特別推薦：2014物業管理師考試《物業經營管理》章節知識點匯總

　　寫字樓物業管理的目標

　　(一)宏觀目標

　　寫字樓，特別是高檔超高層寫字樓，是一個城市、一個國家的標志性建筑。管理好這些寫字樓，不僅可以為企業獲取可觀的經濟效益，還可以為國家爭取巨大的社會效益。因此，通過物業管理充分發揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業管理的宏觀目標。

　　(二)常規目標

　　寫字樓物業管理常規目標集經營、管理、服務三位一體，互相滲透。

　　1.經營目標：收益部分使用率最大化。

　　租售型寫字樓的空間，可以以是否取得直接收益為標準劃分為收益部分(專用部分)和非收益部分(共用部分)。前者指辦公室、店鋪、租賃倉庫、停車場等。后者指共用流線(門廳、電梯廳、走廊樓梯等)、共用房間(洗手間、開水間、休息室等)、物業管理用房、設備機房等。

　　普通租售型商務寫字樓的有效使用率一般為：

　　(1)標準層有效使用率=專用部分面積/標準層面積=70%～80%;

　　(2)寫字樓整體有效使用率=專用部分面積的合計/總建筑面積(停車場除外)=60%～70%。

　　使收益部分的使用率最大化，這是寫字樓物業管理的第一個常規目標。

　　2.管理目標：物業資產保值率和升值率最大化。

　　盡管地產價值的自然增長是導致物業升值的一方面原因，但優質的物業管理作為房地產開發系統工程中的一個重要環節，其創造價值增長的作用是十分巨大的。

　　廣義的房地產開發建設整個過程，包括前期的規劃籌建，中期的租賃銷售和后期的物業管理三部分。而業主獲取利潤的途徑，除了通過第一次轉化即銷售實現之外，絕大部分價值是在其后40～70年的使用過程中實現的，即通過物業管理獲得穩定的、巨額的利潤。更重要的是，高水平的物業管理可以使物業獲得優良的市場形象、歷久常新的樓宇質量和相對延長的使用壽命，而使其在產權的多次轉讓中為業主創造出遠遠超越物業本身的難以估量的價值。這種價值本身往往遠遠大于銷售和租賃所產生的資金回報率。

　　從管理的角度，確保物業資產保值率和升值率最大化的關鍵措施，是做好房屋與設備維護工作。這是寫字樓物業管理的第二個常規目標。

　　3.服務目標：物業所有人與使用人滿意率最大化。

　　物業所有人與使用人，即業主與租戶，他們的滿意率是以租售為主的寫字樓收益的主要來源。物業管理企業生產的產品就是“服務”，向業主與客戶出售的產品就是“服務”，這個“服務”產品是按質論價，優質優價。不斷提高“服務”產品的市場價值，使“服務”產品價格居高不下，使各類對優質服務的需求者源源不斷的慕名而來，慷慨解囊。這是寫字樓物業管理的第三個常規目標。

　　(三)微觀目標

　　微觀目標也就是寫字樓物業管理處各部門的崗位目標。寫字樓物業管理的微觀目標可以參照建設部制定的《全國物業管理示范大廈標準及評分細則》，其中共為寫字樓的物業管理提出了九個方面的要求，分別為：基礎管理、房屋管理與維修養護、共用設備管理、共用設施管理、保安及車輛管理、環境衛生管理、綠地管理、精神文明建設和管理效益。

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