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　　第二章 物業管理招標投標

　　一、物業管理招標投標的概念

　　物業管理招標：是物業管理服務產品預購的一交易方式。由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據物業管理服務內容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件。

　　物業管理招標的主體一般是物業的建設單位、業主大會(單一業主)、物業產權人(政府機關或物業產權部門)

　　一些重點基礎設施或大型公用設施的物業(機場、醫院、學校、政府辦公樓等)此類物業的招標必經國有資產管理部門或相關產權部門的批準。

　　物業管理投標：是對物業管理招標的實質性響應。物業管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業管理企業或專業管理公司。

　　二、物業管理招標的類型

　　(一)按物業類型劃分(住宅項目招標和非住宅項目招標兩類)(二)按項目服務內容的實施劃分(三)按招標主體的類型劃分(建設單位、業主大會、物業產權人為主體的招標)(四) 按項目服務的方式劃分(全權管理項目招標、顧問項目招標)

　　招標投標的特點：A(1)由于物業管理是綜合性的服務(2)由于我國幅員遼闊、人口眾多的差異性(3)物業管理招標投標具有一定的行業特殊性。體現兩個方面 一是招標主體的特殊性。二是物業管理服務內容的特殊性。

　　物業管理招標的方式(一)公開招標(二)邀請招標

　　三、物業管理招標的內容

　　(一) 早期介入和前期物業管理階段的招標內容

　　早期介入階段主要是指物業開發設計、施工建設、竣工驗收階段，前期物業管理階段是指從入住到業主大會聘請物業管理企業承擔日常管理前的階段。

　　(1) 對投標物的規劃設計提供專業的合理化建議;

　　(2) 對投標物業設施配備的合理性及建筑材料選用提供專業意見。

　　(3) 對投標物業的建筑設計、施工是否符合后期物業管理的需要提供專業意見并對現場進行必要的監督。

　　(4) 提出投標物業的其他管理建議

　　(5) 參與物業的竣工驗收，并提出相應整收意見。

　　(6) 設計物業管理模式。制訂員工培訓計劃。

　　(7) 對經營性物業進行經營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案。

　　(8) 建立服務系統和服務網絡，制訂物業管理方案：

　　(9) 辦理移交接管，對業主入住、裝修實施管理和服務。

　　(二) 常規物業管理招標內容

　　(1)項目機構的建立與日常運作機制的建立。

　　(2)房屋及共用設施設備的管理。

　　(3)環境與公共秩序的管理。

　　(4)客戶管理、客戶服務和便民措施。

　　(5)精神文明建設。

　　(6)物業的租賃經營。

　　(7)財務管理。

　　(三)物業管理招標中管理方式的確定

　　(1)全方位服務型管理方式。

　　(2)顧問服務型管理方式。

　　(3)合資合作方式。

　　物業管理招標投標的基本要求

　　(1) 參與招標投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動。

　　(2) 在物業管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場因素。

　　(3) 招標方應根據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求。

　　(4) 按照國際慣例和相關法律法規的要求。

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　　物業管理招標的條件

　　1、主體條件，招標人為業主委員會的，須經業主大會授權，招標人為建設單位的，必須符合相應的法律法規規定的其他條件，招標項目為重點基礎設施或公用事業物業的，招標人必須經相關產權部門的批準、授權。有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。

　　(1)招標人自行組織招標應具備的條件：擁有與招標項目相適應的技術、經濟、管理人員;具有編制招標文件的能力;具有組織開標、評標及定標的能力。

　　項目條件：按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定：住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資歷質的物業管理企業。因此，必須通過招標方式選聘物業管理企業的項目，僅為新開發的住宅及同一物業管理區域內非住宅;新開發的非住宅項目，以及業主入住后由業主大會選聘物業管理企業的情況下，可采取招投標方式，也可采取其他方式。

　　物業管理招標的程序;1、成立招標領導小組。2、編制招標文件、應包括以下內容：(1)招標人及招標項目簡介。(2)物業管理服務內容的要求。(3)對投標人及投標書的要求。(4)評標標準和評標辦法。(5)招標活動方案，(6)物業服務合同的簽訂說明。(7)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

　　招標人應當發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規規定的其他材料、報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

　　3、公布招標公告或發出投標邀請書

　　招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發布招標公告。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含上述招標公告載明的事項。

　　4、發放招標文件

　　在進行規模較大、比較復雜的物業項目招標時，統一安排投標人會議，在投標人進行現場踏勘后召開，標前會議的目的在于解答投標人提出的各類類問題。

　　公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　5、投標申請人的資格預審6、接受投標文件，招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標的其他情況。7、成立評標委員會，評標委員會的人數一般為5人以上單數，其中招標人的代表以外的物業管理方面的老師人數不得少于成員數的2/3。8、開標、評標和中標(1)開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;(2)評標推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。(3)中標及簽訂合同招標人應當在招標有效期截止時限30日前確認中標人。招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，招標人應當自確定中標之日起15日內向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案，委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

　　參加物業管理投標的條件：1、法律法規規定的要求參與物業管理投標應當具有相應物業管理企業資質和承擔招標項目能力的法人企業。2、招標方規定的要求投標人具備相應的物業管理企業資質。

　　物業管理投標的程序：1、獲取招標信息，一是從公共媒介上采集公開招標的信息，二是來自招標方的邀請。2、項目評估與風險防范(1)項目評估 一般分為兩個階段，初選階段、準備和實施階段。包括以下幾個方面的內容，1)投標物業的基本情況，物業管理企業可以通過招標文件、現場踏勘、標前會議定書等渠道獲取招標物業項目的基本資料。2)招標物業項目的定位。分析招標物業項目的定位是從招標物業項目的內部條件和外部環境入手，了解物業的功能定位、形象定位和市場定位。3)業主的需求，物業管理企業還應通過市場調研的方式了解招標物業業主(預售或現售潛在客戶)的文化層次、生活需求、對物業管理服務的期望與要求。4)建設單位、物業產權人、物業使用人的基本情況。5)招標條件和招標過程。6)競爭對手，7)企業自身條件(2)投標風險的防范與控制，三個方面1)來自招標人和招標物業的風險2)來自于投標人的風險3)來自況爭對手的風險。3、登記并取得招標文件，4、準備投標文件，并對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應，一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾部分組成。投標文件根據性質分為商務文件和技術文件。商務文件又稱商務標，1)公司簡介2)公司法人地位及法定代表人的證明，3)投標報價單及招標文件要求提供的其他資料。技術文件又稱技術標，5、送交投標文件6、接受招標方的資格審查，7、參加開標、現場答辯和評標，8、簽約并執行合同。

　　投標的策略及技巧：1、投標的組織策劃：主要任務是項目分析評估、標書編制、投標策略的制訂、參與現場踏勘、開標、評標、現場答辯、簽約談判等。

　　2、項目的現場踏勘：1)物業建筑及安裝施工進度。2)主要業主情況3)物業所在地的氣候條件、經濟環境、人文環境、消費需求和市場變化情況以及與物業管理相關的政策法規等。

　　3、投標文件的編寫，最主要的內容是介紹物業管理要點和物業管理服務內容、服務形式和費用。(1)投標文件編寫的基本要求：1)使用國家統一的行業標準計量單位。2)使用統一的貨幣，3)使用國家統一頒布的行業標準與規范。4)使用準確的表述方式。5)確保資料的真實性。(2)招標文件編寫中應注意的問題。1)確保填寫無遺漏、無空缺，2)不可任意修改填定內容，投標人所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字。3)填寫方式規范，4)不得改變標書格式。5)計算數字必須準確無誤。6)報價合理。7)包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚，文本整潔、紙張統一，裝幀美觀大方。8)做好投標文件的保密措施。

　　4、投標報價的策略和技巧(1)對項目運作的經營管理成本進行準確測算，(2)密切關注、正確分析競爭對手的報價。(3)補充一些投標人有能力承擔的優惠條件作為報價的附加。投標人采取的報價技巧主要有：1)多方案報價。2)保本報價。

　　5、現場答辯的技巧(1)應選擇經驗豐富、性格沉穩、對項目情況熟悉的答辯人。(2)開標前，答辯人員應該保持良好的精神狀態。(3)在正式開標時，闡述重點突出，難點講透，特色鮮明，從而體現投標企業的信心和實力，感染并打動招標方和評委。

　　6、簽約談判技巧(1)在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖(2)慎重考慮物業管理目標，(3)預測承接物業后可能出現的各種風險。

　　一、制訂物業管理方案的一般程序：AAA應組織相關人員在對招標物業項目基本情況進行分析和對物業管理模式進行確定的基礎上，制訂切實可行的物業管理方案。(1)組織經營、管理、技術、財務人員參與物業管理方案的制訂，(2)對招標物業項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料。(3)根據招標文件規定的需求內容進行分工、協作。(4)確定組織架構和人員配置。(5)根據物業資料及設施設備技術參數、組織架構及人員配置、市場信息、管理經驗等情況詳細測算物業管理成本。(6)根據招標文件規定的物業管理需求內容制訂詳細的操作方案。(7)測算物業管理服務費用。(8)對擬訂的物業管理方案進行審核、校對、調整。(9)排版、印制、裝幀。

　　二、制訂物業管理方案的要求B(1)物業管理方案的內容、格式、投標報價必須響應并符合招標文件中對物業管理服務需求的規定，不能有缺項或漏項。(2)方案的各項具體實施必須是根據招標物業的基本情況和特點制訂。方案必須符合國家及地方法律、法規的規定。(3)方案中對招標文件要求作出的實質性響應內容必須是投標企業能夠履行的。(4)制訂物業管理服務費用價格必須合理。

　　三、制訂物業管理方案的要點及方法AAA(一)物業管理方案的基本內容，包括1、招標物業項目的整體設想與構思、2、管理方式與運作程序、3、組織架構與人員配置、4、管理制度的制訂、5、檔案的建立與管理、6、早期介入及前期物業管理服務內容、7、常規物業管理服務綜述、8、費用測算與成本控制、9、管理指標與管理措施、10、物資裝備與工作計劃。

　　投標活動所起的作用分為以下幾個方面，1、關鍵內容(1)項目的整體設想與構思(2)組織架構與人員的配置(3)費用測算與成本控制(4)管理方式、運作程序及管理措施。2、實質內容(1)管理制度的制訂(2)檔案的建立與管理(3)人員培訓及管理(4)早期介入及前期物業管理服務內容(5)常規物業管理服務綜述(6)管理指標(7)物資裝備(8)工作計劃。以上內容一般是對招標文件中物業管理服務需求的具體響應，也是具體實施物業管理各項服務的實質性方案。

　　制訂物業管理方案的要點及方法：BA1、招標物業項目的整體設想和構思必須在對項目進行分析研究的基礎上實施。項目分析是編制物業管理方案的前提條件。(1)項目簡介(2)客戶服務需求分析 (3)項目的可行性研究與定位(4)物業管理服務的重點及難點。AAA1、商用類型的寫字樓、綜合性商業物業管理服務的重點及難點主要體現在經營和設施設備管理等方面;2、工業區物業在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務需求;3、政府物業管理的特殊性主要體現在維護政府形象、內部特約服務、會議接待及慶典服務、安全及保密管理等方面。4、居住類型的物業的重點主要集中在基礎的物業管理服務內容層面。5、公用事業類型的物業管理服務的重點及難點主要在于確保公用設施無故障的正常運行，對緊急事件的預防與處理，(包括惡性犯罪、重大事故、自然災害等)

　　物業管理服務模式服務重點和主要措施包括物業的功能定位、客戶定位、服務需求定位。2、管理方式與運作程序一般由組織架構的設置、流程與支持系統的設計和管理機制的確定等內容組成。(2)管理機制的確定，管理機制一般是由目標管理責任制、激勵機制、監督機制組成。其中目標管理機制就是將項目的管理目標、經營目標、競爭目標以量化的形式作為重要職責交給項目的管理團隊，激勵機制是在目標管理機制的基礎上設計相應的激勵辦法，;監督機制是通過政府、業主、社會輿論和企業內部管理等渠道來實現對項目運作的監督。

　　3、人員的配備、培訓與管理。

　　4、管理指標與措施(1)管理指標(2)管理措施

　　5、管理制度的制訂：管理制度主要由公眾制度和內部管理制度兩大部分組成，公眾制度主要包括，精神文明建設、業主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業接管驗收管理、公用設施維護管理、臨時用水電管理、清潔衛生及垃圾處理等內容。內部管理制度包括崗位職責、員工考核、行政管理、財務管理、客戶服務、工程技術管理、安防管理等。

　　6、檔案資料的建立與管理

　　7、早期介入及前期物業管理服務內容

　　8、常規物業管理服務綜述

　　9、工作計劃(1)籌備期包括擬訂物業管理方案、擬訂財務預算、簽訂前期物業管理協議、籌建項目機構、招聘培訓員工、完善辦公住宿條件、前期介入參與設備調試及建筑質量把關，提供專業意見、制訂交接驗收計劃及作好相關準備、物業管理供應商的評審和確定等。(2)交接期包括簽訂《前期物業管理協議》或《物業管理委托合同》、制《業主臨時公約》、完善物業管理方案、建筑物本體和設備資料的接收建檔、樓宇設施設備的交接驗收試運行、用戶入住搬遷服務，檔安建立分類管理等。(3)正常運作期包括員工常規培訓、物業管理方案的實施、設施設備管理的全面實施、社區文化的實施、便民服務的開展、用戶意見調查評估、財務收支情況分析報告、質量管理體系的導入、配備服務項目啟動、國家省市物業管理優秀小區、大廈等的創建基礎工作等。

　　10物資裝備

　　11、費用測算(1)費用測算的依據，(2)費用測算內容。1)物業管理成本2)物業管理收入(3)費用測算的方法。1)根據管理成本推算物業管理服務費單價。2)根據預定的物業管理服務費用標準測算物業管理成本。

　　12、成本控制(1)成本費用控制在充分調動全體職工控制成本費用的積極性的基礎上，將成本費用控制貫穿于成本費用形成的全過程。(2)成本費用控制與提供優質的物業管理服務相結合，即不能為降低耗費而不提供或少提供服務。(3)在成本控制方案中應明確各部門和相關人員應承擔的責任。(4)在成本控制的基礎上，對一些重要的、不正常、不符合常規的關鍵性成本費用差異進行重點控制。

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