法等進行全面有效的監督，于是委托人只能根據可觀測到的變量來推斷代理人的隱藏信息和隱藏行動，導致委托人的主動權和對代理人的有效監控受到制約。第二，委托人與代理人責任不對稱。例如，代理人掌握著企業的經營管理權，卻對企業的盈虧不承擔直接責任，而委托人失去了企業的經營管理權，卻直接承擔企業盈虧的后果，這種責任上的不對稱極大地弱化了對代理人的約束，使得代理人缺乏認真負責、努力工作的壓力。第三，委托人與代理人目標的不一致。例如，資本所有者作為委托人擁有剩余索取權，所追求的目標是利潤最大化，從而實現資本收益的最大化，而擁有企業控制權的經理人員作為代理人，一方面追求更高的薪酬、資金等貨幣效用，另一方面還力圖追求更高的非貨幣效用，如舒適的辦公條件、氣派的商業應酬以及為了晉升和滿足權欲而盲目地擴大企業的規模等，也即代理人作為理性的經濟人追求自身利益的最大化，而非委托人利益的最大化。

　　委托一代理問題既存在于很多經濟活動中.也存在于一種經濟活動的各個環節。如在企業生產經營管理活動中，企業股東與職業經理人之間有委托一代理問題，經理人與一般職員或工人之間也有委托一代理問題。一旦企業經營中存在委托一代理問題，其后果不僅是企業所有者的利潤下降，也會使社會資源配置的效率受損。

　　由委托一代理問題而導致的效率損失不可能通過政府的干預解決，因為，企業主無法觀察或監督經理與工人的行為，政府更加無法觀察或監督。通常解決委托一代理問題的方法是：賦予代理人一定的所有權，實施與目標業績掛鉤的現金激勵，簽訂較長期的合約。

　　物業管理服務過程中也廣泛存在委托一代理問題。隨著科學技術的進步，建筑物的高度、規模、使用人數不斷增大，建筑物產權日益多元化，科技含量不斷增強，導致建筑物管理維護難度越來越大，要求越來越高。而這些變化和原因會使得建筑物業主越來越沒有能力也不愿意自己從事物業管理活動，對專業化物業服務的依賴和需求越來越強烈。于是，物業管理的委托一代理關系也由此產生。

　　即缺乏物業管理知識和能力的人，會委托專業化物業服務企業或專業企業處理復雜的物業管理或專項事務。實際的物業管理服務過程經常呈現的近似于是一種多重委托一代理關系，例如，眾多小業主委托業主代表(業主委員會成員)，業主代表委托物業服務企業，物業服務企業委托專業公司，專業公司員工服務小業主。

　　在初始委托人(眾多小業主)和最終代理人(物業管理公司的員工或專業公司的員工)之間，存在著若干中間層，每個中間層，既是前一個委托關系的代理人，又是后一個委托關系的委托人。由于存在委托人和代理人之間信息不對稱等因素，物業管理委托一代理中的逆向選擇與背德行為難以避免。不僅如此，由于物業管理委托一代理問題存在特殊性，還會出現超出一般委托代理問題的特殊問題：其一，委托方行為能力明顯不足。物業服務的初始委托人是眾多小業主，他們專業性缺乏，意見不一，加之部分業主存在“搭便車”的行為，其委托及監督業主代表的能力明顯欠缺;而業主代表受專業性、公益心、時間等因素的制約，其委托、監督物業服務企業或專業企業的能力也可能存在不足。其二，委托環節多，監督距離長。如前所述，物業服務過程一般會有多重委托關系，由于委托人與代理人信息的不對稱和目標的差異，委托環節多，監督距離長，必然會導致監督難度加大、監督成本增加、監督力度逐步減弱，這通常也意味著更低的管理效率和效果。其三，激勵手段欠缺。物業服務質量難以量化評價，加之物業服務的評價主體是一個群體，決策效率低，使得對物業服務的正面激勵(獎優)與負面激勵(罰劣，如解聘服務企業)，均不易進行。特別是解聘服務企業，還會出現一個尋覓更優替代者的搜尋、談判和轉換成本問題。雖然還有其他負面激勵手段，如業主個人“用腳投票”――賣掉房屋、脫離服務，但由于代價太大，更難以實行。由此而知，解決物業管理委托一代理問題，除了需要借助于解決一般性委托一代理問題的方法，還需要特別的激勵與約束制度、方法設計。