相關推薦：2015物業管理師《物業管理實務》章節重點匯總

　　第十一章 財務管理

　　物業管理企業財務管理，包括收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。

　　一、物業管理企業營業收入

　　主營業務收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。(1)物業管理收入是指物業管理企業向物業產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。(2)物業經營收入，指經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施所取得的收入。(3)物業大修收入，物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

　　物業管理企業的成本費用和稅費

　　(一)物業管理企業營業成本的內容，包括直接人工費、直接材料費、間接費用。

　　(二)物業管理企業成本費用的管理，實行一級成本核算的物業管理企業，可不設間接費用。物業共用設施設備支付的有償費用計入營業成本。支付的物業管理用房有償使用費計入營業成本或者管理費用。物業管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計入遞延資產。物業管理企業按照年未賬款余額的0.3%--0.5%計提壞賬準備金。

　　物業管理企業稅費的管理，包括流轉環節的營業稅及附加，收益環節的所得稅等。

　　(一)物業管理企業利潤的構成包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。其中，營業利潤包括主營業務利潤和其他業務利潤

　　(二)物業管理企業利潤的計算，主營業務利潤是指主營業務收入減去營業稅金及附加，再減去營業成本、管理費用及財務費用后的凈額。其他業務利潤指其他業務收入減去其他業務支出和其他業務繳納的稅金及附加后的凈額。

　　物業管理項目的財務管理，物業服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。一方面受物業管理企業的行政管理和業務指導，其財務計劃、開支范圍和權限、財務分析報告等受其嚴格管制，另一方面，酬金制條件下業主有通過業主大會及其機構監督物業管理項目機構財務管理的權力。

　　物業管理項目財務管理的類型。(一)獨立核算(二)非獨立核算。

　　酬金制和包干制的財務物征1、會計主體，酬金制下，物業管理項目是獨立的會計主體，包干制下，物業管理項目的會計主體是物業管理企業。2、收入，酬金物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金;采取包干制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費。3、成本費用(1)物業管理企業固定成本的比例較高。(2)人工成本占總成本的比例較高。(3)物業管理企業成本費用的可預測性較強。

　　物業服務費的測算編制應考慮的因素(1)市場調節價，(2)科學測算確定物業成本服務(3)管理投入資產折舊和物業管理項目機構用物業服務費購置的固定資產折舊。(4)物業管理的運作應收支平衡、略有結余。

　　物業服務費成本(支出)構成(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等，(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業管理區域清潔衛生費用;(4)物業管理區域綠化養護費用;(5)物業管理區域秩序維護費用(6)辦公費用(7)物業管理企業固定資產折舊。(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。(9)經業主同意的其他費用。

　　物業服務費核算要點及方法

　　(一)一是要求詳細;二是全面，不要漏項;三是測算依據準確。

編輯推薦：

　 2014物業管理師資格考試教材變化老師解析
　 2015物業管理師考試VIP套餐 兩年學習保障
　 物業管理師資格考試各科目章節知識點匯總
　 物業管理師資格考試各科目章節練習題匯總
　 2015年物業管理師考試報名時間|入口匯總
　 2015年物業管理師考試網絡輔導遠程招生簡章