2014土地估價高端套餐

　　三十六年前，安徽拉開了中國農村土地改革的序幕。如今，其在土地流轉探索上也走在了前面。近日，安徽國土廳發布深化農村綜合改革示范試點指導意見實施方案，推出集體建設用地流轉、建立城鄉統一的土地交易市場等舉措。分析認為，聯系到此前多地曾啟動土地改革試點，農村土地產權制度改革很大可能即將在全國各地全面展開，新一輪“土改”掘金潮或將到來。

　　安徽土地改革先行

　　三十六年年前的1978年，安徽小崗村十八位農民以“托孤”的方式，在土地承包責任書上按下了紅手印。此后，“包干到戶”席卷全國，拉開了中國農村土地改革的序幕。如今，安徽在土地流轉探索上也走在了前面。

　　近日，安徽省國土資源廳發布《貫徹落實〈安徽省人民政府關于深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見〉實施方案》(下稱《方案》)，以農村土地產權制度改革為核心，推出集體建設用地流轉、宅基地退出、建立城鄉統一的土地交易市場等舉措。

　　《方案》鼓勵村民依法成立土地股份合作社;試點農村集體建設和農用地價格評估制度;在符合規劃和用途管制前提下，農村集體經營性建設用地可通過出讓、租賃、作價出資等方式，用于工業、商業、旅游等;探索宅基地退出激勵和流轉制度。

　　其實，早在去年11月，安徽省就發布《安徽省人民政府關于深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見》。此次《方案》的發布，標志著土改進入實操階段。這也是自“家庭聯產承包責任制”改革以來，我國土地制度最重大的根本性變革。

　　去年的十八屆三中全會明確指出，要建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

　　此次《方案》也提出，在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體經營性建設用地使用權人可以通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式，按照現行建設用地標準，用于工業、商業、旅游和農村住宅小區建設等。

　　《方案》指出，2014年，要在20個綜合改革試點縣啟動城鄉統一的土地使用權交易市場建設;到2020年，基本形成城鄉統一、開放、競爭、有序的建設用地市場體系。《方案》還也明確提出了土地確權時間表，2015年完成20個農村綜合改革試點縣土地確權登記發證工作，2017年完成全省確權登記發證工作。

　　有學者在接受《投資快報》記者采訪時稱，國家在2013年啟動了農村集體土地確權工作，預計未來會有更多利好土地改革的政策出臺。也有會越來越多的農民進行土地托管和土地入股，因為農民這樣可以拿到未來土地升值的利益。

　　土改或將在各地展開

　　近年來，土地產權制度改革一直是社會各界關注的焦點之一。特別是十八屆三中全決定建立城鄉統一的建設用地市場，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，顯示出了中央在土地制度改革上的魄力。

　　有分析人士在接受《投資快報》記者的采訪時指出，十八屆三中全會決定明確提出“賦予農民更多財產權利”，聯系到此前多地曾啟動土地流轉試點，農村土地產權制度改革很大可能即將在全國各地全面展開。

　　國土資源部地籍管理司巡視員兼副司長冷宏志曾透露，國土資源部將以加快推進宅基地和集體建設用地確權登記發證工作此為契機，深化土地產權理論研究，推進集體土地產權實現方式的實踐探索，為集體土地產權制度改革做好政策儲備。

　　據了解，此前我國農村土地使用權不能通過市場流轉，導致農村土地流轉面臨著市場進入不平等、價格扭曲、增值收益分配不公等弊端，規模生產難以實現。在制約和障礙越來越凸顯之下，打破土地二元結構限制，促進土地利用方式轉變，建立兩種所有制土地權利平等、市場統一、增值收益公平共享的土地制度，顯得迫在眉睫。

　　“新一輪土地改革堪比農村家庭聯產承包責任制，對于加速城鎮化進程意義重大。家庭聯產承包責任制要點在于激發人的潛能;新一輪土改則要實現集約化、現代化的生產，更好的釋放機械和技術的潛能，意義同樣巨大。對于增加農民收入、加速城鎮化進程有重要意義。”國泰君安研究員指出。

　　受益股或變身“土豪”

　　農村土地改革己成必然，資本市場上土地改革也形成了投資主題：土地資源升值。信達證券分析師康敬東稱，隨著管理層對農地流轉的積極引導，流轉平臺的日趨活躍，農地的“市場價格”將會得到提升;在耕地有了價格以后，“地主”類上市公司的價值將得到重估。

　　“土地流轉是與城鎮化緊密聯系的一個話題，也是本屆政府的重要工作方向之一。土地流轉概念在意義上要遠大于上海自貿區，因此在資本市場影響也必將長遠的。土地流轉將創造出百萬億的投資機會，這將遠大于當年的國企改革和金融領域的開放，因此未來想象空間很大。”康敬東指出。

　　信達證券分析師也表示，隨著農村土地改革政策的出臺，流轉平臺將日趨活躍，農村土地的“市場價格”將會得到提升;在耕地有了價格以后，“地主”類上市公司的價值將得到重估。

　　“擁有大量土地資源的企業將受益。”中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮指出，具體來看，擁有大量農地、農村集體建設用地以及自身企業在郊區的公司將獲得很明顯的利好。對它們而言，意味著巨量的土地資源可以通過出讓、抵押、租賃等方式融得資金，可以獲取土地的增值收益。

　　公開信息顯示，即便不包括農民承包的林地、草地等，可激活的農村土地至少達15億畝。老師估算，僅承包耕地一項，每年將撬動1.3萬億元資金;而農村建設用地的價格可能高達130萬億元。激活土地這一農民最大的資產，必將喚起沉睡的巨量資本，給農民、農村及相關產業帶來無窮的想象力。

　　中信證券分析師指出，農村土地改革與第一產業相關，有利于提高農業生產效率;而農村集體建設用地改革主要與第二、三產業相關聯，經營性建設用地流轉將帶動相關區域的基礎設施建設投資。

　　市場人士告訴《投資快報》記者，土地制度改革有利于提高土地利用效率，也將對資本市場上的相關個股產生遠期的影響。可重點關注輝隆股份(002556)、亞盛集團(600108)、海南橡膠(601118)、永安林業(000663)、羅頓發展(600209)、*ST大荒(600598)等。

　　個股點將臺

　　輝隆股份(002556)

　　輝隆股份曾披露，公司在安徽省全椒縣和臨泉縣參與了土地流轉，全部采取租賃的方式，承租面積2萬多畝，積極探索發展高效生態農業。此外公司自建的配送中心全部為自有土地。公司董秘鄧頂亮也曾表示，公司在上市前其實已經在做一些土地流轉的工作。土地流轉政策出來后，不排除做這方面的嘗試。

　　分析認為，農村土地改革發源地安徽，近年來土地“由分到合”的速度加快，隨著農村勞動力大批轉移和現代農業加快發展，作為土改的龍頭股，身處安徽的輝隆股份想象空間大。

　　亞盛集團(600108)

　　公司是一家主要從事農業種植、農副產品加工及農業滴灌設備制造等的綜合類農業企業。有權屬的土地面積為342萬畝(其中耕地47.51萬畝，宜農未利用地48.17萬畝，牧草地184.9萬畝，天然牧草地、灌木林地0.64萬畝，冰川5萬畝，其他用地55.71萬畝)。

　　有長期跟蹤農林牧漁行業的分析師表示，亞盛集團有望明顯受益土地改革政策，該公司擁有大面積土地，據披露為342萬畝，長期實行統一經營模式。土地改革政策放開后，公司拿地更方便，對于現代農業，土地規模越大，利潤率越高，公司增長空間很大。

　　永安林業(000663)

　　公司是是集林木培育、木材生產、木材加工和人造板為主業的資源型企業。公司擁有森林資源總面積177萬畝，包括生態公益林20萬畝，商品用材林148萬畝(其中天然商品林48萬畝，人工商品林100萬畝)，經濟林等其它林地9萬畝。

　　分析人士認為，國家林業局曾表示，集體林權制度改革任重道遠，未來要規范林權流轉，加快專業合作組織的發展，全面深化林業改革。目前集體林權制度改革的確權工作已基本完成，確權率達95%以上。永安林業177萬畝林地儲備，對應當前市值，價值被低估。

　　海南橡膠(601118)

　　海南橡膠此前在曾透露，公司承包使用農墾集團國有土地總面積總計為351.55萬畝，每年支付承包金，主要分布于海南島中西部，主要用于種植橡膠林等林木以及從事相關的生產活動。

　　申銀萬國研報稱，公司海南農墾各國營農場擁有土地資源1127萬畝，其中劃入海南農墾集團及其所屬農場投資公司的土地資源為393.7萬畝，受益于土地改革。

　　《投資快報》發自廣州

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